Help- Defiscalisation

Défiscalisation immobilière, défiscalisation en FCPI, toutes les défiscalisations, et leurs subtilités pour une épargne avec une imposition la plus light qui soit...

Modérateurs : FranceTransactions, 24heures

kyou
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Help- Defiscalisation

Messagepar kyou » 31/03/2008 18:49

Bonsoir a tous,

Je suis nouveau sur le forum mais j'ai déjà  besoin de vos précieux conseils.
Je suis jeune 26 ans et déclare 25 K€ en 2007. Je vais devoir en déclare pres du double pour cette annee.
Je vis avec mon amie et afin de payer un peu moins d'impots , comme bcp, nous allons nous pacser.

Je commence sérieusement à  étudier les différents produits de défiscalisation mais j'ai du mal à  orienter mon choix.J'ai rencontré un conseiller en patrimoine qui ma vanté les mérites Robien/ Borloo mais je reste septique.

Que pouvez vous me conseiller vu mon profil??FCPI?

Merci d'avance à  vous tous pour vos conseils.

N

24heures
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Messagepar 24heures » 31/03/2008 21:25

2 commentaires :

- Vous nous dites que vous allez vous pacser mais vous ne nous dites rien sur les revenus de votre amie. Or s'ils sont bien inférieurs aux votres vous aurez de facto une "défiscalisation" sans que vous ayiez rien à  faire. Même si ce n'est pas le cas, sur l'année fiscale de votre PACS vous ferez une bonne opération, à  la condition de positionner votre PACS le plus possible en milieu d'année civile. De quoi éventuellement temporiser quant à  une défiscalisation plus lourde.

- J'ai lu tellement de choses sur des problèmes liés au Robien (et donc tellement d'investisseurs qui s'en sont mordu les doigts) que je n'y suis pas tellement favorable, à  titre personnel. Surtout dans un contexte de marché immobilier qui n'est plus vraiment porteur. Le dispositif Borloo semble un peu plus intéressant mais je laisse le soin à  d'autres de vous en dire plus. Dans tous les cas ça reste de l'immobilier, je ne sais pas si la période est des mieux choisies pour s'y lancer.

Vous ne nous dites pas si vous êtes salarié? Parfois l'épargne salariale peut être intéressante...
Vous ne nous dites pas non plus si vous avez un projet immobilier pour vous ou si vous êtes déjà  propriétaire?

Dominique LIN
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Messagepar Dominique LIN » 01/04/2008 10:39

Bonjour KIOU

Comme le dit 24heures, la "defisc" n'est pas chose simple.
Beaucoup de critères entrent en jeu face à  un nombre important de lois spécifiques.
Chaque loi correspond à  un profil contribuable et ne peut être envisagée à  la légère. Selon le montage financier, vous économisez du simple au double, ce n'est pas rien.
Si vous êtes dans une tranche à  14%, oubliez.
Si vos revenus sont instables dans le temps, idem.
Allez-vous avoir des enfants (ce sont des choses qui arrivent...)?
Une Robien ou Borloo vous engage dans le temps (entre 12 et 15 ans). Il suffit de se poser la question : que va devenir mon foyer pendant cette période pour comprendre le nombre de questions à  poser en terme familial, financier et fiscal.

D'autres pistes existent (FIP, FCPI) mais là  aussi, des critères de trésorerie sont à  regarder..
Soit vous mettez tout à  plat ici, à  savoir revenus du foyer, endettements sur des prêts, combien et pour combien de temps, type d'épargne existante, objectifs à  court, moyen et long terme, effort mensuel possible..., soit nous en parlons en privé.

CE DONT VOUS DEVEZ VOUS MÉFIER :
Aujourd'hui, sous l'appellation conseiller en patrimoine, des commerciaux de groupes immobiliers viennent vous vendre un appartement 20% + cher que le marché sous prétexte d'éco d'impôts (qui passe d'ailleurs dans la majoration du prix!) avec package alléchant.
Ces commerciaux sont appelés "défiscalisators one shot" dans le métier et sont très dangereux car n'ont aucune déontologie, ni formation juridique et fiscale. Ils vous embarquent dans un emprunt sur 15/25ans et disparaissent au premier souci.
Akerys, Prestige Finance et autres sociétés du même genre sont à  prendre avec des pincettes pour ne pas dire avec le fusil!
Les forum sont remplis de catastrophes de clients attrapés sur argumentaire aiguisé.

