Les dangers des retraites en rentes (PERP, Madelin,COREM...)

PERP (Plan Epargne Retraite Populaire) et PER (Plan épargne retraite) sont dans le bateau de l'épargne retraite. Le PERP tombe à l'eau, que reste-t-il ? Le PER ? Pas forcément...

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AS 31
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Les dangers des retraites en rentes (PERP, Madelin,COREM...)

Messagepar AS 31 » 26/12/2013 10:50

J'ai décidé de poster ce message car je constate que la plupart des français que j'ai rencontrés (et j'exerce mon activité de conseil depuis 22 ans) ont une retraite en loi Madelin ou en PERP et pour certains, c'est la seule solution mise en place pour la retraite, ce qui est bien…quand on croit aux bienfaits de la retraite en rente viagère car, concernant les solutions de complément retraite, c'est celle que je préconise le moins, pour des raisons objectives :

Son principal atout tient au fait que les cotisations sont déductibles fiscalement. Mais c'est pour moi (sauf pour un client fortement imposé… et pas comme solution principale) insuffisant pour compenser les inconvénients de ce genre de support.

Les inconvénients qui me détournent de la loi Madelin, PERP, COREM, PREFON… :

Aucune disponibilité en capital n'est prévue, même à  la retraite (c'est ce que l'on appelle un contrat tunnel : une fois que l'on y est entré, on ne peut plus en ressortir et on est entièrement dépendant du bon vouloir et de la santé de l'assureur, comme je vais vous l'expliquer plus loin). Ainsi, si je dois aider mes enfants, je ne peux pas compter sur cette épargne, si j'ai un problème de santé qui doit raccourcir ma durée de vie, je ne peux pas décider de consommer mon capital plus rapidement pour « profiter de la vie »â€¦ la rente continuera à  être versée sans pouvoir en augmenter le montant jusqu'à  mon décès.

En cas de décès prématuré, le capital est perdu, sauf si l'on choisit une option de réversion de la rente sur le conjoint, mais cette option fait baisser le niveau des rentes… et au final, après le décès du conjoint, il ne reste rien pour les enfants (je peux avoir cotisé pendant 20 ans, décéder deux ans après être parti en retraite et avoir réalisé le plus mauvais placement de ma carrière d'épargnant, même si je ne suis plus là  pour le constater, mais j'aurais pu faire autre chose pour protéger mon conjoint et mes héritiers).

Il n'existe, contrairement aux apparences, aucune garantie sur le versement et le montant de la rente, je m'explique (je me lance ici dans un exercice compliqué qui va vous demander un peu d'attention) : un contrat retraite Madelin/PERP ou autres est ce que l'on appelle un actif cantonné, c'est-à -dire qu'il fonctionne en circuit fermé (les bénéfices et pertes du contrat ne sont affectées qu'au contrat lui-même ce qui veut dire aussi que les bénéfices des autres contrats ne peuvent pas compenser les pertes du contrat Madelin… et c'est dommage car des pertes, il peut y en avoir là  o๠on ne les attend pas).

Pour une compagnie d'assurance, il existe deux types de bénéfices et donc aussi de pertes : les bénéfices/pertes techniques et les bénéfices/pertes financiers.

Pour cette dernière catégorie c'est facile à  comprendre : je place de l'argent sur les marchés financiers et si cela se passe bien je fais des bénéfices, si le marché s'écroule (bourse par exemple), je subis des pertes.

Pour la partie « technique » je vais uniquement parler des contrats en rente viagère : au terme du contrat, l'assureur doit verser une rente à  vie (rente viagère) à  son client. Pour calculer cette rente, il se réfère aux tables de mortalité de l'INSEE et si, par exemple, il constate que l'espérance de vie à  65 ans est de 20 ans, il estimera sa rente comme s'il devait la verser pendant 20 ans. Ainsi, si son client décède au bout de 5 ans, l'assureur réalise un bénéfice technique, mais si son client vit 25 ans au lieu de 20, il subit une perte technique.

Prenons un exemple (certes très schématique mais cela me permet d'expliquer le mécanisme) :

Retraite à  65 ans, avec une espérance de vie INSEE de 20 ans et 120 000 € sur le contrat :
L'assureur va me verser 500 € par mois et au bout de 20 ans, j'aurai épuisé toute ma réserve (500 x 12 mois x 20 ans = 120 000 €â€¦ ok, je ne tiens pas compte du fait que l'argent encore présent sur le contrat continue à  travailler mais je ne tiens pas non plus compte du fait que la rente doit être revalorisée chaque année). Si je vis plus longtemps, l'assureur se servira des bénéfices techniques réalisés grâce à  ses clients décédés prématurément pour continuer à  me verser ma rente mais, si l'espérance de vie moyenne en France (donc l'espérance de vie de tous ses clients) augmente, que fera-t-il ?

