placer 180k€

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Lisa
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placer 180k€

Messagepar Lisa » 03/02/2013 09:48

Bonjour,

J'ai besoin d'un conseil car je dispose -suite succession- d'un montant de 180K€ et je ne sais comment l'investir.
Voiçi ma situation :
fonctionnaire célibataire,ayant encore 10 ans min à  travailler
taux imposition : 30%
patrimoine :
propriétaire de mon logement remboursé
livrets : plein
ass vie
PERP

Je n'ai pas de projet particulier sinon de commencer à  préparer ma retraite et peut-être une réduction du travail par un temps partiel qui serait à  compenser

On me propose de placer en SCPI :
100k€ dans une SCPI
100K€ dans une autre, mais en crédit immobilier pour diminuer la fiscalité des loyers
80k€ à  placer ...

Que me conseillez vous ?
avec mes remerciements anticipés

Mathieu HACHEMKHANI
Messages : 168
Enregistré le : 09/09/2011 06:26

Messagepar Mathieu HACHEMKHANI » 03/02/2013 17:04

Bonjour,

Ci-dessous un résumé.

1. SCPI
En prenant les SCPI en direct, vous serez imposés sur presque la moitié de votre revenu foncier.
Si vous prenez un crédit, privilégiez le crédit in fine avec une assurance-vie à  fonds euros en nantissement.
L'avantage : c'est que vous aurez des revenus trimestriels
L'inconvénient : l'imposition (45,5%), les frais de 10% imputés sur votre capital et la disponibilité des fonds (3 à  6 mois minimum)

2. SCPI dans assurance-vie
En prenant des SCPI dans une assurance-vie, vous aurez un rendement inférieur (1% de moins) mais vous ne serez imposés que sur la plus-values. D'autant plus, qu'à  partir de 8 ans, vous aurez en plus d'un abattement de 4,2K€

Mettre tout votre capital exclusivement dans des SCPI présente un risque (exemple : les années 90).
Cependant, c'est vrai que les SCPI est un placement intéressant pour ceux qui souhaite un complément de revenus ou développer un capital. De plus, les SCPI peuvent être démembré et l'on peut prendre que l'usufruit (pratique).
Il serait tout de même bon de diversifier le risque (placer dans des parts d'énergies renouvelables à  7%, l'achat d'un bien immobilier en nue-propriété...)

Cordialement,

Mathieu HACHEMKHANI - CGPI
mathieu@iena-conseil.com - 06 99 02 56 68
IENA CONSEIL
Modifié en dernier par Mathieu HACHEMKHANI le 17/06/2015 12:15, modifié 1 fois.

Lisa
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Messagepar Lisa » 03/02/2013 18:18

Bonsoir

Merci pour votre prompte réponse qui génère des questions !

Comment feriez vous la diversification ?

que sont ces placements " energie renouvelable " ?
que et comment acheter en nue propriété ?

Cordialement

Mathieu HACHEMKHANI
Messages : 168
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Messagepar Mathieu HACHEMKHANI » 03/02/2013 19:43

Souscrire vos 180K€ de SCPI, c'est placé tout ce capital dans de l'immobilier locatif (qui peut être totalement sectorisé).

Acquérir la nue-propriété d'un bien, permet d'acquérir un bien à  -60% de sa valeur.
L'usufruitier est en général détenu par un acteur du logement social.
Dans ce cas là  vous avez un avantage supplémentaire, c'est que les intérêts d'emprunts sont déductibles des impôts et que le bail du locataire se termine à  l'extinction de l'usufruit (15 ans).
Au terme des 5,6,...15 ans, vous récupérer la pleine propriété (habitation, location, vente).
Avantage :
- Vous faites l'acquisition d'un bien avec une importante décote.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles.
- Les gros travaux sont supportés par l'usufruitier (lorsque c'est acteur social).
- La plus-values se base sur la valeur de la pleine propriété

Inconvénient :
- Vous ne pourrez pas y habiter ou percevoir des revenus fonciers tant que vous ne serez pas pleine propriétaire.

Exemple :
Je souhaite prendre un appartement 2 pièces à  Toulouse en démembrement.
Valeur de la pleine propriété : 3615€ / m²
Valeur de la nue-propriété (60%) : 2169€ m²

En pleine propriété, l'appartement vaut 155K€.
En nue-propriété, 93K€.
Au bout des 15 ans, l'usufruit s'étend. Je détiens un appartement qui vaut 155K€ (la valeur dépendra du marché de l'immobilier dans 15 ans).

Supposons que le marché à  fait un petit boom.
Mon bien, au bout des 15 ans, vaut 200K€.
Je serais imposé sur (200 - 155) : 45K€

Concernant, l'énergie renouvelable, vous êtes actionnaires de société d'énergies renouvelables.
Avantage : Le rendement est intéressant (5 à  10% garanti par contrat EDF selon les sociétés)
Inconvénient : les fonds ne sont pas disponibles avant 10 à  15 ans (sauf via de la vente de gré-à -gré : bon courage !). Les revenus sont versés 1 fois par an.

Il reste aussi l'usufruit de SCPI.
Avantage :
- vous avez des parts de SCPI avec une décote
- vous avez un complément de revenus
Inconvénient :
- votre capital est aliéné
- Si vous êtes à  l'ISF, vous serez imposé pour sa valeur en pleine propriété
- intéressant si vous avez du déficit foncier

Exemple :
J'achète 2616 parts d'usufruit de SCPI pour un montant de 99 983,52 €.
Durée de l'usufruit : 5 ans.
Revenus fonciers 2071E/ mois pendant 5 ans.

Cordialement,

Mathieu HACHEMKHANI - CGPI
mathieu@iena-conseil.com - 06 99 02 56 68
IENA CONSEIL
Modifié en dernier par Mathieu HACHEMKHANI le 17/06/2015 12:15, modifié 1 fois.

lapalusd
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Messagepar lapalusd » 04/02/2013 05:56

Bonjour,

De mon point de vue (personnel et non professionnel), vous auriez intérêt à  opter pour des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie. Ce sera d'autant plus avantageux que vous opterez pour un contrat pas trop chargé en frais sur versements. Les frais d'achats de vos parts de SCPI seront également bien moindres ainsi que via un achat en direct. Vos parts pourront être cédées ainsi bien plus facilement à  tout moment (comme des unités de compte), de plus vous bénéficierez de l'avantage fiscal de l'assurance-vie pour les plus-values.

Dans votre message de départ, pour ce qui est du conseil qui vous a été formulé de prendre par ailleurs un crédit très cher (in fine) pour acheter des parts de SPCI, je ne vois pas le rapport avec votre capital actuel. Vous auriez pu le faire avant (prendre un crédit pour financier des parts de SCPI).

Si vous avez du capital, et des revenus fonciers issus de SCPI, vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI de déficit foncier, cela vous évite de verser toutes vos économies d'impôts et une partie de vos revenus locatifs en intérêts bancaires à  votre banque, car dans ce type de montage, c'est surtout la banque qui gagne...

cdt