SCPI à crédit : Faut-il profiter de l’effet de levier ?

Acquérir des parts de SCPI à crédit permet d’investir dans l’immobilier locatif sans apport conséquent. La déduction des intérêts d’emprunts dans le cadre d’un déficit foncier constitue un effet de levier à priori attractif. Faut-il en profiter ?
SCPI à crédit : Faut-il profiter de l'effet de levier ?
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SCPI : Acquérir ses parts de SCPI à crédit, un bon plan ?

Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut-être réalisé à crédit. Cela permet d’investir et de se constituer un patrimoine avec une mise de départ faible en bénéficiant de plusieurs avantages :

  • Obtenir un rendement supérieur au taux de crédit : un crédit au taux plus faible que le rendement du ou des SCPI choisie(s) permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement,
  • Bénéficier de l’effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt liés au financement des parts de SCPI peuvent être déductibles et ainsi venir réduire l’assiette d’imposition des revenus fonciers encaissés,
  • Disponibilité de l’épargne : un achat à crédit permet de conserver son épargne tout en diversifiant son patrimoine.

Mais acheter à crédit des SCPI, c’est aussi prendre plus de risques. Aucun rendement minimum n’est garanti sur les SCPI et les plus-values à la revente des parts sont incertaines. De plus, un changement de fiscalité peut remettre fortement en cause ce type d’investissement sur la durée. C’est pourquoi, pour les investisseurs optant pour un financement à crédit, il est conseillé de souscrire un crédit modulable, avec possibilité de remboursements anticipés sans pénalité.

SCPI : Les solutions de crédit

Deux types de crédits peuvent être utilisés pour financer l’acquisition de parts de SCPI :

  • Le crédit amortissable : Le crédit immobilier amortissable permet de rembourser une partie du capital à chaque mensualité. De fait, le montant des intérêts à payer est moindre au fil des remboursements. Ce type de crédit nécessite des ressources financières pour rembourser les mensualités.
  • Le crédit in fine : Le crédit immobilier in fine permet de ne rembourser que les intérêts durant tout l’échéancier. Le capital emprunté est reversé en une seule fois à la fin du crédit.

Le coût de ce type de crédit est de fait important, car le capital emprunté est constant, sur l’ensemble du prêt. Cependant, les mensualités sont moins élevées puisque seuls les intérêts sont à rembourser sur la durée du prêt.

L’association du crédit in fine à une opération d’investissement locatif ne sera donc attrayante que pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers par ailleurs. Les intérêts d’emprunt compensent les recettes de loyers et les autres charges qui génèrent alors un déficit foncier imputable sur le revenu global. L’économie d’impôt ainsi réalisée dépend alors du taux marginal d’imposition du propriétaire. Mais attention donc, trop souvent, les investisseurs ne réalisent pas que l’économie d’impôt ainsi réalisée n’est au final pas totalement compensée par le paiement des intérêts du crédit. Seuls les contribuables fortement imposés, possédant des revenus fonciers conséquents, auront avantage à opter pour un crédit in fine.

SCPI à crédit : Les démarches

Le crédit pour des parts de SCPI est un crédit immobilier, il faut donc s’adresser aux établissements bancaires pour l’obtenir.

Toutefois, les conditions économiques étant difficiles, les banques sont frileuses pour accorder des crédits. Il n’est pas rare qu’elles n’acceptent de financer que les SCPI "maisons" et demandent souvent des garanties supplémentaires (domiciliation des salaires, souscription à un placement annexe...). Mais le choix des parts de SCPI est important pour l’orientation des investissements de l’investisseur : immobilier de bureaux, habitation, commerces (Cf Comparatif des SCPI).

Pour parvenir à obtenir des parts de SCPI à crédit il est conseillé de :

  • Négocier un compromis : souscrire une partie dans la SCPI de la banque et un financement dans un support de son choix,
  • S’adresser directement au société de gestion des SCPI qui peuvent vous indiquer les banques et organismes de crédit partenaires,
  • S’adresser à un courtier (empruntis, meilleurtaux, etc.) qui sollicitera les banquiers afin de trouver le meilleur taux.
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