Comment àªtes vous rémunérés ?

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serge78
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Comment êtes vous rémunérés ?

Messagepar serge78 » 14/05/2009 21:22

J'ai rencontré un pro qui va me proposer des simulations scellier et par la suite des programmes qui serait le plus profitable "pour moi".
Alors il est légitime de se poser la question, comment se fixe sa rémunération - forfait auprès du partenaire constructeur ? % ? Il doit donc avoir des partenaires privilégiés et des partenaires avec lesquels il ne veut pas travailler ?? pouvez-vous m'éclairer ??? comment se concretise mon engagement envers lui ??? merci

Pascal BOUCHET
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Messagepar Pascal BOUCHET » 14/05/2009 22:55

Bonsoir,

S'agit-il d'un salarié de promoteur immobilier ou bien d'un VRAI CGPI ?
Dans le cas d'un CGPI:
1/ Rémunération par honoraire sur l'étude fiscale (variable selon la complexité de votre situation et selon ses tarifs). Certains ne facturent rien....
2/ Commission (ou pas) sur la vente d'un bien immobilier d'un promoteur avec qui il a noué un partenariat.

Pour ma part, je travaille avec maintenant une cinquantaine de promoteurs immobilier en France, et une vingtaine à  l'international, pour d'autres type d'investissement. Cette large diversité contribue à  mon indépendance de conseil, étant donné que le niveau de commissionnement est sensiblement le même d'un promoteur à  l'autre. Il oscille entre 4 et 7% en moyenne. Parfois, certains promoteurs à  la peine en ce moment, me proposent des commissionnement entre 9 et 12%, mais ils prennent cela sur leurs marges. Enfin, il existe parfois certaines offres o๠l'on me propose du 12 à  15%, mais dans 99% des cas il s'agit de véritable arnaque pour l'investisseur final.

Le rôle d'un conseiller indépendant est de vous proposer le produit immobilier qui vous correspondent, dans la ville que vous lui avez défini et qui reste dans votre budget. Il doit vous apporter des éléments concrets sur le marché locatif du bien, sur son potentiel de revalorisation ainsi que sur tout l'encadrement juridique et fiscal de ce dernier. Pour finir, un véritable indépendant devant pérenniser sa clientèle à  long terme, il se doit de vous présenter des offres attractives afin de gagner votre confiance. Son rôle est de rechercher des produits intéressants pour ses clients, mais c'est vous le décisionnaire final. Après la proposition d'un bien immobilier, assurez vous par vous même de la pertinence de son conseil, ffaites vos recherches et partagez votre point de vue avec lui.

dans le cas d'un commercial salarié d'un promoteur, j'ai beaucoup plus de réserve...

Fuyez les vendeurs de défiscalisation, normalement au premier rendez-vous vous devriez vous en apercevoir.

Bonne continuation dans vos recherches,

Pascal BOUCHET
Gérant Associé
BOUCHET PATRIMOINE, Skipper patrimonial
6 place de la faà¯encerie - 44470 - Carquefou
Tel: 02 53 00 68 44
pascal@bouchet-patrimoine.com

serge78
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Messagepar serge78 » 14/05/2009 23:19

Merci Monsieur Bouchet , j'aurai peut être du faire appel à  vos services ...

oui c'est un indépendant
1/ Aucun honoraire
2/ Me proposera une étude sur le budget qu'il faudrait investir en fonction de mon potentiel financier
C'est 4 à  7% de commission sur le prix d'un bien ? Mais pour moi ca ne change rien au prix final ?? je paie l'appart comme si la demarche est direct , c'est bien cela ?
Et concretement cela se caractérise comment contractuellement ? si je suis ces conseils , des papiers à  signer , le pro nous accompagne chez le promoteur ???? le pro peut il avoir d'ailleurs des infos avant nous sur des programmes afin d'être meiux servit sur les appart ???

