Gestion d'héritage / achat immobilier /emprunt

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zoah
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Gestion d'héritage / achat immobilier /emprunt

Messagepar zoah » 12/05/2014 09:51

Bonjour,

Je me permets de poster un message sur ce forum car certains doutes m'envahissent aujourd'hui...

Il y a un an et demi, j'ai perdu mon père et la revente de la maison familiale a donné naissance à  une somme d'argent d'environ 140000€ pour moi.

Depuis, je cherche à  acheter sur la ville d'Annecy o๠je travaille et je suis sur le point de m'engager pour un très bel appartement neuf sur plans qui me fera en revanche pas mal emprunter (170000 environ sur 25 ans).

En effet, j'étais alors persuadé que cet achat était une bonne idée, mais j'en suis moins sur aujourd'hui...

Plusieurs aspects rentrent en compte :

- J'ai une certaine sécurité sur le bien en achetant dans le neuf, même, je pense, en termes de revente...
- je suis du genre très exigeant et les normes du neuf me plaisent beaucoup.
- L'emprunt a déjà  être accepté par la banque mais je n'ai pas encore signé pour l'appartement, d'o๠ma réflexion

Mais :
- Cet emprunt, vous le savez mieux que moi, va me couter environ 100000€
- Avec mon apport de base et un plus petit emprunt je peux surement accéder a un appartement plus modeste mais déjà  pas mal, quitte à  être moins bien pendant quelques années... (?)
- Je gagne environ 1900€ par mois, ce qui me permettrait de mettre pas mal de coté (je suis seul, sans enfant)

D'o๠mes doutes...

L'appartement neuf répond pourtant quasiment a toutes mes attentes, mais j'ai peur que ce soit une erreur, et la seule personne qui aurait su me dire ça n'est plus là  pour m'aider, malheureusement...

N'hésitez pas a me demander plus de détails si nécessaire.

Je vous remercie.

Cordialement

24heures
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Messagepar 24heures » 12/05/2014 10:20

Sans indiscrétion, l'appartement neuf fait quelle surface, avce combien de pièces?

zoah
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Messagepar zoah » 12/05/2014 10:47

Bonjour,

L'appartement est un T3 de 64m² avec une terrasse d'environ 12m² au 4ème étage (dernier étage avant les "villas" sur le toit) ce qui devrait permettre de voir les montagnes ( toujours un petit plus à  prendre en compte :) ).

A cela vient d'ailleurs s'ajouter un garage de 26m².

Le tout pour une livraison à  la toute fin 2015 ( donc début 2016 avec le retard :) )

Je vous remercie.

24heures
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Messagepar 24heures » 12/05/2014 11:05

OK, ça n'est pas forcément surdimensionné par rapport à  votre situation actuelle, et ça peut aussi s'adapter à  une évolution future de votre situation familiale.

Etes-vous stable géographiquement (par rapport à  votre emploi)? Combien d'années pensez-vous conserver ce bien?

zoah
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Messagepar zoah » 12/05/2014 11:18

Bonjour,

Merci de votre réponse !

En termes de stabilité, il est toujours compliqué de se projeter, mais si le choix ne dépend que de moi, je serai toujours là  dans 20 voire 30 ans sans problème :)

Je suis en CDI dans une grand entreprise internationale à  un poste que j'apprécie avec des perspectives d'avenir intéressantes, donc a priori, pas trop de risques qui ne dépendraient pas de ma volonté.

Je vous remercie.

24heures
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Messagepar 24heures » 12/05/2014 13:17

Donc globalement votre projet n'a pas de grosse faille apparente.

Si on fait un bilan :

Les + :
- vous allez faire un effort d'épargne régulière (par le remboursement du crédit)
- vous devriez pouvoir amortir les frais de notaire (réduits puisque c'est du neuf) sur la durée puisque vous ne devriez pas être amené à  revendre le bien à  court terme
- vous achetez un bien potentiellement évolutif (si vous êtes amené à  vivre en couple, à  avoir un enfant...)
- vous achetez un bien qui vous plaît et répond à  vos attentes
- vous avez un taux d'endettement correct

Les - :
- vous vous endettez sur une durée très longue (et donc votre prêt va en effet vous coà»ter cher en intérêts)
- vous payez un ticket d'entrée plus élevé en achetant dans le neuf (c'est le cas en général). Je calcule 4 800 € le m² à  la louche, pour une ville moyenne de province ça me paraît quand même élevé...
- vous achetez alors que le marché immobilier ne s'est pas encore vraiment retourné et qu'il est encore susceptible de le faire à  l'avenir (on évoque un potentiel de baisse de l'ordre de 20 à  30%... mais on ne le voit toujours pas venir)

Par principe l'endettement sur 25 ans me chagrine, pour autant dans votre cas ce n'est pas dà» au fait que vous manquez d'apport. Pour le reste le projet ne semble pas démesuré.

Comme vous le voyez il n'est pas facile de répondre à  votre question initiale par oui ou par non. D'autres que moi (qui ne suis pas professionnel je dois le préciser) auront peut-être un autre éclairage.

zoah
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Messagepar zoah » 12/05/2014 14:00

Bonjour,

C'est déjà  une très belle réponse qui me permet d'avoir un avis extérieur très intéressant !

Merci beaucoup !

Cela me rassure sur ce projet :) Etant très loin de toutes ces considérations, j'avais peur de m'être laissé un peu embarquer par les agents immobiliers / banquiers qui voient la belle affaire à  réaliser :) (avec une proposition tout de même alléchante).

