ROBIEN / BAISSE DU LOYER

BIGOTITO

J'ai acquis en 2005 un logement dans une copropriété à LANGON (33) dans le cadre de la loi ROBIEN ,la gestion est assurée par un mandataire ( société dont la prestigieuse maison mère est cotée en bourse) . Dernièrement ,le mandataire m'a écrit et sollicité pour me demander de réduire le loyer ,au seul motif qu'il n'y avait pas de réservation depuis un an . Cette proposition étonnante est proposée sans aucun dossier ou information pertinente ou analyses locales, sectorielles et conjoncturelles. Avec l'emprunt en taux variable au CREDIT FONCIER j'ai souscrit une assurance " garantie locative" couvrant la non occupation du logement qui me fait percevoir un acompte loyer . Le montage du dossier et la rentabilité du projet a été établi par une société mandatée par le vendeur qui a , en outre, déterminé le loyer . Alors que le taux variable est en hausse vertigineuse , que la Loi de finances 2006 à " raboté" l'amortissement ROBIEN , le mandataire de gestion demande une baisse du loyer ,donc une réduction de revenu immobilier remettant en cause l'équilibre financier initial mais aussi l'esprit du projet. J'aimerais savoir comment organiser la parade face à ce type de problème , à quelles solutions les autres expériences vécues ont abouti, et comment négocier ...La hausse du taux variable à joutée à une fiscalité défavorable et à une baisse des loyers ça va faire.... BOUM....!

Dominique LIN · Posté le: 05/11/2007 12:44 par **Dominique LIN** Sujet du message: Drôle

Bonjour

Je suis étonné de l'attitude de votre "partenaire" de robien.
Avec qui avez-vous signé? un salarié, un conseiller indépendant. Normalement, c'est à lui de communiquer avec vous et de vous suivre tout au long de cette opération.
Normalement aussi, il aurait du vous faire prendre une assurance vacance locative. Ce qui vous met à l'abri pour le risque de redressement fiscal si vous ne louez pas (j'espère que c'est le cas)
Quelles sont les conditions contractuelles avec la société, les loyers sont abordés de quelle manière? simulation virtuelle ou engagement contractuel?

La loi de finance 2006 pour le De Robien recentré ne vous concerne pas si vous avez signé avant le mois d'aout 2006 pour un bien en VEFA, même livré après cette date. Donc pour ce qui est de la fiscalité défavorable, je suis surpris. Votre conseiller doit le savoir!
Votre prêt aurait du être capé, c'est à dire avec un plafond haut et bas, transformable en taux fixe.

La première chose à faire dans ces cas-là, est de relire tous les documents que vous avez signé pour bien en retirer les clauses, toutes facettes de l'opération confondues.
Ce n'est que sur ces documents que vous pouvez étayer une stratégie de défense (ou d'attaque)
Les conseils verbaux ne peuvent rentrer dans une quelconque négociation juridique.
Si vous le souhaitez, je peux étudier votre dossier, mais pour cela, il me faudra voir les pièces
A votre disposition

Dominique LIN
06 69 53 61 82
lin@elansud.fr

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BIGOTITO

Cher Monsieur D. LIN ; en vous remerçiant très sincèrement pour votre réponse je voudrais revenir sur les conditions particulières du pret à taux variable consenti par le CCF : pour info TAUX D.APPEL MAI 2005 : 3°/° , TAUX 2007 : 5,9 °/° à la virgule près 95 °/° de HAUSSE) ....je reviens pages 2 et 3 du document ...Chapitre FONCIER DELTA sous forme notariée aux frais de l'emprunteur N° XXX UN CADRE avec périodes , anticipation , taux révisable 3°/° , durée, montant hors et avec assurances ,amortissement ,durée totale prévisionnelle, durée maximale..La durée prévisionnelle est susceptible : soit de réduction dans la limite de 20 °/° ....soit d'allongement ,en cas de hausse de taux dans la limite de 60 mois . PUIS IL EST PRECISE : TAUX REVISABLE A COMPTER DU 12 EME MOIS SUIVANT LE POINT DE DEPART DE L.AMORTISSSEMENT SUR LA BASE DU TAUX INTERBANCAIRE EUROPEEN A UN AN , CONSTATE LE PREMIER JOUR OUVRE DU MOIS DE LA REVISION MAJORE D.UNE PARTIE FIXE( obcure) DE REVISION DE 1,30°/° ET ENSUITE TOUS LES 12 MOIS APRES LA PREMIERE REVISION. ECHEANCES REVISABLES A COMPTER DE LA PREMIER DATE ANNIVERSAIRE DE LA PERIODE D.AMORTISSEMENT ,SUR LA BASE DE 100°/° DE LA PROGRESSION DE LA MOYENNE ANNUELLE DES 4 DERNIERS INDICES TRIMESTRIELS DU COUT DE LA CONSTRUCTION,ET ENSUITE TOUS LES 12 MOIS. LES ECHEANCES SONT INDEXEES CHAQUE ANNEE ( sur les memes bases ) . SI LA VARIATION CONSTATEE EST NEGATIVE ,LE MONTANT DES ECHEANCES EST INCHANGEE . Puis chapitre sur option TAUX FIXE , ensuite ASSURANCES, GARANTIES,ECHEANCIER puisCONDITIONS FINANCIERES .( nulle part est indiqué un seuil , un plafond , garde-fou face à la montée du péril) . Indiquez moi une adresse pour vous transmettre le document pour examen . tres cordialement M.B. bigot.dias@free.fr [/list][/code]