A votre disposition
Cordialement
Dominique LIN - http://finances-fiscalite.over-blog.com/
04 90 70 28 40

24heures
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Messagepar 24heures » 01/04/2008 13:53

Effectivement, trop de clients ont fait de mauvaises opérations (notamment en Robien) pour avoir oublié qu'avant d'être un montage de défiscalisation, il s'agissait d'abord et avant tout d'un achat immobilier... Pour lequel ils auraient du prendre les mêmes précautions que s'ils avaient acheté leur résidence principale... Or ils ont trop souvent fait confiance à  leur interlocuteur et ne se sont même pas déplacés pour aller voir une ville et un quartier qu'ils ne connaissaient même pas...

kyou
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Messagepar kyou » 01/04/2008 21:25

Bonsoir à  vous ,

Je vais comencer pour vous remercier d'avoir pris le temps de répondre.
Alors pour vous donner un peu plus d'éléments sur ma situation:

- Je suis en CDI depuis 5 ans dans la même société et je suis en train de changer de profil et donc de salire cette année 2008

- Je vis avec mon amie qui finit ses etudes cette année en septembre (MASTER donc revenus corrects je l'espère).De plus , nous ne sommes pas déclarés ensemble pour le moment. Dès qu'elle se lance dans la vie active, nous avons effectivement le projet d'acheter une première résidence principale

- PAs d'endettement (ou très peu / Pret conso 1000€)
- 8000 € dispo
_Epargne mensuelle 200€ placés sur PERP/Ass Vie / Pea

J'apprehende veritablement ma prochaine déclaration d'impots, et il faut que j'anticipe ....c'est pkoi tous vos conseils sont les bienvenus....

Vous savez tout

N

24heures
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Messagepar 24heures » 01/04/2008 22:35

Je ne vais peut-être pas vous dire ce que vous avez envie de lire, mais puisque vous demandez des avis...

Je ne vois pas, dans votre situation, l'intérêt d'une défiscalisation!

La première chose, c'est que je comprends votre angoisse face à  votre déclaration future, mais il faut quand même se dire que plus ou moins tout le monde doit en passer par là , et que, à  la base, en général, plus on paye d'impot c'est que plus l'on gagne et c'est quand même plutot bon signe!

Mon conseil est plutot lié à  votre projet immobilier. Un projet de défiscalisation type Robien / Borloo, outre les réserves émises dans les posts précédents, entraîne notamment 2 contraintes :

- Un endettement mensuel (après paiement du loyer par le locataire et avantage fiscal lié à  la défiscalisation vous devez quand même financer environ 1/3 du bien de votre poche) -> conséquence directe : baisse de votre capacité d'endettement. Quand vous devrez négocier un prêt pour votre résidence principale, cela aura forcément un impact, soit sur le plafond du crédit qui vous sera accordé (donc sur le montant du bien que vous pourrez acheter), soit sur la durée de ce crédit (donc sur son coà»t total)

- Un besoin initial de trésorerie car l'avantage fiscal arrive avec retard (au moins 1 an, lié au système d'être imposé sur les revenus de l'année n-1 et non de l'année en cours). Certes, vous pouvez mobiliser 8 000 € mais ce n'est pas une somme énorme, surtout dans le cadre d'un achat quelque temps après d'une résidence principale o๠vous serez d'autant mieux accueilli par les banques que vous aurez déjà  un apport.

J'ai vu, dans les années 2002-2003 (en plein boum du Robien) un collègue, à  l'époque locataire, procéder ainsi en se laissant tenter par les sirènes d'un Robien sur Quimper. Outre certaines difficultés plus ou moins déjà  évoquées par ailleurs (notamment une carence de 1er locataire d'au moins 6 mois... et je ne sais pas à  quel loyer il a effectivement loué...), il a pris toute la mesure du problème quand il s'est résolu à  acheter. Il a alors été très, très contraint en budget (car disposant d'une capacité d'endettement amputée) et n'a pas acheté ce qu'il souhaitait vraiment mais plutot ce qu'il a trouvé dans son "nouveau" budget... C'est un peu mettre la charrue avant les boeufs...

