Taux d’usure au 4e trimestre 2026 en légère hausse : les taux de crédit pourraient augmenter bien plus vite

Taux d’usure au 4e trimestre 2026 : les plafonds remontent, mais les taux de crédit pourraient aller plus vite

Les taux d’usure repartent à la hausse au quatrième trimestre 2026. À compter du 1er octobre, le plafond applicable aux crédits immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans passe à 4,09 %, celui des prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans grimpe à 4,68 %, tandis que le seuil concernant les prêts de 20 ans et plus atteint désormais 5,40 %. Des hausses encore relativement limitées qui interviennent pourtant dans un contexte beaucoup plus mouvementé sur les marchés de taux. La forte remontée des rendements obligataires fait en effet peser une pression croissante sur les barèmes des banques. Le taux d’usure augmente donc, mais la question est désormais de savoir s’il progressera suffisamment vite pour accompagner une éventuelle poursuite de la hausse des taux des crédits immobiliers.

Taux d’usure immobilier : les nouveaux seuils au 1er octobre 2026

Les nouveaux seuils applicables au quatrième trimestre confirment le retournement amorcé au cours de l’année. Pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans, le taux d’usure passe de 4,07 % au troisième trimestre à 4,09 % au quatrième trimestre, soit seulement 0,02 point supplémentaire. Pour les crédits compris entre 10 ans et moins de 20 ans, la hausse est plus sensible, de 4,57 % à 4,68 %, soit +0,11 point. Même progression de 0,11 point pour les financements de 20 ans et plus, dont le plafond passe de 5,29 % à 5,40 %. Les prêts à taux variable voient quant à eux leur seuil passer de 5,28 % à 5,52 %, tandis que celui des prêts relais grimpe de 6,39 % à 6,49 %. Ces plafonds sont applicables du 1er octobre au 31 décembre 2026.

Le taux d’usure suit les taux avec un temps de retard

Cette hausse est parfaitement logique au regard du mode de calcul du taux d’usure. Pour chaque catégorie de prêt, la Banque de France observe les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent, puis les augmente d’un tiers. Le taux d’usure du quatrième trimestre 2026 constitue donc, par construction, une photographie retardée des conditions de crédit observées au troisième trimestre. Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, le taux effectif moyen constaté s’établissait ainsi à 4,05 %, ce qui conduit à un seuil de l’usure de 5,40 %. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, le taux moyen de 3,51 % aboutit à un plafond de 4,68 %.

Après la baisse de 2025, le mouvement s’est inversé

L’historique est particulièrement parlant. Pour les crédits de 20 ans et plus, le taux d’usure avait culminé à 6,39 % au deuxième trimestre 2024 avant de reculer à 5,85 % au quatrième trimestre 2024, puis à 5,67 % début 2025 et 5,08 % au troisième trimestre 2025. Depuis, le mouvement s’est inversé : 5,09 % au quatrième trimestre 2025, 5,13 % au premier trimestre 2026, 5,19 % au deuxième trimestre, 5,29 % au troisième trimestre et désormais 5,40 % au quatrième trimestre. Le point bas est donc derrière nous pour cette catégorie de crédit, du moins à ce stade.

Le véritable sujet est désormais la remontée des taux de marché

La hausse du taux d’usure ne constitue pas en elle-même une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. Elle donne au contraire davantage de latitude aux banques pour financer certains dossiers. Le problème vient plutôt de ce qui provoque cette remontée : les conditions de financement se tendent. En septembre, plusieurs baromètres constataient déjà une remontée des taux immobiliers. Pretto relevait par exemple des taux moyens de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, contre 3,33 %, 3,44 % et 3,52 % respectivement en août pour ces mêmes durées. Dans le même temps, le rendement de l’OAT française à 10 ans, référence importante pour le coût du financement à long terme, a franchi la barre des 4 %.

Un risque de nouvel effet de ciseaux ?