En fait, il aura deux solutions :
Soit il s'en rend compte avant qu'il ne soit trop tard et il freinera la revalorisation des rentes versées (il existe un préalable célèbre mais caché par les médias : la retraite PREFON des fonctionnaires ne revalorise plus sa rente depuis plusieurs années, occasionnant une perte de pouvoir d'achat à  ses adhérents de plus de 11 % par rapport à  l'inflation sur les dix dernières années, liens ici : [Modifié par le modérateur, pas de liens externes, merci]

Soit il fera chuter brutalement le montant des rentes pour pouvoir continuer à  les verser (un autre exemple : le système COREM (ex-CREF) a subitement diminué le montant des rentes versées de 17 % en 2001 et ne les revalorise quasiment plus depuis, occasionnant une perte de 15 % supplémentaire c'est-à -dire 32 % au total, lien ici :[Modifié par le modérateur, pas de liens externes, merci]

Pourquoi suis-je pessimiste sur l'avenir des contrats Madelin, etc… ? Même si l'augmentation de l'espérance de vie a tendance à  ralentir, je fais le pari que nous vivrons plus longtemps dans 20 ans qu'aujourd'hui. Nous vivrons plus longtemps alors que le nombre de retraités aura « explosé » (voir [Modifié par le modérateur, pas de liens externes, merci], la pyramide des âges de la France, avec le commentaire de votre serviteur puisque le lien est issu de mon site internet). Et parmi ces très nombreux retraités, ils seront très nombreux aussi à  détenir un contrat en rente viagère dont ils ne pourront sortir, même si cela se passe mal... Donc je me répète : bon courage aux assureurs pour tenir leurs engagements sur les rentes si l'espérance de vie augmente et bonne chance aux retraités qui auront choisi cette solution..

A ce stade vous pensez peut-être : « Il est bien gentil mais alors, si ce qu'il dit est vrai, pourquoi personne n'en parle ? »
Parce que la loi Madelin datant de 1994, il y a encore beaucoup d'épargnants et peu de rentiers dans ce système. A titre de comparaison, le système PREFON date de 1964 et le CREF de 1951 (à  l'époque, il s'appelait MRIFEN et est devenu le CREF en 1987) et il a fallu attendre les années 2000, c'est-à -dire le début du départ en retraite des « baby-boomers » pour que les difficultés de ces systèmes de retraites deviennent insurmontables. Je pense donc objectivement que, au vu de la pyramide des âges de la France, la loi Madelin/PERP va subir le même sort.

lapalusd
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Messagepar lapalusd » 27/12/2013 16:39

bonjour,

merci pour votre post, instructif.

Mais savez-vous que vous pouvez sortir maintenant 20% en capital lors de votre départ en retraite sur votre PERP tout comme sur votre Préfon ? Ce qui vous permet de conserver une rentre viagère et de "consommer" une partie de votre capital si vous visez une mort plus rapide que les stats de l'INSEE...

Aucun placement épargne retraite n'est parfait, la rente viagère n'est certainement pas exempte de critiques (il faut un capital de 230 000 € à  la retraite pour obtenir une rente de 1000€... rien que cela m'agace) et en plus repayer des impôts dessus... Si vous vous redistribuez vous-même votre capital, vous arrivez peu ou proue à  la même chose..tout dépend de l'âge de départ pour de bon..

Mais le mieux comme toujours est de combiner le tout. Si vous épargnez uniquement sur votre contrat d'assurance-vie, vous vous confrontez aux mêmes soucis que préfon et autres, si vous vous faites "exploser" sur les unités de compte lors d'une crise financière (environ tous les 7 à  8 ans), vous allez remettre au pot pour tenter d'arranger le tout, et si vous ne prenez pas de risques, vous n'aurez pas grand chose à  la retraite, y'a pas de miracle...

Mais j'attends de lire les réponses des Corem et Préfon, s'ils souhaitent répondre, ce serait sans doute intéressant pour lever ou pas ces inquiétudes que nombre d'épargnants doivent avoir...

Cdt

Bochaton Thierry
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Les "dangers" des retraite en rente

Messagepar Bochaton Thierry » 30/01/2014 19:46

Madame, monsieur bonjour,

Bravo pour votre article très pédagogique, mais il comporte quelques inexactitudes, certaines ont déjà  été soulignées dans un précédent articles, je commenterais donc les autres.
Vous nous dites que Corem a du baisser le niveau de ses rentes, c'est totalement faux, il ne faut pas faire un amalgame entre le cref aujourd'hui disparu, et le corem , il s'agit bien de deux organismes différents le premier était une caisse dont deux tiers étaient gérés en répartition,d'ou leurs difficultés, alors que le second est une épargne retraite en pure capitalisation.
Vous dites à  juste titre que le capital n'est pas disponible, mais ce n''est pas un inconvénient mais un avantage,en effet, les sommes peuvent être investies à  plus long terme, elles vous rapportent plus,en tant que professionnel vous ne pouvez pas l'ignorer.
D'autre part comme le souscripteur de ces produits sait ces sommes indisponibles, il fait donc une épargne de précaution pour les aléas de la vie quotidienne, il retrouve ainsi à  l'age de la retraite une rente conséquente.
En phase d'épargne, le capital n'est pas perdu, puisque le conjoint ou concubin bénéficie de la rente du défunt dés 55 ans, et cela sans aucune compensation financière.
Il y à  certes une option facultative de réversion lors de la liquidation, le prix de cette dernière est en fonction de l'age du conjoint, mais les prix restent étonnement raisonnables.
Les caisses de capitalisation comme corem ou prefon n'auront aucune difficultés si le nombres de retraités augmentent, car elles ont préalablement provisionnées comme la législation les y obligent, d'ou leur moindre revalorisation actuellement, de plus leurs actifs sont pour les deux tiers en obligations diverses, pour un tiers d'actions, donc même si la bourse s'écroule elles pourront toujours payées les rentes de leurs adhérents.
Contrairement à  vous je pense que le produit COREM, se révèle être une excellente affaire pour la grande majorité de ses adhérents, je m'explique:
1/ Comme vous je pense que la durée de vie va continuer à  s'allonger, donc la rente viagère est le placement le plus pertinent.
2/ La rentabilité est bonne, puisque à  l'optimisation fiscale,(vos économies d'impôts, grâce aux déductions), il faut ajouter le taux technique, (intérêts précomptés), variables selon les années de versements, le rendement de chaque contrat est de ce fait personnalisé.
Il ne faut donc pas juger corem et prefon sur la seule revalorisation actuelle des rentes, il s'agit de produits très complexes, je pense que l'augmentation des rentes sera probablement supérieure à  l'inflation d'ici quelques années.
Meilleures salutations

AS 31
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Messagepar AS 31 » 31/01/2014 11:00

Bonjour Monsieur Bochaton,

Je reviens sur ce que vous écrivez :
Il y à  certes une option facultative de réversion lors de la liquidation, le prix de cette dernière est en fonction de l'age du conjoint, mais les prix restent étonnement raisonnables.

