premiers pas dans la defiscalisation

Défiscalisation immobilière, défiscalisation en FCPI, toutes les défiscalisations, et leurs subtilités pour une épargne avec une imposition la plus light qui soit...

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muriel_c
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premiers pas dans la defiscalisation

Messagepar muriel_c » 12/04/2011 15:25

Bonjour

Je prends quelques renseignements sur les moyens de desfiscaliser et j'essaye de de voir ce qui peut être en adéquation avec mon profil financier.
Cependant j'ai quelques questions :
- je suis actuellement locataire et je souhaite à  horizon de 12 mois devenir propriétaire d'un appartement. Dans ce contexte est-il envisageable de regarder tous les produits de défiscalisation immobilière (Scellier et autres...) pour défiscaliser sur mon impot sur le revenu dans la mesure o๠je compte déjà  emprunter pour l'achat de mon logement personnel. En clair, va-t-on me financer 2 prêts même si l'un des deux est à  des fins de defiscalisation ? Logiquement on devrait dire non mais étant donné que je ne sais pas quelles sont les garanties prises par la banque dans le cas d'un pret accordé pour les emprunts pour achats immobiliers defiscalisant, je me pose néanmoins la question.

J'ai une autre question, dans le cadre toujours de la défiscalisation en achat immobilier Scellier (ou equivalent), lors du montage du dossier regarde-t-on les crédits consommation en cours ? Quels sont les critères de l'étude de crédit sachant que l'on ne peut plus prendre pour règle l'histoire des 33%.

Merci d'avance pour les informations UTILES qui me seront données.

Cdt

gege42
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Messagepar gege42 » 12/04/2011 18:38

Bonjour Muriel,

Vouloir, comme vous, investir dans une opération qui vous procure une réduction de votre imposition sur les revenus peut en effet s'avérer intéressante.
Cependant, il faut mener ce projet avec circonspection. Cela signifie qu'il faut au préalable faire le point sur votre situation patrimoniale, et sur les objectifs que vous poursuivez à  travers les différents projets que vous avez déjà  validés et allez entreprendre et ceux que vous envisagez.
Moyennant quoi, si la conclusion s'avère positive pour pourrez donc poursuivre dans votre idée.
Les résultats de votre audit patrimonial auront alors le mérite de définir quel type d'investissement défiscalisant est approprié à  votre profil et votre situation. Cela peut aller d'un investissement direct dans un bien immobilier réalisé dans le cadre de la loi Scellier, ou à  travers le statut du loueur en meublé non professionnel-LMNP, mais aussi de façon indirecte dans des parts de SCPI par exemple; cette derniere possibilité ayant le mérite eéventuel de réduire l'assiette de votre investissement à  quelques milliers d'euros, le cas échéant. Bien sà»r, vous pouvez aussi envisager, si vous disposez de cash, un investissement de type FCPI ou FIP. Sachez que je n'ai pas énuméré toutes les possibilités.
Maintenant, j'ai noté des informations importantes que vous communiquez. D'ici un an, vous envisagez d'accéder à  la propriété. Aujord'hui vous êtes locataire. Voici la première question qui vient à  l'esprit: "Est ce que la charge financière, qui sera liée au remboursement du crédit dont vous aurez besoin, sera supérieure à  votre loyer actuel?" Si oui, pourrez-vous la supporter?D'autant que vous annoncez avoir contracté différents crédits à  la consommation. Il va de soi que les mensualités que vous supportez actuellement vont impacter votre capacité de remboursement et avoir une conséquence directe sur votre taux d'endettement. Le cas échéant, la restructuration de ces crédits peut s'envisager en allongeant la durée et alléger ainsi votre effort financier. Je suppose, à  tort ou à  raison que ce projet à  une priorité majeure par rapport à  une opération de défiscalisation. Si c'est le cas, conservez votre ordre de priorité. D'autant que, comme je l'ai souligné supra, sauf avoir du cash, (ce qui n'est peut peut-être pas votre cas, sinon vous l'auriez probablement employé à  vous désendetter de vos crédits à  la consommation) vous allez investir dans une opération de défiscalisation qui va vous obliger à  recourir à  l'emprunt.Mécaniquement, vous allez très probablement alourdir votre endettement résiduel. En effet, dans les conditions de marché, dénicher l'opération idéale qui permette sans 1€ d'apport que les revenus générés + la réduction d'impôt autofinancent la totalité des charges y afférent est peu probable.
Donc, je concluerai en vous confirmant que le cumul des deux projets n'est pas impossible. Seulement, savoir si en ce qui vous concerne il peut se réaliser, demande une étude approfondie de votre situation actuelle et future en y intégrant ce double objectif. Autre point et non des moindres, bien identifier ensuite la solution qui vous corresponde. Retenez une seule chose, dans une opération de défiscalisation, ce qui compte c'est la qualité de l'opération, l'objectif doit être l'obtention de la valorisation du patrimoine constitué, la perennité des revenus qu'il génére, lorsque c'est le cas. L'aspect réduction d'impôt n'est qu'un plus, "la cerise sur le gâteau".

