Conseils pour épargne en vue d'achat immobilier sur 5 ans

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Torseur 06
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Conseils pour épargne en vue d'achat immobilier sur 5 ans

Messagepar Torseur 06 » 24/10/2013 18:57

Bonjour à  tous,

J'aimerais avoir quelques conseils de placements car nous sommes un couple de 26 ans et nous aimerions acheter notre résidence principale d'ici 5 ans.

Situation à  l'heure actuelle pour notre couple :

LEP1 : 7 700 € (Valable jusqu'au 31/12/2014)
LEP2 : 7 700 € (Valable jusqu'au 31/12/2014)
Livret A1 : 2 000 €
Livret A2 : 3 000 €

Taux Marginal d'imposition (TMI) : 14%
Capacité d'épargne mensuelle : 500x2 = 1 000 €
Emploi : 1 CDI (2 100€/mois) et 1 fonctionnaire (1 800 €/mois)
Banques : Caisse d'Epargne et CIC
Aucun crédit en cours
Locataire appartement
Achat d'une voiture d'occasion (7000/8000 €) à  prévoir d'ici 2 ans

Objectifs :

Se créer un apport entre 50 000 € et 100 000 € dans 5 ans (hors épargne de précaution de 8 000 x 2 = 16 000€) pour l'achat d'une maison autour de 300 000 €.
Pour cela utiliser que des placements sans AUCUN risque en perte de capital. Les risques nous les prendrons quand la maison sera achetée.

Nos intentions de placements

_ Ouvrir 2 PEL car taux intéressant (2.11%net > 1.25% Livret A et LDD) pour transférer tout l'argent des livret A dessus. J'hésite surtout car je sais que le taux des droits à  prêt à  la sortie des 4 ans sera peu avantageux (4.2% alors qu'aujourd'hui avec un bon dossier je pense qu'on peut être proche de 2%, peut être que cela évoluera d'ici 4 ans). Mais bon l'un dans l'autre l'épargne reste plus avantageuse pendant la capacité d'épargne et rien ne m'empêche de casser mon PEL après 4 ans sans utiliser le droit à  prêt.

_ Faire la chasse aux Livrets à  Taux boosté grâce notamment à  votre comparateur (4% brut, soit 2.8% net environ donc intéressant si j'arrive à  être efficace tous les 3/4mois). Je me sens prêt et disposé à  faire cela tous les 3 ou 4 mois le temps que les promos se finissent, ce n'est pas quelque chose qui me fait peur. Une question cependant par rapport à  ça, si j'ouvre un de ces livrets à  taux boosté pendant 4 mois, et qu'au bout de 4 mois je m'en vais car la promo se termine en laissant le minimum légal sur ce livret. Est ce que je peux reprofiter de la promo l'année d'après si la banque repropose un taux boosté ou c'est réservé aux nouveaux clients ?

_ Assurance vie avec fonds en euros. Là  par contre je me tate un petit peu car c'est un placement de 4 à  8 ans imposable sur les revenus ou au delà  de 8 ans si je ne veux pas que cela soit imposable. De plus je ne connais pas les taux de rémunération avant le placement donc je suis un peu frileux même si certains proposent des taux minimum garantie mais qui sont rarement supérieur à  2% brut...

_ Retraite : nous aimerions commencer à  épargner pour la retraite en ayant conscience des produits à  "effet tunnel". La somme que l'on veut mettre est modique du style 100 à  200 € / mois pour 2.
Est ce que vous nous conseillerez vue notre âge et notre situation d'attendre l'achat de notre bien immobilier ou commencer à  épargner un peu pour la retraite dès maintenant ? Si nous devons épargner, devons nous nous diriger vers des produits de type "tunnel" PERP, PREFON (conjointe fonctionnaire) ou plutôt une Assurance Vie en fonds en euros avec frais de gestion, d'entrée, sur versement nuls (probablement sur internet) et à  rentabilité raisonnable ?

Voilà , je pense avoir tout étalé, n'étant pas connaisseur j'aurais aimé savoir ce que vous en pensez, vous spécialistes vue notre situation et nos objectifs ce que vous pouvez nous conseiller.

Merci d'avance pour votre aide qui nous sera très précieuse !!!

Cafti
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Re: Épargne en vue d'achat immobilier sur 5 ans

Messagepar Cafti » 26/10/2013 10:01

•Â Sur le PEL, si le taux du droit à  prêt n'est pas intéressant dans 4 ans, il suffit de n'emprunter que 5000 €,
ainsi vous bénéficierez tout de même de la prime d'État.

