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Crowdfunding immobilier : vers une année 2019 record, rendement moyen élevé pour un taux de défaillance encore très faible

Le marché de l’immobilier, dans son ensemble, va connaître une nouvelle année record. Le financement participatif dans l’immobilier a surfé sur cette vague d’engouement des épargnants pour la pierre. Les rendements proposés sont certes sans commune mesure avec ceux des produits d’épargne de taux d’intérêts. Le risque de perte en capital, bien présent, reste toutefois limité à 0.50% de défaut, du moins sur le premier semestre 2019.

Crowdfunding immobilier © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

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Année record pour le crowdfunding immobilier

Avec 80% de croissance en 2019 et plus de 300 millions d’euros collectés, le marché du crowdfunding immobilier reste, cette année encore, la branche la plus lucrative de la finance participative et celle qui affiche un taux de défaut le plus bas du secteur avec 0,5 % [1]. Nouvelles réglementations, acquisitions ou encore concentration de l’activité, 2019 s’est révélée être une année stratégique pour ce marché désormais mature. Bilan d’une année riche en rebondissements...

Un marché qui conserve sa croissance dynamique

Début décembre, le total des montants levés sur l’année s’estime à plus de 300 millions d’euros, soit une croissance de près de 80 % par rapport à l’année dernière. En termes de nombre de projets financés, la progression est moins importante mais s’explique par l’envergure des opérations proposées aux investisseurs, avec un montant moyen de collecte aux alentours de 700 000 € contre 540 000 € en 2018. Une tendance qui ne fera que croître suite au nouveau plafond de 8 millions d’euros (loi Pacte). Après cinq années successives d’activité positive, le crowdfunding immobilier a désormais trouvé sa place et sa vitesse de croisière dans le paysage général des placements financiers rémunérateurs et de la pierre-papier. Son rendement attractif sur de courtes durées et sa fiscalité plafonnée en sont les deux principaux atouts.

Un taux de défaillance de seulement 0.50%, à mettre en regard du rendement moyen de 9.30% brut

Les remboursements se poursuivent et continuent d’attester de la pérennité du modèle et de la qualité des processus de sélection des projets proposés. On ne recense d’ailleurs qu’un seul cas de défaut sur l’ensemble des projets financés (plus de 1300 depuis 2012), soit un taux de défaut autour de 0,5%% et un taux de retard en baisse depuis 2018 (7,02 % au premier semestre 2019) [2]. Le rendement moyen délivré se maintient cette année encore aux alentours de 9,3 % [3] avec une durée moyenne qui semble se stabiliser depuis 2018 à 20 mois.

2019 : une année de choix stratégiques pour les leaders du marché

Alors que 2018 avait déjà amorcé une concentration de l’activité aux mains d’une poignée de plateformes, 2019 entérine cet écart avec la consolidation des leaders en place. Ainsi, en janvier, le fonds de gestion d’actifs TIKEHAU CAPITAL a fait l’acquisition de Homunity. Cet été, ce fut au tour de la foncière Atland de convoiter le crowdfunding immobilier en acquérant 60% du capital d’une plateforme du peloton de tête. Ces alliances ont permis de renforcer leur force de collecte et leur légitimité notamment auprès des promoteurs nationaux, voire internationaux. En 2019, Homunity a collecté à plusieurs reprises des fonds entre 1 et 2,5 millions pour deux acteurs cotés en bourse. Sur l’ensemble des 30 plateformes actives (généralistes ou spécialisées en immobilier), le peloton de tête s’affine désormais avec 8 entités qui concentrent plus de 80 % de l’activité. Avec un total de 70 millions levés en 2019, soit une croissance de 183 % par rapport à 2018, Homunity prend la tête des pureplayers du crowdfunding immobilier (avec plus de 20 % des parts de marché).

