Besoin de conseils et de renseignements pour financement

Arguail

Bonjour à toutes et tous.

J'ai un projet immobilier, qui se chiffre à 250.000€ environ.
J'ai l'intention de faire construire une salle de sport (un dojo plus exactement) et un appartement au 1er étage.
Le bâtiment en lui-même devrait me revenir à 95.000 €, mais c'est le prix du terrain qui pose un réel problème.
La superficie du projet de 169m², ce qui implique un COS et SHON assez important, et donc, un prix assez élevé.

Je dispose actuellement d'un PEL, de 57.500 euros. Je suis seul pour financer mon objectif.
J'ai droit au PTZ (environ 20.000 euros.)
Je suis en CDI, avec un salaire net de 1.500€.
Je n'ai pas de charge (je loge chez mes parents.)
Je suis en Gironde (Aquitaine.)

J'ai techniquement la possibilité d'acheter un petit appartement déjà loué. Cela aurait-il plus de poids dans la balance, si je propose un bien immobilier en hypothèque plutôt qu'un PEL ?

Mon projet étant à moitié professionnel (concernant le dojo), puis-je avoir le droit aussi à des aides liées aux professionnels ?

Quelles sont mes autres options ?

J'attends impatiemment vos idées, vos avis et vos conseils...

Cordialement,
Arguail.