Pouvez-vous nous indiquer précisément, pour quelqu'un devant commencer à  toucher 100 € de rente mensuelle non réversible à  65 ans et ayant un conjoint exactement du même âge, le montant d'une rente 100 % réversible ? Merci.

La qualité du placement (soumis à  l'audit régulier d'un comité d'experts) conjuguée à  la rigueur mutualiste a ainsi permis à  Corem de servir à  ses adhérents un rendement moyen de 3,23 % depuis 2006.


Je pense que vous parlez du rendement des actifs gérés, pas du rendement servi au client, qui lui, se traduit par la revalorisation de la rente servie.

Allons plus loin, je cite COREM :

« Assemblée générale du 24 juin 2013
Décisions de l'Assemblée générale du 24 juin 2013
Valeurs de service des points au 01/01/2014
Compte tenu des résultats techniques et financiers de l'année 2012 et de l'analyse prospective de la couverture des engagements des régimes R1, Corem et Corem co, l'Assemblée générale a approuvé la proposition de maintenir en 2014 les valeurs de service des points à  leur niveau de 2013. »
Il faut savoir que la rente n'avait déjà  pas été revalorisée l'année précédente. Dans ces conditions, comment pouvez-vous écrire que, sur le contrat COREM, « La rentabilité est bonne » ?

Pour l'information de tous, pouvez-vous, puisque vous êtes très « pointu » sur ce contrat, nous donner les valeurs de service et d'acquisition du point, année après année, depuis la reprise de la gestion du CREF par COREM ? Cela permettrait d'avoir une vision objective. Merci d'avance.

Pour finir et revenir sur la rentabilité du produit, je vais prendre un exemple issu du site internet de COREM, que voici :

Estimations 2014
Exemple de versement mensuel 100
Montant estimé de la rente mensuelle nette de frais de gestion (2% sur rentes)
à  60 ans, selon l'âge au moment du versement 74,11 €

Je vais faire un parallèle avec une étude que je viens de terminer pour un client à  qui je propose un investissement en EHPAD (maison d retraite médicalisée). Pour ceux qui ne connaitraient pas encore, il s'agit d'une location meublée (statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP).

Voici le résultat, au terme d'un crédit de 15 ans :

Coà»t moyen mensuel (net d'impôt, de charges, de taxe foncière et incluant même un ravalement de façade et un changement complet du mobilier) : 373
Loyer (toujours net bien sà»r) au terme du crédit : 760 € mensuels

Si je reprends l'exemple cité ci-dessus par COREM sur 15 ans (donc de 45 ans à  60 ans) :

Pour un versement mensuel de 100 €, le montant de la rente est de 74,11 € (je ne vais pas pousser plus loin car je pense qu'il faut en retirer la fiscalité, mais restons-en à  ce chiffre).

Si je ramène mon investissement en EHPAD à  100 € par mois pour le comparer avec COREM, j'ai un revenu complémentaire (et net celui-là ) de 203,75 € soit 2,75 fois (ou 175 % de plus pour ceux qui aiment les pourcentages) que le COREM… j'ai tout dit.

L'avantage que j'ai, c'est de diriger un cabinet d'audit et de conseil réellement indépendant. C'est moi qui choisit les solutions que je propose à  mes clients en fonction de leurs moyens, de leur âge et de leur situation et j'ai donc une vue d'ensemble.

J'attends avec impatience les réponses que vous apporterez aux questions que je vous pose dans ce message.

Cordialement.
Patrick

Bochaton Thierry
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"Les dangers des retraites en rentes"