Merci Monsieur Bouchet ,

Pascal BOUCHET
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Messagepar Pascal BOUCHET » 15/05/2009 10:28

La commission de votre conseiller est comprise dans le prix de vente. Vous le rémunérez indirectement via le promoteur. Donc en effet cela ne change rien par rapport au prix de vente affiché. Pendant un temps les promoteurs s'amusaient à  nous fournir des grilles de prix supérieur aux prix qu'ils pratiquaient en direct, mais devant cette attitude, les conseillers indépendants ont boudé ces promoteurs, car c'est l'intérêt du client qui passe en premier. Aujourd'hui, les promoteurs prennent sur leur marge pour nous rémunérer. L'intérêt pour un promoteur immobilier de passer par des CGPI pour la commercialisation de ses programmes, c'est que les clients que nous lui apportons sont de qualité et "bankable" comme on dit ^^. car les ventes faites à  l'arrache par certains réseaux de salariés à  des clients non solvables se sont transformé en procès pour une grande partie, et ça, ils n'en veulent plus, et je les comprends !

Concrètement, cela dépend de l'accord que vous avez avec votre conseiller. Sur votre Lettre de Mission (il y en a une j'espère...) il doit vous indiquer le déroulement de la Mission et son mode de rémunération. En ce qui me concerne, j'accompagne mes clients pour la négociation d'un prêt, soit à  leur propre banque, soit auprès d'une banque qui les financent par mon intermédiaire (courtage en Financement). Puis je les accompagne chez le Notaire pour signer l'acte et vérifier que tout est bien en ordre.

La Vente immobilière est faite par le CGPI si il a la carte de transactions immobilières, sinon il vous accompagne chez le promoteur si il est uniquement agent commercial.

Le Conseiller Indépendant peut bien sà»r avoir des infos avant vous sur des programmes futurs et vous offrir de belles opportunités. Mais attention, ce n'est pas le lot de tout les CGPI.

Pour ma part, l'Immobilier est une activité secondaire, ma spécialité étant le Conseil en Investissement Financier (Comptes Titres, PEA, Assurance-Vie, Capitalisation, Gestion Sous Mandat et gestion privé sur titres vifs). Cependant, je fais parti d'une Association locale de professionnel du conseil, l'AFICO, dont font parti cetains spécialistes de l'Immobilier. Par leur intermédiaire, j'ai accès à  des offres immobilières non public, en sphère restreinte, et ç'est là  que je trouve les meilleurs produits. Mais il s'agit de l'ancien généralement, peu de neuf.
En ce moment, nous sommes même en train de monter plusieurs foncières privées pour nos clients regroupés, afin de pouvoir profiter de certaines opportunités en immobilier d'entreprises et commercial. L'objectif n'est pas de faire de la défiscalisation, mais d'investir sur des actifs immobilier de qualité avec un rendement intéressant (minimum 8% triple net).

enfin, j'ai des exclusités moi même sur des biens immobiliers et fonciers, mais principalement à  l'international (Allemagne, Italie, USA, Mexique, Emirats Arabes Unis, Russie, Chine, Sénégal et bientôt Brésil).

Pour ce qui est de travailler ensemble, ce serait bien sà»r avec plaisir, je suis à  votre disposition. Mais si votre conseiller fait bien son travail et que vous respectez bien les conseils que je vous ai donné plus haut, vous n'aurez pas besoin de faire appel à  moi :-)

Cordialement,

Pascal BOUCHET
Gérant Associé
BOUCHET PATRIMOINE, Skipper patrimonial
6 Place de la Faà¯encerie - 44470 - Carquefou
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PS: Si j'ai pu vous apportez les réponses à  vos questions, un petit mot de remerciement est le bienvenu sur ma page sur ce forum ici http://www.francetransactions.com/forum ... -t739.html

serge78
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Messagepar serge78 » 26/05/2009 23:11

Petit retour sur mon rdv ;
Le conseiller m'a bien informé sur ma situation, me détaillant l'épaisse simulation de mon cas. Ce qui me fait mal, c'est que l'effort de remboursement de crédit chaque mois dans ce dispositif (pour un montant d'emprunt de 250kE) - le loyer , me semble assez lourd .

