Comparer un credit classique avec un credit in fine - help!

Crédit immobilier : Epargner c'est également ne pas acheter trop cher l'argent pour financer son bien immobilier ! Discussion sur les prêts immobiliers.

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Solo123
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Comparer un credit classique avec un credit in fine - help!

Messagepar Solo123 » 30/12/2011 13:11

Bonjour,

Je pense que le titre est assez precis. Je ne sais pas si cet endroit est le meilleur pour poser ma question (peut etre dans la partie "immobilier"...?)

Voila, je souahite pouvoir comparer deux offres de credit, une offre avec un amortissement in fine et une offre avec un amortissement mensuel (je sais pas si c'est bien comme ca qu'on dit)

J'ai bien compris qu'il fallait utiliser le TEG pour comparer deux offres (et j'ai bien compris aussi que le calcul du TEG n'est pas facile... il faut limite avoir une licence en maths :-) )

Pas facile de trouver un truc pour le calcul d'un TEG pour un pet in fine (j'ai pas non plus trouve la fonction dasn Excel...)

J'ai alors beaucoup cherche et j'ai trouve ca:
http://www.simuler.eu/comparateuroffres


Selon ce comparateur...:

Pour un capital de 200 000E sur 20 ans (240 mois)

[*] Pret in fine
Mensualite: 750E (assurance incluse) => hors derniere mensualite qui elle comprend en plus le capital a rembourser!
Frais de dossier: 500E
[*] Pret amortissable
Mensualite: 1320E (assurance incluse, amortissement inclu)
Frais de dossier: 200E

Le simulateur m'indique un cout de 180 500E pour le pret in fine et de "seulement" 117 000E pour le pret ammortissable...
Cependant le TEG du pret in fine est plus bas que le celui du pret amortissable (4,52% contre 5,01%). Je suis conscient que payer une somme d'argent plus tard coute moins cher... mais la, c'est quand meme 70 000E...

Donc ma/mes questions:
- Connaissez vous d'autres simulateurs permettant de calculer le TEG d'un pret in fine? (un truc simple pour quelqu un qui ne fait pas beaucoup de maths :-)
- Pensez vous que ce simulateur soit fiable ? => dois-je pencher pour le credit in fine...?

Un grand merci par avance pour votre coup de main!

Cafti
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Messagepar Cafti » 31/12/2011 10:01


Solo123
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Messagepar Solo123 » 02/01/2012 06:44

Moui... Effectivement, ce n'est qu'un "debut" de reponse...

FranceTransactions
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Messagepar FranceTransactions » 02/01/2012 07:15

Bonjour,

De toute évidence le simulateur évoqué n'est pas fiable, un crédit in fine étant toujours largement plus cher qu'un crédit amortissable. Vous avez eu cependant le bon réflexe en comparant le montant des intérêts d'emprunt à  payer, afin de voir l'erreur.

Par ailleurs, le crédit in fine est intéressant que dans très peu de cas, il faut avoir déjà  des revenus fonciers locatifs élevés afin qu'il soit intéressant pour l'emprunteur de maximiser le montant de ses intérêts à  payer, fiscalement parlant. Dans tous les autres cas, le crédit in fine est à  éviter, le montant des intérêts étant prohibitifs, vous l'avez bien constaté d'ailleurs.

Cdt

Solo123
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Messagepar Solo123 » 02/01/2012 07:26

FranceTransactions a écrit :Bonjour,

De toute évidence le simulateur évoqué n'est pas fiable, un crédit in fine étant toujours largement plus cher qu'un crédit amortissable. Vous avez eu cependant le bon réflexe en comparant le montant des intérêts d'emprunt à  payer, afin de voir l'erreur.

Par ailleurs, le crédit in fine est intéressant que dans très peu de cas, il faut avoir déjà  des revenus fonciers locatifs élevés afin qu'il soit intéressant pour l'emprunteur de maximiser le montant de ses intérêts à  payer, fiscalement parlant. Dans tous les autres cas, le crédit in fine est à  éviter, le montant des intérêts étant prohibitifs, vous l'avez bien constaté d'ailleurs.

Cdt


Bonjour et Merci France transactions pour votre retour.