Messagepar Bochaton Thierry » 01/02/2014 16:47

Bonjour Patrick
Je vous remercie de votre réponse, et coà¯ncidence, vous me parler de l'EHPAD.
Je connais le produit puisque j'ai conseillé mes parents d' investir en chambres EHPAD il y a plus de 20 ans, alors que certains le découvre aujourd'hui.
Ils ont investi, 135 000 € et après 20 ans d'emprunt, ils perçoivent aujourd'hui 6200 € de revenus annuels soit 517 € mensuel, soit un rendement annuel moyen de 4.5% environ, cela n'a rien à  voir avec le chiffre que vous annoncez de 2.75 fois plus que COREM.
En effet la réalité est tout autre, par comparaison j'aurais personnellement investi la somme de 105 000 € à  l'age de 60 ans, auxquels il faut soustraire l'avantage fiscal dont je bénéficie en phase de cotisation, soit dans mon cas 17% de cette somme, mon investissement réel sera donc de 87150 €.
Je vais percevoir à  60 ans, et à  vie un rente annuelle nette de 6480 €, soit 540 € mensuel, J'ai cependant commencé à  cotiser jeune, cela explique le bon rapport.
D'autre part je précise que l'achat de chambres en EHPAD est soumis à  des règles strictes, autorisation de la DDASS, convention tripartites, et mise aux normes de l'établissement, d'autre part le taux d'occupation est en moyenne de 95%, et les impayés ne sont pas rares.
Par ailleurs la démographie plaide pour une demande croissante des besoins, mais la baisse du niveau des retraites indique que cette demande en EHPAD sera de moins en moins solvable à  l'avenir.
Les aides publiques, et assurances sociales au sens large en soutiennent la demande, mais les indicateurs économiques laissent penser qu'elles feront défaut dans les années à  venir.
D'autant plus que le profil des pensionnaires évolue radicalement, ils viennent en EHPAD de plus en plus tard, et y reste de moins en moins longtemps.
Donc attention à  la bulle EHPAD.
Pour un versement mensuel au COREM de 100 €, vous aurez à  60 ans une rente nette de frais de:
Si vous commencez à  cotiser à  25 ans: 216.31 €
Si vous commencez à  cotiser à  35 ans: 138.16 €
Si vous commencez à  cotiser à  45 ans: 74.11 €
Un intérêt de 1.4% est inclus dans ces chiffres pour paiements fractionnés, je vous recommande de payer votre cotisation annuelle en un seul versement pour l'éviter.
Ces chiffres montrent tout l'intérêt à  cotiser jeune.
Concernant les 3.23%, il ne s'agit pas du rendement des actifs, qui lui est de 5.20% en 2012, mais du taux technique moyen versé depuis 2006, (un intérêt sur les sommes versées) , surtout si vous ajoutez à  cela la revalorisation modérée actuelle des rentes pour cause de provisionnement, et vos économies sur l'IRPP (impôt dur le revenu), qui permettent à  une majorité d'adhérents d'échapper à  l'impôt, je persiste à  dire que Corem est une bonne affaire pour la grande majorité de ses adhérents, en l'occurrence pour ceux qui auront cotisés jeune.
Veuillez trouver ci dessous le détail du rendement des actifs corem pour l'année 2012, chacun peut le vérifier sur le rapport d'activité 2012 publié sur internet.

Analyse des résultats par classe d'actifs
Rendement net comptable 2012
Contribution par classe d'actif Corem
Trésorerie 0,03%
Fonds obligataires 0,60%
Obligations 3,55%
Immobilier 0,12%
Actions 0,89%
Gestion alternative 0,00%
Investissements non cotés 0,06%
TOTAL 5,25%

Je reprend deux chiffres me concernant: 87150 € d'épargne réelle, pour 540 euros de rentes nettes à  60 ans, qui peut prétendre que ce rapport n'est pas bon!

Citation:. Pouvez-vous nous indiquer précisément, pour quelqu'un devant commencer à  toucher 100 € de rente mensuelle non réversible à  65 ans et ayant un conjoint exactement du même âge, le montant d'une rente nette 100 % réversible ? Merci.

Pour avoir une rente réversible à  65 ans de:
100% le coefficient de réversibilité est de 0.86%
80% le coefficient de réversibilité est de 0.88%
60% le coefficient de réversibilité est de 0.91%
L'éventuelle réversibilité se décide au moment de liquidation de la rente, pour l'évitez je recommande une double adhésion au Corem, en effet, si chacun est bénéficiaire d'une rente COREM, la réversibilité n'est donc plus une nécessité.
Mais concernant votre placement dans l'immobilier de l'EPHAD, savez vous s'il rentre dans le cadre de l'héritage, dans l'affirmative, à  combien s'élèvent les droits de mutation ?
Rassurez vous, je n'e vous demande pas de les chiffrer.....
Personnellement, je ne suis pas obligé de rendre ma rente réversible attendu que nous avons la double adhésion.
Et si vous avez des enfants ils sont en droit de réclamer la part sur ce placement EHPAD de votre conjoint décédé?
Pour info,ils ne peuvent rien prétendre sur une réversion COREM.

Concernant la valeur d'acquisition du point COREM, ,il varie en fonction de l'age de cotisation,vous trouverez celle qui vous concerne sur internet en demandant, "assemblée générale barème du point age atteint".
La valeur de liquidation du point, dites "de service" est de 0.600114€, il vous suffit de multiplier cette valeur, par le nombre de points acquis pour connaitre le montant de votre rente.
Si vous voulez vraiment faire de très bons placements l'immobiliers conseillez à  vos clients d'acquérir des biens en Espagne, avant qu'ils ne reprennent de la valeur.
Meilleures salutations à  tous.

AS 31
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Messagepar AS 31 » 03/02/2014 10:24

Bonjour,

J'ai un doute sur les chiffres que vous annoncez : un investissement en EHPAD fait il y a 20 ans pour 135 000 € ne produirait que 6 200 € de revenu aujourd'hui ?

Je voudrais le vérifier, donc, pouvez-vous me dire de quel établissement il s'agit (avec le nom de la résidence et la ville, je trouverai tout le reste).
Enfin, pour calculer le prix de revient qui est le seul indicateur valable pour juger de la rentabilité d'un investissement, pouvez-vous me dire :
Quel était le prix d'achat (préciser TTC ou HT) il y a 20 ans ?
Quel était le loyer HT indiqué dans le bail d'origine ?
Quel est l'indice de revalorisation des loyers (inscrit dans le bail) ?
Quel est le loyer HT aujourd'hui ?

Vous allez voir maintenant pourquoi j'ai un doute sur ce que vous annoncez.

