Placement

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Modérateurs : FranceTransactions, 24heures

Lamothe
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Placement

Messagepar Lamothe » 17/01/2009 16:11

Bonjour,

J'ai environ 200 000 € à  placer sachant que je suis déjà  propriétaire de ma résidence principale (mon emprunt se termine dans 4 ans) et que mes revenus actuels me permettent de subvenir aux besoins de ma famille. Plusieurs solutions me sont proposées :

* solution 1 : achat d'un appartement pour du locatif
- vaut-il mieux acheter comptant ou bien emprunter une partie?
- dans l'hypothèse d'un emprunt, on me propose un emprunt in fine. Est-ce applicable si j'achète dans de l'ancien ?. Peut-on se servir des intérêts acquis à  travers un CEL pour emprunter une partie?. Que peut-on déduire des impôts?.

* solution 2 : assurance vie
- plusieurs assurances vie me sont proposées : Boursorama, Afer, Mon Financier, Le Conservateur…avec des alternatives : 70% en euros et 30% en UC;
- Comment faire le choix sachant que je n'y connais pas grand-chose?.

Merci pour votre aide.

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 17/01/2009 16:40

la premiere question à  se poser peut etre serait : payes tu des impots ou non?
si oui quelle TMI?

repondre à  cette question c'est definir si tu veux faire du locatif pour défiscaliser( bien que ca ne soit pas un objectif en soi) ou du locatif pour avoir des revenus supplémentaires ....

du coup suivant la réponse les solutions de financement sont différentes.

pour les AV evidement tout le monde en propose et il ya des centaines ( des milliers?) de supports.

ce qu'il faut savoir c'est que les UC sont risquées et donc capital non garanti.( ca m'étonnerais que la bourse descende encor eplus bas mais on ne sait jamais...)
d'autre part ce qu'il faut connaitre avant de souscrire ce sont les frais de chargement et de gestion.

mon conseil puisque tu nous dis ne pas y connaitre grand chose : NE PAS SE PRECIPITER
bon courage
Buffeto

Lamothe
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Messagepar Lamothe » 17/01/2009 17:01

Réponse à  tes questions :
Oui je paye des impôts. En 2009, j'espère rester à  14% mais je risque de passer à  30% dès 2010.
Acheter dans du locatif me permet de diversifier mes avoirs. Si par la même occasion, je peux défiscaliser ce n'est pas plus mal. Actuellement, je ne cherche pas forcément à  avoirs des revenus supplémentaires.

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 17/01/2009 17:08

alors je pense que tu es mur pour l'investissement locatif de type "Robien recentré " ou "borllo populaire" ( amoins que "scellier"..je ne me suis pas encore trop penché sur scellier sorry.)

il s'agit grosso modo ( il faudrait quelques pages pour expliquer correctement) d'investir dans des appartements ou maisons que tu t'engage à  louer à  des tarifs plafonnés en echange, un amortissement fiscal pouvant générer du déficit foncier : 50 % de la valeur du bien sur 9 ans, et, jusqu'à  65 % sur 15 ans,
Une déduction spécifique des revenus locatifs fixée à  30%.

bon on vera ensuite pour les détails...

alors évidement le fin du fin serait un crédit in fine nanti par une AV sur laquelle tu deposes tes 200 000 euros

voila les grandes lignes

buffeto
Modifié en dernier par buffetophile le 17/01/2009 18:00, modifié 1 fois.

24heures
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Messagepar 24heures » 17/01/2009 17:46

Sachant, pour compléter la réponse précédente, que pour de la défiscalisation immobilière, on conseille en général de financer au maximum l'opération par l'emprunt.

Toutefois, je pense qu'il se méfier plus que jamais avant de se lancer dans une opération de ce type, étant donnné le contexte immobilier et bancaire actuel.

Lamothe
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Messagepar Lamothe » 17/01/2009 18:03

Merci pour ces renseignements.
J'ai l'impression que vous me déconseillez de partir dans cette voie. Vaut-il mieux que je me tourne vers une assurance vie simple?.

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 17/01/2009 18:16

ai je dis ca? ou bien la question s'adresse t'elle à  24 heures?

Lamothe
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Messagepar Lamothe » 17/01/2009 19:20

Cela s'adresse à  24 heures.