A l'inverse, j'étais moi aussi tenté par le Robien à  la même époque, et je n'ai pas regretté de ne pas en avoir fait, certes nous payons des impots mais nous avons pu acheter un bien immobilier vraiment en rapport avec nos attentes...

Bref, à  mon sens, vu votre situation et vu que je n'ai rien à  vous vendre, je vous conseillerais surtout :

1/ d'attendre pour vous pacser la 1ère année o๠vous serez à  50 k€ en année pleine (afin de maximiser l'avantage fiscal) et en le faisant pile en milieu d'année civile (à  moins que votre amie ait déjà  commencé à  travailler en cours d'année -> calcul à  faire); et si votre amie gagne moins que vous (ce qui est plausible pour les 1ères années) cela "lissera" votre impot à  la baisse (au niveau des tranches)

2/ de mettre un maximum d'argent de coté pour gonfler votre apport personnel pour acheter votre résidence principale, afin de pouvoir acheter ce qui vous plait vraiment et de diminuer le cout de votre emprunt.

Ne pas oublier que l'acquisition de la résidence principale est généralement considérée comme la priorité dans l'optique de se constituer un patrimoine pour la retraite...

Quand vous aurez bien avancé dans son remboursement et/ou que vos revenus auront augmenté significativement alors la défiscalisation deviendra intéressante à  étudier dans votre situation... Jusque là  il n'est pas évident que vous ayiez vraiment à  y gagner "en net" si l'on met toute votre situation en perspective...

P.S. Il existe aussi une défiscalisation utile et agréable qu'appréciera votre amie quand elle commencera à  travailler : celle des services à  la personne. Le salaire d'une femme de ménage (déclarée) est déductible à  50% de l'impot sur le revenu!

24heures
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Messagepar 24heures » 06/04/2008 22:33

Donc si je vous comprends bien vous pensez qu'un projet de défiscalisation serait adapté à  la situation de "kyou"?

cpourlain
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Messagepar cpourlain » 09/04/2008 10:04

Bonjour,

En effet pour vous donner des conseils sur les dispositifs de défiscalisation il nous faut en savoir plus sur vos revenus et ceux de votre compagne.
O๠souhaiteriez-vous acheter ?
Pour tout investissement immobilier il faut prendre des précautions et bien choisir son bien .

Je vous conseille de visiter des sites spécialisés, en particuliers ceux-ci, très clairs et complets :

[EDITE PAR LE MODERATEUR FT, les liens vers les sites externes ne sont pas autorisés sur ce forum]

Pour vous aider à  y voir plus clair faites une simulation, cela ne vous engage à  rien :

[EDITE PAR LE MODERATEUR FT, les liens vers les sites externes ne sont pas autorisés sur ce forum]

Cypresfinance
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Pour infos

Messagepar Cypresfinance » 14/04/2008 11:57

Monsieur,

Suite à  votre demande et par rapport aux informations que vous avez indiquées, les lois De Robien/Borloo ne correspondent pas à  votre profil car vous allez changer de tranche marginal d'imposition.

Par conséquent afin d'optimiser votre 'économie d'impôt il serait plus judicieux de passer par du Loueur Meublé, Girardin ou autre..

Je reste à  votre disposition si vous souhaitez des informations complémentaires.

Cordialement.

Fred

Dominique LIN
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Re: Pour infos

Messagepar Dominique LIN » 14/04/2008 12:24

[quote="Cypresfinance"]Par conséquent afin d'optimiser votre 'économie d'impôt il serait plus judicieux de passer par du Loueur Meublé, Girardin ou autre..[/quote]

Monsieur Fred
Si je relis le premier post de ce sujet, il est question de 25K€ de revenus X 2 pour une personne de 26 ans... + les revenus du conjoint
Vous évoquez la loi Girardin qui s'adresse à  des contribuables à  hauteur de 10K€ ... d'impôts!
Merci de m'expliquer?
Vous parlez d'économie d'impôts avec les loueurs de meublés... pouvez-vous préciser car cette loi ne fait pas baisser les impôts sur les revenus existants, mais sur les revenus de la location à  venir!