En effet, je vais reprendre l'exemple d l'investissement que je propose à  mon client de mon précédent message en le détaillant (tout ce que j'écris est précis et vérifié par mes soins car j'en ai vendu deux récemment) :

Le prix net est de 125 300 €, les frais de notaire et de garantie sont de 10 000 €
Loyer mensuel HT : 642 €
Charges mensuelles : 10 €
Taxe foncière annuelle : 290 €
L'emprunt, portant sur la totalité de l'acquisition (donc pas d'apport), est sur 15 ans à  3,30 % plus ADI 0,50 %
Le taux de revalorisation du loyer est l'indice du coà»t de la construction (3,21 % en moyenne annuelle sur 10 ans, 2,92 % sur 15 ans, 2,41 % sur 20 ans, 2,38 % sur 25 ans et 2,48 % sur 30 ans)
Par précaution, j'ai supposé une revalorisation annuelle du loyer de 1,5 %.

Ainsi, le loyer mensuel net de charges d'origine est de 632 € (642 – 10) et le loyer net de charges au bout de 15 ans est de 790 €, 760 en tenant compte de la taxe foncière et de la fiscalité.

Le prix de revient total est de 67 120 € (il inclut, pour 7 000 €, un renouvellement du mobilier et des travaux, comme par exemple, un ravalement de façade), soit un coà»t mensuel de 373 € sur 15 ans.

Je résume :

Vous me dites que vos parents ont acquis, pour 135 000 €, une chambre dans un EHPAD, il y a 20 ans, et que le loyer actuel ne serait que de 6 200 € annuels (517 mensuels). En d'autres termes, cela signifie que, avec une revalorisation moyenne de 2 % sur 20 ans (en dessous de la revalorisation moyenne en EHPAD), le loyer de départ était de 4 172 € annuels soit un rendement locatif de départ de 3,09 % (4 172 / 135 000) !!!

Soit vous avez pris un exemple au hasard en vous disant que je ne m'en rendrais pas compte, soit vous avez très mal conseillé vos parents. Je n'ai pour ma part jamais vu un rendement aussi faible en EHPAD.

En faisant une étude plutôt prudente pour mon client (en supposant une revalorisation du loyer de seulement 1,5 % et en rajoutant des frais et des travaux), j'arrive à  :
Un achat de 135 300 €, donc à  peu près similaire à  votre exemple, donnerait un loyer annuel au bout de 15 ans au lieu des 20 de votre exemple, de 9 480 € !!!

Mon étude étant réalisée sur 15 ans, je vais reprendre l'exemple du COREM sur 15 ans (de 45 à  60 ans) :

Pour 100 € versés mensuellement, la rente mensuelle, nette de frais, est de 74,11 €.
Cependant, mon étude en EHPAD intègre tous les paramètres, y compris fiscaux, ce que ne fait pas l'exemple du COREM. Comme je préfère raisonner en net qu'en brut, nous allons comparer ce qui est comparable, c'est-à -dire remettre l'exemple COREM en net :

Je suppose que le client a un taux marginal d'imposition de 30 % aujourd'hui et qu'il va passer à  14 % quand il sera en retraite (c'est le cas de mon client)
Le versement COREM net n'est plus de 100 € mais de 70 € (100 – 30 %)
La rente subit le même traitement fiscal qu'une retraite, à  savoir une imposition à  l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à  hauteur de 8,4 %.
En reprenant l'exemple de mon client, la rente passe de 74,11 € à  58,55 € après fiscalité.

Conclusion :

« Mon » EHPAD coà»te 373 € tous les mois pour un revenu mensuel net au bout de 15 ans de 760
Le COREM coà»te 70 € par mois pour un revenu net mensuel de 58,55

Si je le compare à  l'EHPAD (avec une règle de 3) avec un versement net mensuel de 373 € sur le COREM :

373 / 70 = 5,3286
Donc, pour 373 € de coà»t mensuel, le COREM donnerait une rente nette de 312 € (5,3286 x 58,55 €), alors que l'EHPAD fournit un revenu de 760 € (soit 2,44 fois plus ou 144 % de mieux, et cette fois-ci, j'ai raisonné en net)

Et encore, je n'ai pas supposé une rente réversible, car il faudrait la diminuer du coà»t de la réversion (vous nous indiquez un coà»t de 14 % du montant de la rente pour quelqu'un de 65 ans, pour que la rente soit réversible à  100 %, identique à  l'immobilier comme vous allez le voir après).

Je vais maintenant reprendre vos propos car ils ont propices aux commentaires :
" L'éventuelle réversibilité se décide au moment de liquidation de la rente, pour l'évitez je recommande une double adhésion au Corem, en effet, si chacun est bénéficiaire d'une rente COREM, la réversibilité n'est donc plus une nécessité."

Donc, en clair, pour éviter ce problème de réversion, plutôt que d'avoir une rente 100 % réversible qui coà»teraient 14 % (voir ci-dessus), vous nous conseillez d'ouvrir un contrat au nom du conjoint qui va donc coà»ter le double (si 1 versement est égal à  100 %, deux contrats ayant le même versement coà»tent 200 %).

Donc, si je reprends mon exemple, j'aurais alimenté mon contrat pendant 15 ans, et si je décède 10 ans après mon départ en retraite, le capital qui reste sur mon contrat COREM est perdu pour mon conjoint.
Sachez que, en ce qui concerne l'immobilier, le conjoint a droit à  100 % de l'usufruit (donc tous les loyers) sans aucun droit de succession.