24heures
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Messagepar 24heures » 18/01/2009 00:10

Je pense juste que l'immobilier n'a pas encore fini de baisser et qu'il vaut peut-être mieux temporiser un peu avant d 'entamer un projet de ce genre. D'autre part la conjoncture ne semble pas favorable pour faire de bonnes affaires concernant les taux d'emprunt immo.

Mais ce n'est qu'un avis perso, et je ne suis pas un pro alors que la section concerne les questions posées aux pros...

Lamothe
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Messagepar Lamothe » 18/01/2009 10:23

D'une part, je suis d'accord avec vous sur le fait que l'immobilier n'a pas encore fini de baisser. Quand sera-t-il au plus bas?. C'est bien là  la question. Je compte juste commencer à  me mettre à  chercher un appartement pour me donner une idée.

D'autre part, il faut aussi attendre que les taux d'emprunt se mettent à  baisser. Par contre, j'ai acquis des intérêts sur mon CEL. Est-il possible d'emprunter une partie grace à  ces intérêts?.

Bref, je suis juste au début de mes réflexions.

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 18/01/2009 14:59

sur certains programmes Borloo ou Robien neufs , il est possible de négocier à  la baisse vu le manque d'acheteurs en ce moment...
mais il est aussi possible avec 200 000euros en montage credit in fine de faire un bon LMNP....

c'est vrai qu'il y a des affaires à  faire ...maintenant bien malin qui pourrra dire jusqu'ou et jusqu'à  quand ira la baisse...
en fait celle ci est liée à  la localisation du bien ... ( il y a des endroits o๠les prix n'ont pas baissé et ne baisseront sans doute pas)....

mesteves
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Messagepar mesteves » 22/01/2009 04:19

Bonjour Lamothe,


=== 1/ Je vais vous apporter quelques éclairages professionnels, mais avant tout :

- ne prenez aucune décision dans la précipitation, et surtout pas en matière de placements immobiliers, qui impliquent des réflexions, des analyses complexes et une solide connaissance du marché local ou vous investissez;

- je vous conseille de faire un bilan patrimonial global de votre situation avec un professionnel (ou plusieurs) que vous rencontrerez, avant toute décision : cela est possible gratuitement chez certains. Le contrat miracle n'existe pas, mais la meilleure solution pour vous est de trouver un conseil qui vous accompagnera dans le temps, pour faire évoluer vos placements en fonction de l'évolution de votre situation personnelle.

Ciblez de préférence un indépendant (sans faire de généralités, mais malheureusement la majorité des salariés subissent une hiérarchie et des "objectifs de vente" et poursuivent leur carrière à  court terme plutôt que les intérêts personnels de leurs clients sur le long terme).



=== 2/ CITATION : "J'ai environ 200 000 € à  placer sachant que je suis déjà  propriétaire de ma résidence principale (mon emprunt se termine dans 4 ans) et que mes revenus actuels me permettent de subvenir aux besoins de ma famille."

a) Quels sont vos besoins précis (pour vous et votre famille : aujourd'hui, à  l'age de la retraite, en cas de décès?) ? Quels sont vos objectifs, vos attentes qui motivent votre investissement ?

b) Quelle est la proportion, le poids, de ce montant (200keur) dans votre surface patrimoniale actuelle ? Composition détaillée de votre patrimoine (supports, montants, valeurs de vos biens immo) ? Montant et types de vos revenus ?

c) Etes vous un travailleur salarié ou un indépendant ?

d) Votre age et ceux des membres de votre famille?

e) Si les besoins de votre famille dépendent exclusivement de vos revenus actuels, je vous invite d'abord à  hiérarchiser vos priorités : effectuez une étude en matière de prévoyance. Que se passe-t-il concrètement, pour l'avenir financier de votre famille si vous disparaissez ? Réflechissez et prenez connaissance précisément de vos garanties.



=== 3/ CITATION : "solution 1 : achat d'un appartement pour du locatif
- vaut-il mieux acheter comptant ou bien emprunter une partie?
- dans l'hypothèse d'un emprunt, on me propose un emprunt in fine. Est-ce applicable si j'achète dans de l'ancien ?. Peut-on se servir des intérêts acquis à  travers un CEL pour emprunter une partie?. Que peut-on déduire des impôts?. "


a) "vaut-il mieux acheter comptant ou bien emprunter une partie?"

