Pret In Fine + Assurance vie

Discussion générale sur le placement épargne assurance vie. Questions/réponses sur un contrat type d'assurance vie, les options possibles...

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Richard764
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Pret In Fine + Assurance vie

Messagepar Richard764 » 30/06/2015 06:11

Bonjour,

Dans le cadre d'un investissement locatif, et au regard de mon taux d'imposition, j'envisage de privilégier un prêt in fine, associé à  un contrat d'assurance vie.
Le problème est que dans ce cadre, la banque me dit que la simulation est faite sur la base d'un taux de rendement de 1% ???
Bien sà»r dans ce cas, leurs exigences d'apport et/ou de minimum du montant des versements sont beaucoup plus élevées pour envisager à  terme le remboursement du capital.

Qu'en pensez vous ?

lapalusd
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Messagepar lapalusd » 30/06/2015 06:37

Bonjour,

Oui, à  priori, ce n'est pas une erreur, ce montage financier n'est que rarement rentable pour l'investisseur. Et encore, le 1% je voudrais bien savoir o๠ils vont le chercher...

Dans ce type de montage financier, le seul vrai gagnant, ce sera la banque, qui va empocher sur les deux tableaux : les intérêts maximisés par le crédit in fine et sur votre encours de contrat d'assurance-vie. Je n'ai encore jamais vu un cas o๠ce type de montage était vraiment gagnant pour l'investisseur, même en ayant des revenus locatifs déjà  importants par ailleurs.

N'oubliez pas qu'avec le déficit foncier, ce que nous ne payez pas en impôts, c'est la banque qui le touche via vos intérêts. De votre côté, ce n'est en rien un gain.

Cdt.

Richard764
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Messagepar Richard764 » 30/06/2015 07:12

Au contraire, j'ai pu lire un peu partout qu'un prêt in fine était beaucoup plus intéressant pour un investisseur et ceux d'autant plus que le taux d'imposition est important.
L'autre avantage est d'accroître son déficit foncier (ou du moins de réduire son bénéfice), et donc de maximiser la déduction fiscale.
Dans mes calculs et sauf erreur, même en majorant le taux du prêt in fine de 0.5% (et dixit ma banque, ce sera beaucoup moins, plutôt 0.2%, je triple mon gain fiscal et je diminue mon effort mensuel de 18%. Bien entendu à  revoir si effectivement le rendement de AV n'est que de 1%...

lapalusd
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Messagepar lapalusd » 30/06/2015 09:45

Après vérification les taux minimum garantis 2015 des fonds euros oscillent autour des 1% (0.85% à  1.25%), et les rendements des fonds euros classiques devraient baisser encore dans les années à  venir... Ce qui ne laisse guère de place à  une rémunération attractive.

Le crédit in fine ne fait qu'augmenter artificiellement les charges financières et réduit donc en effet les revenus locatifs soumis à  imposition. Cela suppose d'avoir des revenus locatifs par ailleurs, car pour un seul bien pinel par exemple, cela ne vaut pas le coup.

Mais si l'objectif est de réduire ses impôts, le problème est différent, car la réduction d'impôt s'effectue au niveau global du foyer fiscal, et non pas sur un montage particulier. Si vos autres revenus viennent à  chuter, vous n'allez plus considérer que vos revenus locatifs sont dans une tranche aussi élevée, et ce montage financier n'aura plus de sens. C'est bien souvent sur ce point que les cas dont j'ai eu connaissance étaient biaisés, l'idée que plus la charge financière est élevée, meilleur c'est, est une erreur.

Si vous louez votre bien moins cher, vous allez aussi réduire vos impôts (moins de revenus locatifs = moins d'impôts), le prêt in fine par rapport au prêt classique, c'est la même chose. Vous allez gagner moins, donc payer moins d'impôts, rien de plus. Exemple dans la tranche à  45%, si vous payez 2.000€ d'intérêts de plus, et donc réduisez vos revenus locatifs de 2.000€ supplémentaires par rapport à  l'usage d'un crédit classique, considérons que vous allez payer 900€ d'impôts de moins... Bilan, vous aurez perdu 1.100€ dans l'affaire. Augmentez ses charges financières pour réduire son imposition n'est pas une bonne idée. D'ailleurs personne ne demande à  son banquier de lui proposer un taux de crédit le plus élevé possible...

Si l'idée est de réduire ses revenus locatifs pour réduire son imposition...

- Certains investisseurs fortunés cèdent une partie de leur patrimoine immobilier locatif, car c'est sans doute encore la meilleure façon de réduire son imposition (gagner moins pour payer moins), sans perdre pour autant d'un autre côté. Ils investissent sur des marchés immobiliers plus rémunérateurs à  l'étranger, o๠la fiscalité est plus accueillante, c'est tendance... (Portugal, USA, etc.).
- Souscrire des parts de SCPI deficit foncier permet de réduire le montant de ses revenus locatifs, et des prélèvements sociaux qui en découlent, sans pour autant se charger en intérêts bancaires. Les parts souscrites pouvant se valoriser positivement à  l'échéance du placement.

Sinon, pour l'effort d'épargne, effectivement avec le prêt in fine, l'effort d'épargne se limite aux intérêts, mais vous perdez la main sur votre contrat. Dans les solutions alternatives, vous devez donc comparer avec le fait d'utiliser également votre assurance-vie comme capital et faire des simulations avec le même effort d'épargne. Le rendement global ne peut être alors que supérieur.