L'objectif de la résidence principale est à  prendre en compte car il va y avoir déduction des intérêts d'emprunt, mais sur un conseil comme celui-là , vous ne touchez pas de commission!
Ensuite, il y a le projet éventuel d'enfants... qui fera baisser les impôts. Donc avant de s'engager sur 5, 10 ou 15 ans en immobilier (voire 30 pour le LMNP), une première synthèse s'impose.

M. LIN

Cypresfinance
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Messagepar Cypresfinance » 14/04/2008 14:59

Monsieur LIN,

Je constate que vous ne perdez pas une occasion pour essayer de "descendre en flèche" toute personne intervenant sur le forum. Peut-être parce que je suis nouveau ! c'est le bizutage !!!

Pour ma part, je n'ai pas de compte à  vous rendre et ne suis pas là  comme vous le dites pour récupérer une commission !

Pour pouvoir répondre au mieux aux questions de la personne il faut réaliser une étude patrimoniale et surtout établir les projets à  court, moyen et long terme des gens.

Je ne lui proposais pas du Girardin ou du LMP !!! Je voulais dire que selon son profil et après étude de la situation (projets, situation familiale, professionnelle, etc...) il y avait d'autres lois qui correspondraient peut-être plus....

Sur ce,
Bonne journée,

Cordialement.
Fred

Pascal BOUCHET
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Enregistré le : 29/08/2008 10:21

Messagepar Pascal BOUCHET » 10/09/2008 11:23

Bonjour,

Je découvre ce sujet un peu sur le tard car récemment inscrit sur ce forum. Pour ma part je n'ai pas encore constaté de "bizutage" entre professionnels sur ce forum, ce qui en fait un forum de qualité à  mes yeux, car les particuliers qui sont à  la recherche d'informations et de conseils n'en ont que faire !

d'autre part, je partage l'avis de Dominique LIN, que je croise régulièrement sur d'autres forums dédiés à  l'investissement et à  la gestion de patrimoine, et ses propos sont toujours cohérent et de bon sens. Je ne le connais pas personnellement, mais je n'ai jamais eu à  ce jour de remarque particulière à  lui faire.

Il est évident que ni une défiscalisation en de Robien ou Borloo n'est indiqué dans ce cas précis, et encore moins une Girardin, LMP/LMNP !

Mon avis est que "kyou" n'a pas franchement besoin de défiscalisation dans l'immédiat, et que le meilleur conseil est indiqué dans l'intervention de "24heures", je ne vais pas reprendre ses propos.

la passage par les FCPI ne me semble pas non plus franchement indiqué. L'acquisition d'une résidence principale dans le cadre de la nouvelle loi TEPA sera déjà  un premier pas vers une légère défiscalisation, "kyou" aura tout le temps par la suite pour envisager une autre forme de défiscalisation.

C'est mon avis un peu tardif, mais un cas tellement fréquent ;-)

Cordialement,

pascal BOUCHET
BOUCHET PATRIMOINE
pascal@bouchet-patrimoine.com

niorey
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Enregistré le : 21/10/2008 16:08

Avis et piste de réflexion

Messagepar niorey » 22/10/2008 11:43

Merci, pas d'excès et de bons conseils pertinents. Je découvre avec plaisir ce forum "calme" ou les règlements de comptes ne semblent pas dérouler.
D'accord vec les analyses précédentes, il n'y a rien à  faire ou presque ; un support assurance vie avec fonds en euros à  ce jour, puis progressivement orienté sur des UC performantes me paraît la bonne solution. Surtout pas un FCPI qui j'espère vous concernera plus tard (3% maximum de son patrimoine), encore moins un Robien / Borloo vendu par un réseau de marketing pyramidal (avec non pas + 20% du prix, mais jusqu'à  +100%. Et oui, cela se trouve et ceux qui ont fait pourront bientôt s'en expliquer).
A la limite, un petit LMNP de qualité en secteur libre avec une rentabilité digne de ce nom, mais auparavant, valider la capacité d'épargne nécessaire.
Allez faire un tour sur [EDITE], vous y trouverez de vraies réponses et vous comprendrez ce qu'il est potentiellement possible de faire. Plus encore, vous aurez confirmation de ce que vous ne devez pas faire !
Cordialement.

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