Conservez votre capital, il est toujours plus intéressant d'acheter à  crédit :

- votre capital peut demeurer disponible;

- en cas d'accident de vie ou de décès, l'assurance couvre le remboursement et il y a un capital a disposition ;

- en cas de vie, la plus value de votre bien maison a en principe largement couvert le cout des interets du credit, et en parallèle, vous disposez d'un capital qui a fructifié au cours du temps

- en cas de succession, il y a le bénéfice d'abattements supplémentaires sur des placements et le partage éventuel est plus simple que celui de la pierre.
etc... etc... etc...


b) Qui dit immobilier locatif dit certains avantages et certains inconvénients (attention, liste non exhaustive) :

- Placement à  long terme : sur un bien locatif, en cas de revente, il faut attendre 15 ans pour bénéficier de l'exonération de la taxe sur la plus value ;

- Risque élevé (fluctuation des marchés, risque d'impayés, travaux, trouver un nouveau locataire régulièrement...)

- Implique de s'occuper du bien ou de payer un gestionnaire

- Fiscalité forte :
EN CAS DE VIE :
Premièrement dans un cadre classique : 29% sur la PV + taxe foncière + augmentation de votre IR
Deuxièmement, l'avantage fiscal sur les Borloo et autres est fonction de votre taux marginal d'imposition, donc à  éviter si vous n'etes pas à  40% (ou au minimum à  30%). Calculez : d'un coté vous ajoutez des revenus locatifs, de l'autre coté vous opérez une déduction fiscale en amortissement annuel. Sachant que si votre bien n'est pas loué en permanence, l'administration vous demandera un rattrapage fiscal;
EN CAS DE DECES:
Intégration dans la masse successorale, sans abattement, donc augmentation potentielle des droits de succession;
Pas liquide, donc partage impossible sauf en effectuant une vente rapide

- rendement faible : en moyenne sur plusieurs années, après impots et travaux; frais de gestion (8% des revenus en général) et problèmes divers, vous pouvez espérer au mieux encaisser 55% nets des loyers bruts.
Exemple de calcul de rentabilité :
valeur de l'appartement : 200.000 euros
Loyer brut : 1.000 euros
Loyer net : 550euros fois 12 mois = 6.600 euros
rendement annuel net = 6.600 / 200.000 = 3.3% soit un peu plus que l'inflation
Par contre, vous pourrez espérer une plus value lors de la revente.

- diversification du patrimoine : surtout si vous disposez d'un patrimoine très important

- outil de constitution du patrimoine : si vous êtes jeune, grace au levier du crédit




=== 4/ CITATION : "solution 2 : assurance vie
- plusieurs assurances vie me sont proposées : Boursorama, Afer, Mon Financier, Le Conservateur…avec des alternatives : 70% en euros et 30% en UC;
- Comment faire le choix sachant que je n'y connais pas grand-chose?"

Cela semblerait plus simple en apparence. Mais il existe plusieurs centaines de contrats d'assurance vie sur le marché…

En outre, impossible de se prononcer a priori pour savoir si concrètement une épargne en assurance-vie correspondrait bien, c'est-à -dire s'insèrerait de façon cohérente dans votre patrimoine. Je vous renvoie à  ma première remarque : rencontrez un professionnel (pas le jeune conseiller bancaire de 22 ans ou sont domiciliés vos comptes courants…).

Voici, néanmoins, les critères principaux à  observer pour bien choisir un contrat d'assurance-vie:

- éliminez immédiatement toutes les offres trop mirobolantes, parce que les règles de la finance s'appliquent de la même façon à  tous : ceux qui croyaient faire mieux que tout le monde ont cédé à  un mirage, dont le dernier s'appelle « MADOFF ». Attention donc aux offres promotionnelles "alléchantes"... attention au chant des sirènes et aux astérisques...

- depuis quand ce contrat existe-t-il ? La longévité (plus de 15 ans d'existence) est un gage de qualité. Les contrats "commerciaux" (offres promotionnelles, etc...) peu valables, ont tendance à  disparaitre au bout de quelques années.

- Est-ce que ce contrat est "en vie" c'est a dire est-ce qu'il a été amélioré régulièrement, chaque année, par la compagnie ? En outre, la longévité est une garantie de performance dans la durée, parce que l'assurance a pu constituer des provisions mathématiques pour rémunérer ses épargnants en cas de coup dur dans l'avenir.

