Choix entre remboursement anticipé d'un pret ou placement?

bachel

Bonjour,

Je me permets de solliciter vos conseils concernant un choix que je dois faire entre rembourser une partie de mon pret immobilier ou effectuer un placement.

Présentation du problème:

Pour résumer, j'ai contracté un prêt immobilier en Octobre 2007 lors de l'acquisition de mon appartement. Ce prêt regroupe 4 prêts imbriqués pour un total de 94426 euros:
- Pret à la banque: 50426 euros à 4.33 % (taux fixe)
- Pret Metropole: 17600 euros à 0 %
- Pret complément Metropole: 17600 euros à 2.5%
- Pret immo à taux zero: 8800 euros à 0%

Durée: 25 ans
Échéance lissée de 450 euros

A l'époque, les taux d'épargne étaient intéressants (>4 - 4.5%), j'avais donc choisi d'emprunter plus et d'épargner à côté avec des livrets d'épargne et une assurance vie.
Aujourd'hui les taux d'épargne se sont effondrés et je me retrouve avec environ 15000 euros qui "dort" sur des livrets...

Comme réajustement, je souhaite donc réutiliser au moins 10000 des 15000 euros pour soit:
- rembourser une partie de mon emprunt immobilier principal à 4.33 %
- placer sur mon assurance-vie en fond garantie en euros

Choix possibles:

Choix du remboursement anticipé:
La banque a bien fait les choses pour elle et l'échéance de mon prêt principal sert principalement à payer les intérêts les premières années ;-). Je souhaiterai donc effectuer un remboursement anticipé d'environ 10.000 euros en conservant une échéance d'un montant équivalent. Cela me permettrait ainsi de ramener la durée du prêt à environ 18 ans au lieu des 23 années restantes soit une baisse non négligeable du montant total des intérêts. En me basant sur des tableaux d'amortissement sur internet et en partant sur un seul et unique prêt représentant les 4 prets contractés, j'arriverai à une différence de - 12.000 euros d'intérêts.
Je n'ai pas de certitudes sur ce montant car ce prêt est imbriqué avec les trois autres prêts avec existence de paliers pour les échéances. J'ai donc du mal à trouver un modèle de tableau d'amortissement équivalent qui me permettrait de calculer le montant des intérêts à payer en moins. Pour arranger les choses, ma banque m'a indiqué ne pas pouvoir me faire de simulation...
Pour info d'après mon contrat, les frais représenteraient 6 mois d'intérêt du capital remboursé soit environ 230 euros.

Choix du placement en fonds garantis en euros sur mon assurance vie:
Avec cette alternative au remboursement, le but est de trouver un placement à capital garanti et assez rentable pour au minimum compenser les intérêts sur ces 10000 euros d'emprunts non remboursés.
Après avoir vu au près de ma banque le meilleur placement qui répond à mes pré-requis est le fond en euros dont ma banque me garanti 3.70% net de frais de gestion.
En partant du principe que ce taux ne varie pas, le placement de ces 10 000 euros sur la durée du prêt restante soit 23 ans me rapporterait environ 12500 euros...
Pour info, les frais d'entrée sont de 4% négociés à 2% soit 200 euros

Vous voyez donc arriver la difficulté de mon choix ;-)
En partant du principe que le tableau d'amortissement de ma banque avec ces 4 prêts imbriqués ne soit pas trop éloigné de ma simulation, mes deux options ont quasi le même rendement (environ 12000 euros d'intérêts en moins à payer avec un remboursement anticipé et environ 12500 euros de gain en intérêts avec un placement en fond en euros)

Si mon emprunt était à 6 ou 7%, la question ne se poserait pas mais là le choix est plus délicat car les deux solution semblent se valoir...
A priori, mon choix se porte sur un placement afin de garder cet argent disponible et ainsi pouvoir profiter de possibles futurs placements à taux avantageux.
D'un autre coté, j'ai toujours cette voix au fond de moi qui me dit: "qui paye ses dettes s'enrichit" ;-)

N'étant pas un expert, je passe peut être à coté d'infos qui feraientt pencher mon choix vers l'une ou l'autre des solutions...
Je vous remercie donc par avance pour vos conseils!

Cdt,

bachel · Posté le: 16/11/2009 20:38 par **bachel** Sujet du message:

Je vais m'auto répondre car en parcourant le forum je me rends compte que j'avais oublié un détail très important.

D'après mon analyse, les deux solutions paraissaient équivalentes.
Mais j'avais oublié qu'en remboursant par anticipation et en conservant mon échéance, je vais donc diminuer la durée du prêt (18 ans espéré au lieu de 23 ans) qui va ainsi me permettre d'économiser 5 années de mensualités!
En epargnant cette mensualité (environ 3.5%), on arrvie à un capital de plus de 28000 euros.

Si cette fois ci je n'ai rien oublié, le remboursement par anticipation ressort largement vainqueur!

Etes-vous d'accord avec mon analyse?

Merci d'avance

24heures · Posté le: 16/11/2009 22:54 par **24heures** Sujet du message:

Je ne comprends pas très bien la notion de "prêts imbriqués".

Lors de mon achat immo, j'avais un prêt "composite", soit 2 prêts de taux et de durée différentes, le capital du second ne commençant à être remboursé que lors de l'extinction du 1er. Mais j'avais bel et bien 2 contrats de prêt distincts, et je pouvais faire des remboursements anticipés aussi bien sur l'un que sur l'autre, de manière distincte.

