économie d'impots

Thorgal · Posté le: 04/01/2008 12:38 par **Thorgal** Sujet du message: économie d'impots

Bonjour,

J'ai acheté un appart d'une valeur de 170000 € (4.1 % fixe sur 20 ans) pour faire une location sur 9 ans en DE ROBIEN.
Je suis en location à 650 €/mois, je paye 3300 € d'impots par an.
Je vais percevoir 100000 € de la vente de ma maison.

Ma question est la suivante:

Compte tenu que la déduction d'impots est lié au deficit foncier de 10700 € qui est lui meme lié aux intérets versés (donc dépendant du montant du pret) et que les taux d'épargne sont dans les 3 %, mieux vaut il placer 100000 (ou une autre somme) en épargne ou en injecter une partie (ou la totalité) dans l'achat de l'appart ?

Dominique LIN · Posté le: 04/01/2008 14:23 par **Dominique LIN** Sujet du message:

Bonjour

Je ne peux répondre que d'une manière théorique car je n'ai que peu d'infos, voici les grandes lignes.

L'acquisition d'un bien en loi De Robien repose sur l'amortissement à hauteur de 50% du bien + frais d'acquisition cumulé des frais d'exploitation.
Donc il ne faut pas faire d'apport financier et si possible emprunter à long terme (même si vous remboursez par anticipation).
Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal): mois d'entrée du locataire.
Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.
Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4 280 €.
Attention, le bien doit être conservé 3 ans après la dernière année d'amortissement sous peine de requalification par le fisc. Donc, si le montage est bien fait : 9 + 3 ans. Arrivé à 12 ans, selon les + values réalisables, l'investisseur peut préférer revendre à 15 ans pour l'exonération de ces +values.
L'idée est de placer votre capital pour aider au solde du prêt en fin d'amortissement s'il intervient avant la revente.
Chaque cas est différent et tout le bénéfice financier et fiscal d'une telle opération repose sur le montage financier (sans oublier le bien immobilier bien entendu...). Les banquiers "ordinaires" ne sont pas les meilleurs conseillers.

Une question : vous dites avoir fait l'acquisition et le financement n'est pas encore défini?
Si vous voulez affiner ce montage, j'aurais besoin de bien plus de renseignements
Cordialement
Dominique LIN
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