C’est précisément là que le mécanisme du taux d’usure peut redevenir sensible. Lorsque les taux de marché augmentent rapidement, les banques peuvent relever leurs barèmes avant que le taux d’usure, calculé à partir des conditions du trimestre précédent, ne les rattrape. Un effet de ciseaux peut alors apparaître. Il ne suffit d’ailleurs pas de comparer le taux nominal proposé par la banque au taux d’usure : c’est le TAEG qui doit rester sous ce plafond. Celui-ci intègre notamment les intérêts, certains frais liés à l’obtention du crédit, le coût des garanties obligatoires et celui de l’assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée. Un emprunteur peut donc se voir proposer un taux nominal sensiblement inférieur à 5,40 % et malgré tout approcher du seuil de l’usure une fois tous les frais intégrés.

5,40 % de taux d’usure ne signifie évidemment pas un crédit à 5,40 %

Il faut donc éviter une confusion fréquente : le taux d’usure de 5,40 % applicable aux prêts de 20 ans et plus n’est absolument pas le taux auquel les banques proposent leurs crédits immobiliers. Il s’agit du TAEG maximal légal qu’elles peuvent pratiquer. Les taux nominaux moyens restent pour l’instant nettement inférieurs à ce plafond. L’écart constitue une marge indispensable pour intégrer l’assurance emprunteur, la garantie et les autres frais entrant dans le calcul du TAEG. Plus cette marge se réduit, plus certains dossiers deviennent difficiles à financer, notamment lorsque le coût de l’assurance est élevé.

Le quatrième trimestre pourrait n’être qu’une étape

Le barème du quatrième trimestre est surtout intéressant pour ce qu’il révèle de la tendance. Les seuils d’usure remontent déjà alors qu’ils reposent sur les taux effectivement pratiqués au cours des mois précédents. Si la hausse actuelle des taux obligataires finit par être davantage répercutée dans les barèmes bancaires durant l’automne, elle alimentera mécaniquement le calcul des prochains seuils. Le taux d’usure pourrait donc continuer de progresser début 2027. Le niveau exact dépendra toutefois des crédits effectivement accordés au quatrième trimestre : il serait prématuré de déduire directement l’évolution future du taux d’usure de celle de l’OAT à 10 ans.

Un retour du scénario de 2022-2023 ? Pas encore

La situation rappelle néanmoins le mécanisme observé lors de la remontée rapide des taux en 2022 et 2023. À l’époque, le décalage entre la progression des taux bancaires et l’ajustement trimestriel du taux d’usure avait contribué à bloquer certains dossiers. La Banque de France avait alors exceptionnellement mensualisé la révision du taux d’usure entre février et décembre 2023 afin de réduire cet effet de retard. Nous n’en sommes pas encore là en 2026 : les plafonds actuels conservent une marge par rapport aux taux nominaux moyens observés sur le marché. Mais si les taux des crédits immobiliers accélèrent nettement au quatrième trimestre, cette marge pourrait rapidement se réduire.

Taux d’usure : la hausse est plutôt une protection qu’une menace pour l’accès au crédit

Pour les candidats à l’achat immobilier, le paradoxe est donc assez simple. Voir le taux d’usure passer à 5,40 % n’est pas en soi inquiétant : dans un marché où les taux remontent, un plafond plus élevé réduit au contraire le risque qu’un dossier soit rejeté uniquement parce que son TAEG dépasse la limite réglementaire. Ce qui mérite davantage d’attention est la vitesse à laquelle progressent les taux de marché par rapport à celle du taux d’usure. Tant que le plafond réglementaire accompagne suffisamment rapidement les barèmes bancaires, l’accès au crédit reste possible. Si l’écart se resserre fortement, les emprunteurs supportant une assurance coûteuse ou des frais importants seront les premiers à rencontrer des difficultés. Au quatrième trimestre 2026, le taux d’usure remonte donc de façon modérée ; ce sont désormais les taux obligataires et leur transmission aux crédits immobiliers qui seront à surveiller de près.