A la fin de l'entretien le conseiller a essayé de me faire signer un programme qui de toute évidence à  du mal a se vendre , livrable fin d'année , et qui correspondait pas à  mes attentes lors du premiers rdv. Cela m'a un peu refroidi ... néanmoins on va essayé de perséverer ...

Quelques questions que je me pose :
1 l'intérêt d'y mettre un apport ( il ne me l'a pas conseillé , mais quand je vois l'effort de remboursement du crédit ...)
2 Quelle durée d'emprunt conseilleriez-vous ???
3 A combien monte les frais de gérance ???
4 On me met en avant le scellier intermédiaire au lieu du scellier ; c'est réellement plus avantageux ?
Merci à  vous ,

Serge

serge78
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Messagepar serge78 » 31/05/2009 10:16

Personne pour me répondre ??

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 31/05/2009 16:27

je n'avais pas répondu parce que je ne suis pas un pro et que P Bouchet s'occupait de toi....

mais bon j'interviens quand meme ... tu nous dis :"A la fin de l'entretien le conseiller a essayé de me faire signer un programme qui de toute évidence à  du mal a se vendre , livrable fin d'année , et qui correspondait pas à  mes attentes lors du premiers rdv. Cela m'a un peu refroidi "

effectivement dans ce cas là  il y a des raisons d'etre hyper méfiant....
tu t'engages pour une période longue avec un investissement lourd .... ce conseiller lui ne s'engage qu'à  percevoir ses commissions et ensuite à  disparaitre de ta vie , te laissant seul face à  un investissement que tu ne maitrises pas....( super classique en fait).

mon conseil : ne t'engage sur un programme de defisc type scellier que si tu es SUR et CERTAIN de pouvoir l'assumer sans problème meme en cas de non perception du loyer ( ca c'est la 1ere chose).
ensuite pose toi la question de savoir pourquoi ce programme se vend mal ( mal situé, mauvaise qualite de la construction , petite ville sans interet ni marché locatif important, trop de constructions dans le meme perimetre etc....)..

la on reste dans le général . si tu veux veritablement mon avis ( d'amateur éclairé) il faudrait avoir quelques chiffres pour voir si déja le programme n'est pas survendu.....

bon courage
Buffeto

24heures
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Messagepar 24heures » 31/05/2009 17:29

Oui, au fait, il se situe oà¹, ce programme? Et on vous propose quel type de bien, à  quel prix du m²?

serge78
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Messagepar serge78 » 31/05/2009 19:20

merci à  vous pour vos réponses ,
Je suis effectivement trés méfiant et j'ai répondu part la négative à  ce programme à  Asnières (proche du rer B , voie ferré à  30 metres...) , et ou le métre carré est trés trés cherpour être si éloigné du centre ville d'Asnière (240000 Euro les 38 métres carré soit 6300 euro )

Pour mes questios , y a t'il quelques réponses ;

1 l'intérêt d'y mettre un apport ( il ne me l'a pas conseillé , mais quand je vois l'effort de remboursement du crédit ...)
2 Quelle durée d'emprunt conseilleriez-vous ???
3 A combien monte les frais de gérance ???
4 On me met en avant le scellier intermédiaire au lieu du scellier ; c'est réellement plus avantageux ?

Merci encore ,

24heures
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Messagepar 24heures » 31/05/2009 19:41

Pas de RER B à  Asnieres, ça doit être le C...

Mais dites-moi exactement o๠c'est, j'habite en commune limitrophe depuis plusieurs années. A tous les coups il s'agit du programme Quai Aulagnier, et si c'est ça effectivement à  ce prix-là  il faut fuire...

serge78
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Messagepar serge78 » 01/06/2009 10:17

Exact RER C , le programme est panorama Park

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 01/06/2009 11:48

pourquoi te poser tant de question ...à  6300 euros le metre carré non seulement je ne jete pas un oeil mais en plus je n'ouvre pas la paupière....

bon pour le général quel interet d'avoir un apport ou pas pour les defisc ( scellier ou autres) . je dirais que ca dépend ENORMEMENT de ta situation personnelle...