Sur ce point, notez qu'il est préférable d'éviter les contrats distribués par les banques (les banques gèrent des contrats d'assurance-vie depuis moins longtemps que les compagnies d'assurance, et disposent donc de « provisions mathématiques » - c'est-à -dire d'une épargne- inférieures).

- quels sont les rendements du fonds euros depuis la création du contrat : une performance régulière montre que le gérant est compétent, plutôt que des "pics" promotionnels qui montrent simplement des manÅ“uvres commerciales ;

- fonds euros : s'agit-il d'un actif général ou d'un fonds cantonne ? Il faut préférer le second.

- avances : est-il possible d'obtenir une avance si besoin est ? Les bons contrats proposent la possibilité de retirer jusqu'à  80% de votre épargne sous forme d'une avance (l'épargne demeure sur votre compte et fructifie à  100% ; votre retrait est un prêt remboursable sous 3 ans prorogeable ; ce retrait n'est pas un rachat et ne subit donc aucune fiscalité)

- garanties offertes par contrat : y-a-t-il une garantie plancher en cas de décès ? Quels sont les services supplémentaires offerts par le contrat : un conseiller dédié et personnel que je peux contacter directement - pas par un numéro vert - est il à  ma disposition ? Gestion a la sortie : si je choisi de transformer mon capital en rente, est-ce qu'il y a des frais ?

- frais d'entrée : il va de soi qu'il faut négocier sur le versement d'un montant important. Dans tous les cas, les frais doivent être affichés de façon TRANSPARENTE : rien de plus horrible que les "frais cachés", qui camouflent des prélèvements sur les performances annuelles ou encore à  la sortie.

Cependant, ne pas être naà¯f et ne pas oublier que "personne ne travaille gratuitement" : feriez-vous confiance a quelqu'un qui travaillerait gratuitement pour vous ? Les frais d'entrée sont des frais de fonctionnement qui vous offrent des garanties (des experts qualifies dont le but est de faire fructifier votre argent), des services et représentent des couts de médiation (même le fonds euros est composé de titres achetés et négociés sur les marchés, donc avec des frais).

Attention donc aux autres frais : frais de gestion, frais d'arbitrage (au minimum 2 gratuits par an), frais éventuels de sortie, frais d'arrérage et surtout rémunération de l'épargnant (si on ne vous reverse que 90% de la performance annuelle du fonds, ce sont des frais de gestion de 10% annuels qui sont cachés)...

- nombre de supports en UC disponibles : il n'est pas nécessaire de disposer de centaines de fonds (une illusion), mais il faut privilégier les contrats "en architecture ouverte", qui proposent des fonds gérés par différentes compagnies. La diversité des compétences (au lieu d'un gestionnaire unique" offre de la sécurité.

- mécanismes de dynamisation de l'épargne : effet de cliquet ? Sécurisation des plus-values à  un taux que vous choisissez ? etc…

- enfin et surtout : qui est votre interlocuteur dédié une fois que vous avez souscrit ? Est-ce simplement un numéro vert ? Ou est-ce que vous bénéficierez du suivi particulier d'un véritable conseiller qualifié qui sera à  votre disposition dans l'avenir (pas un conseiller qui change tous les 6 mois…) ?



=== 5/ Immobilier ou assurance-vie? Pourquoi pas les deux ? N'excluez pas, a priori, une piste ou une autre : peut etre que la solution qui vous est adaptée consiste à  la fois à  acheter un appartement, tout en placant votre liquide sur une assurance vie pour nantir le crédit ?

Mais rappelez vous que vous devez avant tout faire une étude globale de votre situation patrimoniale avant de prendre des décisions qui peuvent vous créer des problèmes si vous n'anticipez pas les avantages et les risques de vos choix.

=== 6/ Enfin, permettez-moi une petite métaphore triviale. Un bon placement, c'est comme de choisir une bonne voiture : c'est à  dire celle qui convient à  vos besoins et a vos objectifs, compte tenu de votre situation. Avez-vous besoin d'une familiale ou d'une voiture de course ?




N'hésitez pas à  me contacter pour toute information complémentaire.

Notre cabinet est à  votre disposition.


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