Et pour compléter, en effet, c'est un peu cher, mais malheureusement, c'est assez généralisé sur Annecy (situé, en termes de prix, entre Lyon et Paris, d'après ce qu'on m'a dit), o๠le moindre T2 est déjà  aux alentours des 200000€ voire 220000€ pour avoir quelque chose de correct près du centre-ville (ce que j'aurais peut-être visé en renonçant à  ce projet). Pour peu que l'on voie un bout du lac, on monte à  des extrêmes...

Mes collègues qui n'ont pas d'apport sont pour la plupart résignés à  rester en location pendant encore quelques années ou à  sortir d'Annecy.

Ici, au final, l'appartement sans garage est à  289000€ (et j'ai eu la chance de le réserver tôt, depuis tous les appartements ont pris entre 10000€ et 20000€). Le garage est quant à  lui à  25000€ (aà¯e...) et donc environ 7500€ de notaire.

Je vous rejoins aussi sur le fait que la durée d'engagement est en effet un peu effrayante (J'approche les 27 ans, et je vais quasiment m'engager sur l'équivalent de ce que j'ai vécu, c'est impressionnant).

J'ai tout de usite été dirigé vers cette durée par rapport à  la somme engagée, mais est-ce que cela aurait pu valoir le coup de voir sur 22 ou 23 ans? (le changement ne semble pas énorme sur la durée, mais quelques simulations par-ci par-là  semblent indiquer qu'au niveau des sommes en jeu, il y a une belle différence).

Encore une fois, merci beaucoup pour ce regard sur mon projet qui m'aide énormément :)

Cordialement,

24heures
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Messagepar 24heures » 12/05/2014 14:45

Soit 4 500 € du m², pas donné en effet... Mais si vous êtes dans les clous du marché...

J'aurais tendance à  limiter un prêt immobilier à  20 ans. Mais il ne faut pas que vous vous retrouviez pris à  la gorge par un taux d'endettement trop élevé.

De toutes façons à  compter du 1er ou 2ème anniversaire du prêt vous devriez avoir la possibilité de changer vos mensualités à  la hausse (ou à  la baisse) ce qui permettra de raccourcir la durée du prêt si vous pouvez supporter un effort plus important (progression de vos revenus ou revenu supplémentaire dans le foyer par exemple)

Par contre, quel taux avez-vous eu? Avez-vous consulté un courtier en prêts immobiliers?

zoah
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Messagepar zoah » 12/05/2014 15:25

Bonjour,

Je n'étais pas au courant de cette révision possible des mensualités, je m'en informerai !

Concernant le taux, je viens de ressortir tous mes petits documents, je suis à  3.50% fixe (il est mention plus loin d'un "taux effectif global" à  3.712% mais ça a l'air de prendre en compte plus de choses... C'est dans ce cas o๠ma méconnaissance du milieu me rattrape...)

Sinon, j'ai consulté un organisme affilié à  mon entreprise qui m'a conseillé et m' a sorti, à  l'époque, le meilleur taux qu'ils pouvaient trouver sur différentes banques, ce qui m'a permis de faire jouer un peu ma banque et de baisser leur proposition initiale.

Au final, j'ai 300 mensualités de 915€ qui m'attendent si je vais plus loin avec cette offre. Sachant qu'actuellement, j'ai un loyer de 700€ et que je mets facilement 500€ de côté, mais les banques sont plus intéressées par mon salaire (environ 1800 net selon mon contrat, même si je monte à  2200/2300 en cumulé avec heures sup' et autres primes)

Après, même si tout est signé avec cette banque, je ne paye pour l'instant que l'assurance depuis quelques moins à  peine, puisqu'aucun fond n'a été débloqué, donc je peux encore tout annuler (voire quitter cette banque si nécessaire) :)

Merci beaucoup

24heures
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Messagepar 24heures » 12/05/2014 18:28

Oui, vous avez donc un taux d'endettement assez élevé, de l'ordre de 40 à  50%, ce qui est supérieur aux 33% habituellement préconisés... Et ceci sans prendre en compte la mensualité d'assurance décès invalidité. C'est peut-être un peu risqué, pour le moment, de réduire votre durée de prêt à  22 ou 23 ans.

Par rapport à  aujourd'hui, il faut aussi compter que vous aurez sans doute plus de charges à  payer, peut-être plus de taxe d'habitation, et la taxe foncière (même si vous y échapperez au début, 3 ans pour un bien neuf de mémoire).

3,5%, sans être exceptionnel, semble correct pour un prêt à  25 ans. Avec votre apport et votre situation professionnelle, un courtier aurait peut-être pu gratter encore un peu (genre 3,35%).

Les 2 courtiers en prêts immos les plus connus sont Meilleurtaux et Cafpi, leur rendre visite ne vous engagera à  rien (ils ont tous deux une agence sur Annecy), reste à  voir ensuite si vous pourriez (le cas échéant) vous désengager du prêt déjà  signé, impossible à  dire sans voir ce que vous avez déjà  signé.

zoah
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Messagepar zoah » 13/05/2014 05:53

Bonjour,

Il me semble, si je ne dis pas de bêtise, que les 915€ prennent en compte les assurances. A moins que ce soit là  autrechose :)

L'idée de réduire à  23 ans, par exemple, me donnait l'impression que le taux baissait un peu par la même occasion et me permettait de retomber sur mes pattes (comme si les 25 ans étaient le palier o๠le taux monte) et qu'au final, j'économisais 15000€ sans dépenser "monstre plus" par mois :)

Mais oui, j'essaye de bien prendre bien en compte les différentes taxes, et autres dépenses liées... Pas évident sans y être plongé :)

Je jetterai un coup d'oeil à  ce que j'ai signé pour voir si cela m'empêche de signer ailleurs, et dans le cas contraire, j'irai peut-être voir ces courtiers alors !

Merci pour ces précieux conseils !

Cordialement,