2019 : l’entrée en vigueur officielle de la loi PACTE

Annoncée depuis 2018, la mise en place de la loi PACTE (loi relative à la croissance et la transformation des entreprises) prévoyait de nouvelles évolutions réglementaires en faveur de la finance participative. Les deux principales mesures attendues étaient l’ouverture du dispositif PEA-PME aux titres issus du financement participatif (obligations et minibons compris) et le rehaussement du plafond de collecte qui était de 2,5 millions d’euros pour les plateformes au statut de CIP. Adoptée définitivement le 22 mai 2019, le décret officialisant le nouveau seuil de collecte à 8 millions n’a été publié que le 28 octobre 2019. Le 31, Homunity ouvre alors la plus grosse collecte avec 4,4 millions d’euros pour une opération tertiaire en Seine-et-Marne qu’elle collecte en 20 jours auprès de plus de 800 investisseurs particuliers et institutionnels.
Le dispositif PEA-PME pour les titres de crowdfunding immobilier sera lui plus compliqué à mettre en place. En effet, en raison des frais liés au fonctionnement du PEA-PME (différents selon votre établissement bancaire) et sachant que le dispositif est intéressant si les investissements sont conservés au moins 5 ans (pour bénéficier de l’exonération), l’intérêt pour les petits portefeuilles n’est pas si évident.

2020, l’année du crowdfunding pour les grands acteurs immobiliers et les investisseurs institutionnels

Sans trop de surprise, 2020 devrait poursuivre la même tendance positive. Dans un contexte de baisse des rendements de l’immobilier traditionnel, le crowdfunding immobilier reste une alternative intéressante pour les investisseurs particuliers qui souhaitent des rendements élevés pour des durées d’immobilisation courtes.
Fin 2018, de nouveaux acteurs immobiliers avaient déjà investi le marché du crowdfunding. Cette tendance s’est totalement confirmée en 2019 avec l’arrivée d’opérateurs nationaux ayant des besoins en fonds propres beaucoup plus importants. Tout au long de l’année, la limite du précédent plafond à 2,5 millions a régulièrement été éprouvée pour financer soit de grosses opérations portées par des acteurs nationaux, soit directement le promoteur afin d’assurer son plan global de développement. Ces financements de structure vont devenir plus récurrents en 2020. En effet, cette solution est beaucoup plus adaptée aux gros opérateurs qui vont avoir des besoins de trésorerie conséquents pour le développement d’un plus grand nombre d’opérations (parfois plus de 20 opérations pour une même société). En soit, le financement de structure offre une meilleure maîtrise du risque côté investisseur car n’étant pas assimilé au déroulement d’une opération donnée, il n’y a pas de risque commercial, administratif ou technique. Le seul risque sera celui d’une potentielle faillite du promoteur. Or ces financements sont accordés à des acteurs solides avec un plan de développement cohérent et qui sont parallèlement accompagnés par un établissement bancaire. Le crowdfunding immobilier ne remplace pas les banques, au contraire, 2019 a montré que les deux modèles fonctionnaient de concert et certainement pas en concurrence directe.

Au-delà du volume de besoin en financements de ces acteurs, la nouveauté 2019, vouée à se répéter en 2020, est l’intérêt de groupes de promotion cotés en bourse pour le financement participatif immobilier. En effet, maintenant que les acteurs emblématiques ont prouvé leur capacité à lever des sommes de plus en plus importantes dans des délais relativement courts (un mois maximum), les gros opérateurs optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding. Le nouveau plafond de 8 millions devrait encourager d’autres acteurs cotés en bourse à s’aventurer sur le marché de l’investissement participatif. Tout comme il devrait également permettre une multiplication des institutionnels qui, compte des plus gros tickets d’investissement, seront tentés de se positionner auprès des particuliers.

Le financement participatif (immobilier, actions d'entreprise, etc.) est un placement à risques.
  • Risque de perte en capital : En cas de prêt, le capital peut ne pas être remboursé, en totalité ou en partie. En cas de prise de participation, les titres peuvent perdre la totalité de leurs valeurs.
  • Risque de blocage du capital : Vérifiez les conditions de sortie à tout moment de votre capital. Les projets imposent généralement des conditions de sortie bloquant le capital pendant une période minimale.
  • Risque de responsabilité financière : En cas de souscription en parts de SCI (et uniquement dans ce cas), l'investisseur devient en partie responsable des pertes financières du projet, pouvant largement excédé le capital initial investi.
  • Risque de portage de capital : De nombreux projets de financement participatif en actions (prise de participation) laisse penser aux investisseurs que leur capital porte sur une société donnée pour une activité donnée, alors qu'une structure financière adossée à cette société a été créée spécifiquement pour cette opération de financement participatif.

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[1] Chiffre du 1er semestre 2019

[2] Par retard, nous entendons tout délais au-delà de la période contractuelle définie avec le promoteur. La prorogation n’est donc pas considérée comme un retard.

[3] Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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