• Sur les Livrets à  taux boostés, les taux boostés sont réservés aux nouveaux clients,
cependant certaines banques (ING souvent, Monabanq parfois, Bforbank mais avec un taux peu boosté)
proposent des taux promotionnels à  leurs déjà  clients.

• Un (et même deux) Livret d'épargne populaire avec un TMI de 14%,
vous n'avez pas peur d'être rattrapé par la patrouille en l'annonçant sur un forum ?

Si vous voulez enchaîner les promos des livrets à  taux boosté, comme votre capital est bas actuellement,
je vous recommande de commencer par Cetelem, qui offre une prime nette de 60 € pour une ouverture avec 5010 €,
et surtout un taux garanti de 3,1% brut (2,2 % net dans votre cas) pendant un an, ainsi que sur les 11 versements programmés suivant.
Dans un an votre capital sera un peu plus étoffé et vous pourrez viser les taux plus intéressants mais limités à  trois mois.

Cependant, rien ne vous empêche de profiter tout de suite de l'offre Hellobank ; avec une mise de 320 €, vous avez :
une carte bancaire gratuite, pas d'obligation de domiciliation de salaire ou d'apport régulier de capital,
et une prime nette de 80 € au bout de 4 mois.
Faites la demande immédiatement, c'est jusqu'au 31/10 mais c'est la date de demande en ligne qui fait foi.

En résumé, ouvrez un PEL avec le minimum au départ et en mensualité,
et gonflez au maximum vos mensualités vers Cetelem, qui est même plus intéressant que le LEP.

Torseur 06
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Messagepar Torseur 06 » 26/10/2013 16:12

Je vous remercie de votre réponse détaillée Cafti.

_ Ok pour le PEL celui-ci semble un bon placement pour moi, j'en prends note. Et effectivement au pire des cas je prends un prêt de 5000 € pour bénéficier de la prime d'Etat.
D'ailleurs j'ai une question, nous serions intéressés pour prendre 2 PEL, un à  mon nom et un autre au nom de ma conjointe (pour obtenir 2 primes d'Etat et faire 2 prets à  5000€. Est ce un problème si on ouvre 2 PEL dans 2 établissements bancaires différents pour financer le même bien immobilier ?

_ Sur les livrets à  taux boostés, vous me dites que c'est réservé aux nouveaux clients (excepté cas rares ING, Monabanq, BforBank). Mais peut-on y souscrire pendant la période boosté, résilier le compte une fois la période boosté passée et ensuite revenir quelques mois plus tard pour être considéré comme nouveau client ? Y'a t'il un délai pour être considéré comme nouveau client ?

_ Pour les 2 LEP et le TMI de 14%. Je n'ai aucune crainte par rapport à  la brigade ! Mais merci de m'avoir prévenu je suis quand même allé revérifier...
Nous sommes 2 dans le foyer fiscal et par conséquent nous avons le droit de posséder 2 LEP (un chacun). De plus, nous répondons aux critères d'obtention jusqu'au 31/12/2014 du fait de notre impôt inférieur à  769€. Nous n'y aurons plus accès l'année prochaine vue que notre impôt dépassera le plafond.
Et oui nous avons un TMI de 14%, je ne suis pas fiscaliste mais un petit calcul s'impose.
La tranche à  14% est entre 11 897 et 26 420 €. Un couple Pacsé ou Marié (2 parts) déclarant 27 360 € pour l'année et choisissant l'abattement 10% (24 624 €) a du coup un quotient familial de 12 312 € qui est dans le TMI 14%.
Pourtant avec les tranches 2013 son impôt sera de 768.72 € < 769 € donc ce couple peut bénéficier du LEP.
Pour nous la situation était différente car il fallait prendre en compte un Prime pour l'emploi qui venait réduire le montant de notre impôt...

_ Merci pour le tuyau Cetelem mais l'apport de 5 000 € pour bénéficier de la prime est conséquent. Certes à  nous 2 nous avons cette somme mais nous souhaiterions séparer notre épargne et ne pas créer de produits en commun pour l'instant. De plus, nous ne voulons pas toucher à  nos LEP jusqu'à  leur fermeture le 31/12/2014.

_ Merci pour le tuyau Hellobank, j'y réfléchis sérieusement !