" Mais concernant votre placement dans l'immobilier de l'EPHAD, savez-vous s'il rentre dans le cadre de l'héritage, dans l'affirmative, à  combien s'élèvent les droits de mutation ?"

Je viens de répondre à  cette question (aucun droit à  payer pour le conjoint)
Rassurez-vous, je n'e vous demande pas de les chiffrer.....

Sachez que, s'il y en avait, je saurais les chiffrer précisément.
Personnellement, je ne suis pas obligé de rendre ma rente réversible attendu que nous avons la double adhésion.

Vous m'inquiétez car vous semblez conseiller aussi bien votre conjoint que vos parents, je m'explique : accepter de payer le double en ouvrant deux contrats dont la rente n'est pas réversible, donc perdue en cas de décès, au lieu d'avoir une rente 100 % réversible qui ne coà»terait que 14 % du montant de cette rente est un mauvais calcul.

Faisons ce calcul :
100 € versés pendant 15 ans font une rente non réversible de 74,11 €. Si cette rente est réversible à  100 %, on lui appliquera un coefficient de 0,86 (soit une minoration de la rente de 14 %), soit 63,73 € au lieu de 74,11 €.
Pour avoir la même rente de 63,73, en ouvrant un deuxième contrat, mon conjoint va cotiser (63,73/74,11) x 100 € soit 86 €

Mais vous allez sà»rement me rétorquer qu'il faut tenir compte du gain fiscal sur les versements, alors allons-y :
Avec une rente 100 % réversible pour mon conjoint, je vais verser 100 € tous les mois qui ne va me coà»ter que 70 € (taux marginal d'imposition de 30 % de mon exemple) et le montant de la rente sera de 63,73 €
En ouvrant deux contrats, pour la même rente de 63,73 € mais cette fois non réversible, il me faudra verser 86 € par mois moins fiscalité soit 60,20 € mais sur deux contrats soit un total de 120,40 € au lieu de 70 €.
En quoi est-ce un bon calcul ?

Et si vous avez des enfants ils sont en droit de réclamer la part sur ce placement EHPAD de votre conjoint décédé?
Pour info,ils ne peuvent rien prétendre sur une réversion COREM.

Un système en rente viagère comme le COREM ne laisse effectivement aucun héritage aux enfants, ce qui n'est bien sà»r pas le cas de l'immobilier qui transmet non seulement un capital (la valeur des logements) mais aussi des revenus (les loyers).
En ce qui concerne la position des enfants par rapport au conjoint survivant : le conjoint est protégé puisqu'il peut choisir 100 % de l'usufruit et donc garder les loyers (ou le quart du patrimoine en pleine propriété, l'option par défaut étant cependant l'usufruit)

Pour finir, l'immobilier offre un autre avantage : en cas de décès avant la retraite, le conjoint ne touchera aucun revenu avant d'être lui-même en retraite, ni d'un système en rente viagère (et à  condition d'avoir choisi une rente réversible), ni des droits à  réversion de la retraite du défunt.
L'immobilier donnera au conjoint survivant un complément de revenu immédiat et gratuit (l'usufruit vu plus haut) grâce à  l'assurance décès du crédit.

Cordialement.
Patrick

Bochaton Thierry
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"Les dangers d'une retraite en rente"

Messagepar Bochaton Thierry » 03/02/2014 18:49

Bonjour Patrick,

Je ne doute pas de votre bonne foi, ni de votre compétence dans les études que vous réalisez pour vos clients.
Nos analyses sont divergentes, car nos expériences sont différentes.
Investir pour sa retraite dans un seul support, l'EHPAD en l'occurrence, n'est pas du tout sécurisant.
L'épargne retraite est un placement à  très long terme, en moyenne 25 ans d'épargne auxquels au faut ajouter 24 ans de rentes, sur une aussi longue durée, les français veulent sécuriser leurs capitaux, et le meilleur moyen d'y parvenir et la diversification des supports, ce que COREM est PREFON font très bien.
Pourquoi croyez vous que PREFON a augmenter ses adhérents de 15% en 2013, c'est une performance surtout en versant des rentes inférieures à  celles du COREM, à  versement égal !
J'émet de sérieuses réserves sur la solvabilité des retraité futurs concernant le financement de ce type d'établissements, d'autant plus qu'un gouvernement (bien intentionné) pourrait en réglementer les loyers, pour les rendre accessibles aux plus grand nombre.
Je ne peux vous fournir les chiffres de l'investissement de mes parents, ils profitent depuis quelques mois de l'été austral dans les mers du sud, n'en vous déplaise, à  85 ans ils se sont toujours pas en EHPAD !
Je rappelle qu'en phase d'épargne la réversion COREM se fait sans aucune contrepartie financière à  votre bénéficiaire déclaré, cela dés 55 ans, sans rapport avec l'activité professionnelle.
Je conseille la double adhésion pour assurer à  son conjoint des revenus personnels, il n'aura donc pas besoin de votre réversion, et vous bénéficierez de plus de revenus supplémentaires pour vivre votre retraite en couple.
D'autre part, il n'est pas rare que suite au décès de son conjoint, la survie du dernier vivant s'en trouve écourtées, surtout aux grands ages ,dans ce cas la réversion vous aura coà»té très cher.
Toutefois je comprend tous à  fait que l'on veuille pas assumer le risque de mourir avant d'avoir récupérer son investissement, cette décision est personnelle, elle se prend au moment de la liquidation.
Les chiffres que vous citez pour COREM ne veulent rien dire, je vous déjà  écrit que plus vous achetez le point jeune, meilleur sera votre investissement.
Je vous ai écrit plus haut que pour 87150 euros d'investissement, j'aurais une rente mensuelle nette de 540 € à  60 ans.
Compte tenu de l'espérance de vie moyenne de hommes de ma famille qui est de 90 ans,et de l'allongement de la durée de vie, je peux donc raisonnablement espérer la percevoir 30 ans, dans ce cas j'aurais perçu 194 400 € de rente au total, et cela sans même tenir compte de la revalorisation de cette dernière.
Si la revalorisation moyenne de la rente est de 2% par année il faudrait rajouter 116.640 € supplémentaires soit 311 000 € au total.
Mais bien sur il ne s'agit la que d'une hypothèse, comme l'on pourraient en faire dans un étude...
Je met ainsi fin à  notre dialogue que je crois sans issue.