"De toute évidence le simulateur évoqué n'est pas fiable, un crédit in fine étant toujours largement plus cher qu'un crédit amortissable. Vous avez eu cependant le bon réflexe en comparant le montant des intérêts d'emprunt à  payer, afin de voir l'erreur. "


Pourriez vous developper un peu, je suis d'accord avec vous sur le montant des interets, mais pour comparer, il faudrait avoir la valorisation des flux selon les periodes.... (certes "plus cher"... mais "plus tard" donc plus interessant mais dans quelle mesure?)

Quand a la question fiscale, je ne suis aps trop interesse a prendre en compte les economies d'impot dans mon calcul (ni meme le placement du reliquat (difference mensualite entre pret amortissable et pret in fine). Je pars sur une hypothese de worst case scenario


Connaissez vous une formule mathematique permettant de calculer le TEG du pret in fine dont les caracteristiques sont detaillees dans mon premier post...?

Merci par avance de votre retour

jackbauer
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Messagepar jackbauer » 02/01/2012 09:46

Le TEG du crédit in fine est bon, seulement si vous ne remboursez que les intérêts sans entrer dans le capital, le coà»t du crédit sera plus important. Comparer deux crédits de type si différent (qui n'ont pas la même utilisation) n'a pas de sens en utilisant seulement le TEG. Comme évoqué plus haut, il n'a de sens que pour déduire des revenus fonciers les intérêts d'emprunts. D'autre part, il n'y a pas d'obligation de la banque de vous accorder un crédit in fine (en général contre un nantissement d'AV). Vu le taux du crédit, il est peu probable de réussir à  placer à  un taux plus avantageux, il vaut mieux privilégier un amortissement classique.

Solo123
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Messagepar Solo123 » 02/01/2012 09:58

Merci Jack Bauer,

Donc le simulateur donne des resultats justes mais calculer le TEG d'un pret in fine n a que peu d'interets... OK, Merci a tous pour votre aide.

Cafti
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Formule de calcul ou manuel de lecture ?

Messagepar Cafti » 02/01/2012 14:52

La réponse était dans le lien que je vous donnais ; mais je concède qu'il fallait faire l'effort de lire les 3 lignes qui suivent le titre.

jackbauer
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Messagepar jackbauer » 02/01/2012 16:31

J'avais pas lu l'article de la Tribune, mais il est loin d'évoquer toutes les facettes du crédit in fine. Par contre, c'est clair qu'il doit être réservé à  des investisseurs avertis.

Cafti
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Messagepar Cafti » 02/01/2012 16:43

Trois premières lignes (le chapô en fait) : ces prêts reviennent en fin de compte bien plus cher qu'un crédit amortissable.

Deuxième paragraphe : « le capital n'étant pas amorti, mais remboursé seulement à  échéance, le montant des intérêts est bien plus élevé qu'avec un prêt amortissable (o๠le capital dà» se réduit chaque mois).»
Ce que vous traduisez par « si vous ne remboursez que les intérêts sans entrer dans le capital, le coà»t du crédit sera plus important.»

Conclusion de l'article : « L'économie d'impôts ne compense qu'une petite partie du surcoà»t en intérêts ; moins de la moitié, en fait.»
Ce que vous traduisez par « il vaut mieux privilégier un amortissement classique.»

Qu'est ce que cet article dit de moins que FranceTransactions, ou que vous ?
Rien que le titre « Les charmes trompeurs du prêt in fine» répondait à  Solo123.

jackbauer
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Messagepar jackbauer » 02/01/2012 17:30

Je suis d'accord avec vos remarques quant aux conclusions à  tirer pour Solo123. Cependant, un article sur un site économique spécialisé pourrait présenter de manière plus objective les cas pour lesquels le crédit in fine est intéressant (même si cela ne concernera pas la majorité des lecteurs)

Solo123
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Messagepar Solo123 » 03/01/2012 05:26

Merci a tous pour vos retours. Si j'ai estime que le lien de Cafti ne repondait pas a ma question ce n'est pas parceque je ne l'ai pas lu! (Cafti as-tu lu mon premier post...?)

Cet article irait meme dans mon sens, a savoir, comparer deux offres de types differents (amortissable Vs In fine) sans prendre en compte les eventuels parametres secondaires comme:
- les economies d'impots
- le % du placement du relicat entre la mensuailte du pret amortissable et celle du pret in fine.

Finalement, la question c'est:

Pour deux offres de pret, "in fine" et "amortissable" (si j'exclu les eventuels gains de placement et les eceonomies d'impots => ca ne m'interesse pas et l'article de Cafti abonde dans ce sens) le pret le plus interessant est celui qui a le TEG le plus faible... non?