Dans votre cas, vous devez bien avoir 4 contrats différents? Donc vous devez bien pouvoir choisir d'en rembourser un plutot que les autres?

Car si c'est possible, entre un prêt à 4,33% et une AV à 3,7%, c'est vite vu...

Le remboursement anticipé conduira à une diminution de votre mensualité. Si votre banque n'est pas trop crétine, ils accepteront aussi de renégocier cette mensualité dès le remboursement anticipé. Tout peut se discuter...
S'ils sont moins flexibles, vous pourrez de toutes façons la remonter lors de la révision annuelle prévue dans votre contrat.

bachel · Posté le: 16/11/2009 23:25 par **bachel** Sujet du message:

Les 4 prêts sont imbriqués afin de lisser la mensualité. Ils ne sont donc pas remboursés les uns à la suite des autres. Pendant 180 mensualités, je rembourse 3 prets, ensuite seulement le pret principal pendant 36 mensualités etc...
Si je rembourse une partie d'un prêt, il faut donc tout recalculer afin de conserver une mensualité lissée. C'est ce qui complique un peu les choses...;-)

trankil · Posté le: 17/11/2009 11:33 par **trankil** Sujet du message:

Vous n'auriez pas votre prêt à la poste non ? :-)

j'ai le même système je pense. 3 prêts (epargne logement + PTzéro Credit foncier + P conventionné POSTE à 5,80% TEG )

Les trois prêts sont lissés pour que j'ai quasiment toujours la même mensualité sur la durée, et le pret Epargne logement est déjà terminé de rembourser dans le lissage

J'ai effectué un remboursement anticipé de 9000 euro sur le pret principal il y a quelques mois et le nouveau plan d'amortissement ne correspond pas avec les remboursements du credit foncier.
Les intérêts ayant été décalés puisque la durée de prêt est réduite après remboursement, je risque de de me retrouver à devoir rembourser a partir de 2017 beaucoup plus que ce qui est prévu dans mon credit immo lissé.

Et oui, car je suis passé uniquement par la poste pour le crédit, mais une fois mis en place, le PTZ se gère avec le credit foncier. Je vais donc devoir me renseigner pour savoir s'il est possible de modifier sans frais les échéances du pret a taux zero.

La ou ça se complique, c'est que je compte profiter de la possibilité offerte à chaque date anniversaire de rembourser sans frais 2500 eur du crédit.. ce qui permet de réduire considérablement la durée et le cout du crédit. Mais donc à chaque fois un nouvel échéancier toujours plus décalé avec le pret a taux zero.

Renseignez vous aussi sur votre contrat, peut être pouvez vous rembourser une somme par anticipation et sans frais tous les ans. Moi, les frais de remboursements anticipé n'ont pas été calculés sur les 9000 eur, mais sur 9000 - 2500 eur.

bachel · Posté le: 18/11/2009 01:54 par **bachel** Sujet du message:

Tranki, non je suis à la Banque Populaire et je n'ai pas cette option qui me permet de rembourser une certaine somme à la date anniversaire du pret.

En tout cas, merci à tous pour vos conseils.

Mon choix est donc fait en faveur du remboursement anticipé d'une partie de mon prêt principal.
Maintenant, va commencer une négociation qui risque de s'avérer laborieuse...
Je me permets donc d'abuser de vos conseils afin de m'aider à monter un dossier solide

Informations importantes:
Détail de mon pret immobilier:
.................Prêt principal...PTZ Metropole .......Compl Metropole.......Prêt Taux Zero
Montant...............50426................17600........................17600.......................8800
Intérêts...........37370,60........................0..........................3523.............................0
Taux....................4,33%.....................0%........................2,50%.........................0%

Amortissement du crédit:
.........180 ech.de 235,89...180 ech de 97,78....180 ech de 117,35 .....216 ech de 0
..........36 ech de 450,89
..........48 ech de 267.89...........................................................................48 ech de 183,33
..........36 ech de 451,27

La mensualité est lissée et s'élève à 451 euros par mois

Autres contrats ouverts à la banque : Livre Fidelis, Livret Developpement Durable, LEP, CAT et Assurance Vie Multi-supports

Objectif :
Diminuer la durée du prêt grâce aux actions ci-dessous :
- Rembourser environ 10000 euros sur le prêt principal (d’après la loi, je peux choisir quel prêt rembourser)
- Augmenter mon échéance de 450 euros à 500 euros tout en respectant la règle des 33% d’endettement.

Avec ces deux actions, je peux ainsi espérer diminuer la durée du prêt d’environ 5 années soit 18 ans au lieu des 23 restantes.

Negociations annexes :
- Taux du prêt principal : je pense que le différentiel avec les taux actuels n’est pas assez important et qu’il ne faut peut être pas être trop gourmand…
- Indemnités de remboursement : je vais essayer de négocier vers les 1%
- Souscriptions à mettre dans la balance : une assurance auto pour laquelle j’ai déjà demandé un devis chez eux ainsi qu’une demande de souscription à une épargne boursière avec virement mensuel de 100 euros

Voilà, je pense avoir donné toutes les infos.
Pensez-vous que le coup est jouable malgré cette imbrication de 4 prêts qui risque de compliquer les choses ?
Mon dossier vous semble-t-il assez solide ?
Avez-vous des conseils pour l’améliorer ?

Encore un grand merci d’avance pour vos aides précieuses dans ma démarche.

Cdt,