Donc en résumé, que nous conseillez vous ? D'ouvrir 2 PEL maintenant ou d'attendre d'avoir chacun 5000 € d'épargne pour envisager d'aller sur des livrets à  taux boostés avec prime dans quelques mois ?

Enfin, vous nous avez pas parlé de l'AV fond en euros et des produits spéciaux retraite, cela ne correspond pas bien à  nos profils ?
Merci à  vous de votre intérêt et de votre aide !

Cafti
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Messagepar Cafti » 27/10/2013 12:10

5000 € pendant un an chez Cetelem, cela donne (110 + 60) 170 € net.
5000 € pendant un an sur un LEP, cela donne dans le meilleur des cas 87,50 €.
Donc nous ne voulons pas toucher à  nos LEP jusqu'à  leur fermeture me semble un peu irrationnel.
D'autant que, si vous suivez un peu FranceTransactions, il ne vous aura pas échappé que le Livret A pourrait passer à  1 % au 1er février,
et mécaniquement entraîné le LEP de 1,75 à  1,5%.
Cetelem vous offre un taux garanti pendant un an, épargner c'est aussi anticiper.
Si vous voulez réellement optimiser votre épargne, tout en restant dans le sans risque et argent disponible immédiatement,
débarrassez-vous des vieilles lunes, genre bas de laine ou ça je n'y touche pas, et utilisez une feuille de calcul dans un tableur.
Dans votre situation, je ferais
• Hellobank pour les 80 € net
• LEP et Livret A au plancher, 10 €.
• Ouverture immédiate d'un PEL pour prendre date, mais avec 225 € et des mensualités de 45 €.
•Â Ouverture du Livret Cetelem avec tout le capital disponible, et 11 versements programmés de 455 €.
• Dans un an, livrets à  taux boosté et mensualités à  500 € sur le PEL.

Sur les livrets boostés, la clause est généralement n'avoir jamais été client,
or les banques sont tenues de garder leurs fichiers au moins 4 ans pour les particuliers (en cas de contrôle fiscal).
Cela me paraît donc illusoire de vouloir bénéficier deux fois du taux nouveau client.
Rappel sur ces promotions : ne fermez jamais un livret avant d'avoir toucher les intérêts, laissez le à  son minimum, généralement 10 €.
Le plus pertinent dans votre cas, l‘un ouvre un livret, l'un et l'autre y mettent la même somme.
Au bout de trois mois, l'un parraine l'autre qui ouvre un livret identique, l'un et l'autre y mettent la même somme.
à€ chaque fois vous aurez 6 mois de promo, + les primes de parrainage (ING, Fortuneo, Zesto parfois).
Cela contrevient à  votre principe de ne pas créer de placements en commun, mais c'est la solution la plus simple et la plus efficace.

Sur votre question PEL, je répondrais je crois que non, tout au plus un décalage d'une journée ou deux pour obtenir les signatures dans deux établissements au lieu d'un. Mais posez plutôt la question à  votre conseiller clientèle au moment de l'ouverture.

Sur « AV fond en euros et des produits spéciaux retraite», je vous rappelle que je ne suis pas un professionnel,
je suis comme vous un particulier qui fréquente FranceTransactions pour enrichir sa réflexion sur l'épargne.
Il se trouve que j'ai un avis un peu péremptoire sur l'assurance-vie et sur les produits retraite.
Voilà  pourquoi je m'étais abstenu. Cela dit, si vous insistez, je veux bien consentir à  vous donner mon avis définitif.
L'AV Fonds en euros ne surpasse le Livret A que si vous rachetez au bout de 8 ans.
Donc aucun intérêt, autre que pour une transmission/succession hors fiscalité.
Par ailleurs, je suis très sceptique concernant les produits retraite avec sortie en rente viagère ET perte du capital.
Fuyez de toutes façons les PERP bancaires, qui n'assurent un complément de retraite qu'aux banquiers et à  leurs actionnaires,
et puis allez-vous faire une idée là Â : http://www.francetransactions.com/forum/post13139.html et là Â : http://www.le-sages.org/documents/SPR/SPR13.html (chapitre III, tout à  la fin).
On ne peut pas à  proprement parler de Système de Ponzi, mais il y a déjà  eu un précédent MRIFEN puis CREF puis faillite : http://www.lerevenu.com/vos-placements/ ... es-accuses