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Les noms changent, les dispositifs évoluent. Peu prisés par les particuliers bailleurs, le gouvernement n’en finit plus de proposer de nouveaux dispositifs afin de tenter de faire baisser les loyers. Après Cosse, Louer Abordable, voici la dernière version qui sera lancée à compter du 1er avril 2022 : Loc’Avantages. Des changements au programme pour tenter de séduire davantage.
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Le principe du dispositif Cosse n’a pas été retenu, le "Louer Abordable" change de nom. Ce dispositif Louer abordable restera éligible jusqu’à fin février 2022. Mais ce nouveau dispositif Loc’Avantages sera plus attractif que le Cosse. Son principe est plus simple, en l’échange d’une réduction du loyer pratiqué, le contribuable bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt portant sur ses revenus fonciers. Exit donc les abattements sur les revenus fonciers, désormais, il s’agit d’un niveau de réduction d’impôt. Il faut donc avoir des revenus fonciers imposables pour en bénéficier, et être imposable sur le revenu. Comme toujours, plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus la réduction d’impôt sera forte.
| Baisses de loyer acceptées | Baisses des impôts sur les revenus fonciers |
|---|---|
| Loc1 : -15% | -15% |
| Loc2 : -30% | -35% |
| Loc3 : -45% | -65% |
Si le propriétaire accepte une baisse des loyers de 15% par rapport aux prix du marché, il bénéficie d’une baisse de ses impôts fonciers de 15%. Et s’il baisse ses loyers de 30%, la ristourne fiscale passe à 35%. Pour le dernier échelon, si le propriétaire accepte de passer son logement comme un logement très social et de le faire gérer par un organisme dédié avec une réduction de 45% du loyer, il obtient une baisse d’impôt de 65%.
Baisser son loyer c’est bien, mais encore faut-il savoir quel est le loyer de départ qui devait être pratiqué. Les loyers plafonds sont calculés à partir de l’estimation du loyer de marché dans le parc locatif privé, à laquelle il est
appliqué une réduction en fonction du niveau de Loc’Avantages. Ils sont fixés par commune (sauf à Mayotte). À Paris, Lyon et Marseille, ils sont définis à l’échelle de l’arrondissement.
Pour définir le plafond applicable à un logement, on multiplie le plafond de loyer communal par un coefficient dépendant de la surface : plus le logement est petit, plus le loyer plafond est élevé au m2. Le propriétaire peut bénéficier d’une information précise sur les montants des loyers plafonds grâce à un simulateur en ligne sur le site de l’Anah. Le montant des plafonds de ressources pour les locataires est aussi disponible sur le site de l’Anah. Coefficient = à 0,7 + 19/S, où S est la surface fiscale du logement. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
L’ancien dispositif Louer abordable continue de s’appliquer pour les demandes de convention déposées à l’Anah jusqu’au 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de l’Anah. La prorogation des anciennes conventions
restera possible.
Autre élément incitatif avec ce nouvel outil, la possibilité de revenir à des loyers de marché sans contraintes. Lorsque le propriétaire souhaitera sortir du dispositif, il pourra aussitôt remettre son loyer au niveau du marché, ce qui devait se faire très progressivement et sur plusieurs années avec l’ancienne version. Un élément qui dissuadait beaucoup de propriétaires.
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