Cordialement.

Gérard GOUILLY
AUDIT CONSEIL PATRIMOINE RHONE ALPES
contact@auditconseilpatrimoine.com

muriel_c
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Messagepar muriel_c » 12/04/2011 19:24

Bonsoir
Merci de votre reponse néanmoins outre des conseils que je n'ai pas demandés car je suis deja avertie de tout cela, je n'ai toujours pas la réponse à  mes questions :
1. que prends comme garantie l'établissement qui finance l'emprunt pour l'achat d'un bien en defiscalisation (le bien lui meme ?)
2. comment calculer le taux d'endettement avec un emprunt sur un bien defiscalisé ?

Voila pour ce qui est de mon endettement personnel ce n'est pas la question et vous allez vite en la besogne en imaginant des lignes et des lignes de crédit consommation.

Cdt

ace31000
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Messagepar ace31000 » 13/04/2011 16:53

En terme de garantie prise par l'organisme de financement nous sommes en général sur une garantie hypothécaire sur le bien financé.

Pour calculer l'endettement, le bien acquis génère un revenu supplémentaire qui vient concourir au remboursement; toutefois les organismes financier ne considère pas 100% du loyer perçu qui vient il font bien souvent une côte mal taillé pour voir la faisabilité en prenant en compte 70% du loyer perçu ce qui vient corriger le risque en cas de locataire indélicat, travaux, trou entre deux locataires...
Après 33% d'endettement est une règle de base qui est ensuite pondéré par ce que les banques appellent le reste à  vivre, il est clair qu'on pourra certainement endetter à  + de 33% quelqun qui gagne 10000€ mensuel que quelqun qui en gagne 2000 et la raison est très simple on peut encore vivre confortablement avec 5000€ mensuel alors qu'avec 1000 c'est déjà  plus dur.

Je suis également CGP et il est vrai que mon collègue a raison dans la nécessité d'un audit. Pour faire les choses dans l'ordre je bouclerai mon projet RP avant de me lancer dans du locatif Scellier...après il est vrai que les délais de livraison étant repoussé actuellement sur la plupart des bons programmes au 2° semestre 2012 voir 2013 s'en occuper aujourd'hui validerai le dispositif. Il ne faut à  mon sens pas perdre de vue l'objectif RP qui reste la priorité.

Espérant avoir répondu à  vos questions, Cordialement

Alexandre BAUDRIN
Cabinet SADC
baudrin-sadc@orange.fr
06-32-66-19-34

gege42
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Messagepar gege42 » 04/05/2011 18:45

Bonjour,

Depuis ma précédente intervention, je n'avais pas eu le temps de revenir me connecter sur le site et compléter, à  votre demande, ma première réponse. Mon collègue à  pu vous apporter des précisions complémentaires, qui je l'espère, ont été de nature à  vous satisfaire.
Simplement, je reviens sur l'étude de l'endettement réalisé par les banques. Je constate, que suivant les organismes, les méthodes sont de deux types lorsqu'il s'agit de financer un investissement locatif:
* Variante 1 Des revenus retenus (70% à  80% des revenus encaissés), la banque soustrait les charges du crédit. Le résultat, suivant qu'il est positif ou négatif, vient s'ajouter soit à  l'ensemble des ressources, soit à  l'ensemble des charges.
* Variante 2 Les revenus retenus (70% à  80% des revenus encaissés) sont ajoutés à  l'ensemble des ressources; tandis que les remboursements du crédit sont ajoutés à  l'ensemble des charges. Manifestement cette seconde façon de procéder est plus pénalisante au regard de l'endettement global. Sachez qu'elle existe et est pratiquée par nombre d'établissements.
En matière de garantie, comme vous l'a justement précisé mon confrère, une garantie réelle, hypothèque , dans le cas d'une acquisition de terrain + construction ou construction seule, sera de mise. Il se peut, parfois que la banque exige des garanties complémentaires, suivant le profil de l'emprunteur. Dans ce cas, à  ce dernier de savoir négocier pour réfréner l'appétit du prêteur.

Cordialement.

Gérard GOUILLY
AUDIT CONSEIL PATRIMOINE RHà”NE ALPES
contact@auditconseilpatrimoine.com