Meilleures salutations

AS 31
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Messagepar AS 31 » 07/02/2014 22:47

Bonsoir,

L'issue de cette discussion ne m'étonne pas mais laisse peut être au lecteur un goà»t d'inachevé.

Je m'en excuse car c'est de ma faute : comme j'aime la précision et le respect de l'investisseur, quand je tombe sur des arguments non fondés voire mensongers, je pousse l'analyse jusqu'à  ses limites.

Et j'ai très souvent ce genre de réactions, quand je démontre l'inefficacité d'un système, o๠le discours de type "discours politiques qui noie le poisson" remplace l'analyse objective.

Dès que j'en ai réellement le temps, je prendrai le soin de vous décrypter la dernière réponse que j'ai reçue sur ce forum et qui vous a peut-être laissée sur votre faim.

Bonne soirée

Patrick
.

AS 31
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Messagepar AS 31 » 12/02/2014 09:59

Bien, commentons cette dernière réponse :
Nos analyses sont divergentes, car nos expériences sont différentes.

Mon analyse est objective car quantifiée et vérifiable puisque j'ai indiqué tous les paramètres, elle n'est donc pas un "point de vue"
Investir pour sa retraite dans un seul support, l'EHPAD en l'occurrence, n'est pas du tout sécurisant.

Je n'ai jamais écrit cela, je conseille à  mes clients de diversifier leur patrimoine. Par contre, je suis catégorique ;: je leur déconseille un complément retraite en rente viagère
L'épargne retraite est un placement à  très long terme, en moyenne 25 ans d'épargne auxquels au faut ajouter 24 ans de rentes, sur une aussi longue durée, les français veulent sécuriser leurs capitaux, et le meilleur moyen d'y parvenir et la diversification des supports, ce que COREM est PREFON font très bien.

Vous plaisantez?
Reparlons de sécurité ; COREM et PREFON sont des contrats tunnels dont on ne peut sortir qu'à  son décès, dont on ne peut pas récupérer le capital, qui ne transmet aucun patrimoine aux enfant (belle réussite patrimoniale!) et dont les rentes perdent du pouvoir d'achat par rapport à  l'inflation depuis plusieurs années
Pourquoi croyez vous que PREFON a augmenter ses adhérents de 15% en 2013, c'est une performance surtout en versant des rentes inférieures à  celles du COREM, à  versement égal !

C'est vrai, on se demande vraiment pourquoi ces supports attirent autant de monde.
En fait, je crois savoir pourquoi : c'est parce qu'ils font de la pub mensongère en prétendant servir des rentes qui suivent l'inflation alors que c'est faux... je dois d'ailleurs dire que la discussion que j'ai eu avec vous y ressemble étrangement, surtout quand je cherche des réponses précises qui n'arrivent jamais
J'émet de sérieuses réserves sur la solvabilité des retraité futurs concernant le financement de ce type d'établissements

Derniers chiffres de la DRESS (Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques, ministère des affaires sociales) : 514 000 places seulement en EHPAD
Regardez maintenant la pyramide des âges de la France et vous verrez que l'on aura aucun mal à  "remplir" ces établissements
Je ne peux vous fournir les chiffres de l'investissement de mes parents, ils profitent depuis quelques mois de l'été austral dans les mers du sud, n'en vous déplaise, à  85 ans ils se sont toujours pas en EHPAD !

Moi je crois que vous ne pouvez me fournir aucun chiffre car votre exemple est inventé. En effet, si vos parents avaient acheté il y a 20 ans, ils n'auraient pas un rendement locatif aujourd'hui de 4,5 %, c'est impossible
D'ailleurs votre "ne vous déplaise", qui est complètement décalé car je ne connais pas vos parents et ne leur veut donc aucun mal, est révélateur de votre malaise quand on vous demande des réponses précises et argumentées
Je rappelle qu'en phase d'épargne la réversion COREM se fait sans aucune contrepartie financière à  votre bénéficiaire déclaré, cela dés 55 ans, sans rapport avec l'activité professionnelle.

Si quelqu'un a compris cette phrase, je le remercie de m'éclairer
Je conseille la double adhésion pour assurer à  son conjoint des revenus personnels, il n'aura donc pas besoin de votre réversion, et vous bénéficierez de plus de revenus supplémentaires pour vivre votre retraite en couple.

Je ne sais pas pourquoi vous dites "votre réversion", on dirait un mouvement d'humeur... Bref, passons
Donc vous préconisez deux contrats, donc un coà»t plus important qu'un seul contrat, alors que je vous ai démontré plus haut (avec les éléments que vous m'avez vous-même fournis) qu'il est moins coà»teux de prendre une rente réversible plutôt que de souscrire un deuxième contrat. Curieux!
D'autre part, il n'est pas rare que suite au décès de son conjoint, la survie du dernier vivant s'en trouve écourtées, surtout aux grands ages ,dans ce cas la réversion vous aura coà»té très cher.