évidement les vendeurs ayant "éclusés " tous les "gros" contribuables sont obligés de ratisser large et se tourner vers les contribuables moins fortunés . alors leur discours est formaté . pas d'apport perso , les loyers couvrent l'emprunt, ton investissement est payé à  60% par les loyers et l'economie d'impot...
ce discours je l'ai entendu 100 fois....
il leur permet de vendre un bien hors de prix ( 6300euros le metre carré par exemple) alors qu'ils ont des dizaines d'appart qui leur restent sur les bras...

un VERITABLE conseiller te dirait d'abord que c'est un investissement immobilier qui doit se reflechir comme tel et non pas comme une économie d'impot...

si on veut faire de l'economie d'impot , actuellement ,il y a beaucoup mieux en one shot ( girardin industriel , FCPI , SOFICA.). mais évidement les vendeurs n'ont pas les memes" com" sur ce genre de produit et surtout certains ne sont spécialisés que dans l'immobilier.....

bon courage
Buffeto

24heures
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Messagepar 24heures » 01/06/2009 15:19

"panorama park", c'est bien quai Aulagnier...

C'est une friche industrielle qu'ils réhabilitent, loin de (presque) tout, je confirme, il faut fuire, surtout à  ce prix...

Pascal BOUCHET
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Messagepar Pascal BOUCHET » 03/06/2009 13:32

Bonjour,

Il ne s'agit donc pas d'un CGPI, mais d'un vendeur d'immobilier indépendant. ça change tout...

Ce programme est à  éviter, bien trop cher pour l'emplacement. vous a t-il au moins proposé d'autres programmes ? Lorsque l'on est indépendant, la moindre des choses c'est de proposer plusieurs projets possibles...

1 l'intérêt d'y mettre un apport ( il ne me l'a pas conseillé , mais quand je vois l'effort de remboursement du crédit ...)

Comme vous l'a répondu Buffetophile, cela dépend de votre situation patrimoniale et financière. si vous pouvez faire un apport pour une opération de type scellier, tant mieux, ce sera d'autant moins à  rembourser par emprunt. Mais c'est à  étudier selon votre fiscalité actuelle, d'éventuels revenus fonciers préexistants, et la liquidité de votre patrimoine actuel.

2 Quelle durée d'emprunt conseilleriez-vous ???

Un scellier se fait généralement sur 10 ans, 15 ans maxi. tout dépend également de la nature du financement (Tx Fixe, In Fine ?) et des garantis apportées.

3 A combien monte les frais de gérance ???

ça c''est au promoteur du programme en question de vous répondre, ou tout du moins à  la société de gestion. cela varie d'un programme à  un autre, de 4% à  (parfois) 15%...

4 On me met en avant le scellier intermédiaire au lieu du scellier ; c'est réellement plus avantageux ?

Le scellier Intermédiaire permet de défiscaliser plus longtemps (2 fois 3 ans supplémentaires) au delà  des 9 ans. C'est argument commercial pour vous poussez à  faire l'investissement. Mais vous a-t-on expliqué au moins les conditions de loyer du Scellier Intermédiaire ? La encore le choix doit se faire selon votre situation patrimoniale et financière.

Enfin, je rejoins 24heures et Buffetophile sur les conseils qu'ils vous ont donné pendant mon absence. Mon activité actuellement ne me permettant pas de répondre aussi rapidement qu'il y a encore quelques mois. J'ai d'ailleurs un peu de retard pour répondre à  des sollicitations directes par mail de visiteurs de ce forum...je vais m'empresser de répondre avant la fin de cette semaine.

Cordialement,

Pascal BOUCHET
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