Ce n'est rien par rapport au manque à  gagner pour les héritiers qui ne récupèrent rien alors qu'un patrimoine immobilier est lui transmissible. En fait vous êtes très fort pour nous servir des arguments qui n'ont pas de sens.
Les chiffres que vous citez pour COREM ne veulent rien dire, je vous déjà  écrit que plus vous achetez le point jeune, meilleur sera votre investissement.

Eh bien si, justement, puisqu'ils sont issus des informations fournies sur le site de COREM et de celle que vous m'avez données ici même. Et comme en plus j'ai indiqué les détails du calcul, tout le monde pourra en vérifier l'exactitude.
Vous avez, de plus, l'art de noyer le poisson : bien sà»r que plus l'on commence jeune à  épargner, plus le résultat au terme de la phase d'épargne est important. C'est même le principe de base de ce que l'on appelle la capitalisation. Donc c'est vrai sur un PEL, une assurance vie, un contrat en rente viagère... mais c'est encore plus efficace en immobilier, surtout quand vous avez un logement dont le crédit est terminé et donc le loyer autofinance une autre acquisition
Je vous ai écrit plus haut que pour 87150 euros d'investissement, j'aurais une rente mensuelle nette de 540 € à  60 ans.

Impossible à  démontrer car, contrairement à  moi, vous ne donnez aucun paramètres ni hypothèses.
A titre de comparaison, « mon » EHPAD coà»te 373 € tous les mois pour un revenu mensuel net au bout de 15 ans de 760 €
Autre exemple d'une étude sur 20 ans que je vais remettre demain aux clients :
Coà»t mensuel (inclus un ravalement de façade et un renouvellement complet du mobilier) 150 € ( 36 096 € de coà»t total) pour un complément de revenu net (net d'impôt, de charges, et de taxe foncière, comme toujours) de 693 € mensuels
Comparons donc :
Vous : coà»t 87 150 €, rente 540 €, soit 194 400 € si vous vivez 30 ans (pour une fois que vous nous donnez un exemple précis et détaillé, profitons-en)
"Mon EHPAD" : coà»t 36 096 €, revenu 693 €, soit 249 280 € pour quelqu'un qui vivrait 30 ans
Enfin, si je ramène les deux exemple au même niveau, comme s'il avaient tous les deux coà»té 87 540 € :
Vous : coà»t 87 150 €, rente 540 €, soit 194 400 € si vous vivez 30 ans
"Mon EHPAD" : coà»t 87 150 €, revenu 1 673 €, soit 602 343 € pour quelqu'un qui vivrait 30 ans

Je met ainsi fin à  notre dialogue que je crois sans issue.

Je crois que je viens de vous trouver une issue par mon comparatif
Cordialement
Patrick
contact@retraiteetpatrimoine.fr

ECOPSH
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Messagepar ECOPSH » 19/02/2014 14:44

Bonjour,

Je viens me mêler à  cette conversation très intéressante.
Une remarque cependant : vous comparez "des choux et des carottes" !
Je me doute que Patrick ne propose pas que des EHPAD, et comme vous le dites fort justement dans un post, vous conseillez à  vos clients de diversifier.

Cependant, il ne faut pas occulter la disponibilité toute relative de l'EHPAD (quid du marché de la revente dans 10 ou 20 ans), de la pérennité des gestionnaires, mais aussi de la concurrence d'établissement publics aux tarifs plus avantageux (un exemple récent d'un établissement venant d'ouvrir dans le Nord, et qui va voir un établissement public avec des tarifs inférieur de 30 % juste à  côté),...

Je ne dis pas que l'investissement en EHPAD n'est pas judicieux (j'en propose également), mais qu'il présente également un certain nombre d'inconvénient.

Les produits avec sortie en rente viagère peuvent être adaptés dans certaines situations (exemple de famille recomposées, avec un des conjoints - pas forcément mariés - qui dispose d'un patrimoine faible et de beaucoup moins de revenus que son conjoint).

Il faut juste bien "vendre" les inconvénients.

Mais en tout cas merci pour tous ces éléments à  la fois techniques et clairs (ce qui change de certaines discussions!).

Bien cordialement

Samuel HELLIO
www.ecopatrimoine.fr

AS 31
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Messagepar AS 31 » 30/04/2014 07:29

Bonjour,

Effectivement, je recommande à  mes clients de diversifier et je ne propose pas que de l'EHPAD mais aussi de l'étudiant, de l'affaire (en étant sélectif), du tourisme (en étant encore plus sélectif, même si c'est souvent ici que se trouvent les plus belles pépites... trop long à  développer ici) ou de l'immobilier plus classique.

Pour le meublé, je ne travaille qu'avec des produits déjà  en exploitation car :

    Pas d'intérêts intercalaires à  payer sur le crédit (le neuf est souvent livré 1 an à  1 an et demi plus tard)
    Meilleure rentabilité (si vous trouvez de l'EHPAD à  100 000 euros ou de l'étudiant à  60 000 euros dans le neuf, prévenez-moi, ce serait un scoop)
    On peut vérifier la santé de l'exploitant et les charges (je regarde au minimum les deux derniers procès verbaux d'assemblées générales avant de proposer un investissement à  mes clients)
    On peut même se rendre sur place pour visiter la résidence


Bonne journée.

Patrick
contact@retraiteetpatrimoine.fr