Richard764
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Messagepar Richard764 » 30/06/2015 13:15

Vu votre cursus et votre expérience, je ne vais pas me permettre de rivaliser avec vous.
Mon raisonnement et mes calculs doivent présenter des failles.
Dommage de ne pas pouvoir vous envoyer de pièce jointe en MP....

lapalusd
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Messagepar lapalusd » 02/07/2015 11:21

Je vous ai envoyé mon adresse email externe au cas oà¹.
Mon point est juste que la réduction d'impôt visée peut être obtenue autrement qu'en sur-payant les intérêts du crédit. Les revenus supplémentaires peuvent servir pour les versements sur un perp ou autre dispostif, et avoir ainsi la même "puissance" de défiscalisation que ces sur-intérêts bancaires... Maintenant si toutes les optimisations fiscales ont déjà  été faites...

buffetophile
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Messagepar buffetophile » 02/09/2015 19:21

voici l'article que j'ai publié sur mon blog concernant le credit in fine :

à  plusieurs reprises il m'est arrivé de conseiller l'utilisation d'un crédit in fine .
la question qui se pose souvent par rapport à  ce crédit est : quels sont les avantages d'un crédit in fine par rapport à  un crédit normal ?

tout d'abord le crédit in fine est particulièrement adapté pour les investissements locatifs ( locatifs purs , LMNP ou SCPI ) .
il n'est donc pas indiqué pour l'achat de sa résidence principale .

en effet les mensualités du crédit in fine sont composées exclusivement d'intérêts au contraire d'un crédit classique ( amortissable ) dont les mensualités sont composées d'une part de capital ( croissante avec le temps ) et d'une part d'intérêts ( décroissante avec le temps ).

le remboursement du capital se fait donc en une seule mensualité à  l'échéance du crédit .

pour ce genre de crédit , l'établissement bancaire demandera naturellement le nantissement d'une assurance vie .
cette assurance vie sera alimentée d'une part par l'apport personnel de l'emprunteur au départ et par des versements complémentaires réguliers calculés de manière à  obtenir en fin de crédit la valeur de la somme à  rembourser .

en général les calculs se basent sur un rapport de l'assurance vie normalement optimiste : environ 4% l'an.

le premier avantage de ce genre de crédit est fiscal : en effet les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus locatifs. ceux ci sont plus importants et constants tout au long du prêt in fine. Donc l'imposition des revenus fonciers sera moins importante avec ce type de crédit .

le deuxième avantage est que les mensualités sont naturellement moins fortes que dans un crédit classique ( puisqu'on ne rembourse que des intérêts ).
ce qui permet une capacité de thésaurisation plus importante .( c'est cette thésaurisation qui , bien entendu ira abonder l'assurance vie).

le troisième avantage ( rarement cité )est que durant toute la période du remboursement du in fine le contractant bénéficié d'un contrat d'assurance qui en cas de Décès va rembourser l'emprunt à  ta place . c'est donc tout bénéfice ( :diable :) pour les héritiers .

petit désavantage : le coà»t global du crédit in fine est plus important que celui du crédit amortissable . ce surcoà»t est néanmoins gommé par une moins grande imposition.

au final , le crédit in fine est le nec plus ultra des investisseurs locatifs qui possèdent un bon apport personnel. :clin-oeil :

PatriFinance
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Prêt in fine, ou pas ?

Messagepar PatriFinance » 03/09/2015 20:59

Bonsoir à  tous,

Tout d'abord, nous supposerons que Richard 764 ait pris connaissance de l'ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière avant de se déterminer sur le type de financement adéquat, car les dispositifs sont nombreux et plus ou moins efficaces en fonction de sa propre situation fiscale, et plus ou moins appropriés, compte tenu également de son/ses projets de vie.

En effet, à  côté du classique Pinel actuel, nous trouvons le Pinel Outre-Mer, le Malraux, le Monument Historique, ainsi que le déficit foncier.

Il existe également d'autres façons de réduire son impôt sur le revenu : des solutions financières, voire juridiques, et celles prévues par le Code Général des Impôts.

Il conviendrait que Richard 764 ait donc bien comparé ces différentes solutions, avant de jeter son dévolu sur son investissement immobilier. Nous supposerons donc qu'il l'ai fait.

Donc : Prêt in fine, ou bien prêt amortissable ?

1°)- Le prêt in fine :

Très concrètement, le prêt in fine est plus cher que le prêt amortissable, pour au moins deux raisons : d'abord, le taux nominal est plus élevé : les taux se négocient aujourd'hui autour de 2,45% sur 15 ans à  taux fixe, contre 1,85% en prêt amortissable.

De plus, vous n'amortissez jamais votre capital, c'est à  dire que vous ne rembourserez que des intérêts d'emprunt pendant toute la durée de votre prêt, remboursant le capital emprunté seulement à  la fin du prêt, grâce au capital que l'organisme prêteur vous aura demandé d'apporter en garantie.

Exemple :

200000 € empruntés au taux nominal de 1,85% sur 15 ans, vont vous coà»ter 29184,86 € d'intérêts, pour un prêt amortissable.

200000 € empruntés au taux nominal hypothétique de 1,85% sur 15 ans, vont vous coà»ter 55500 € d'intérêts, pour un prêt in fine.
A 2,45% (taux non hypothétique, et bien réel), la facture grimpe à  73500 €.

Ce surcoà»t est néanmoins compensé par deux choses :

1°)- La fraction de déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt est déductible des revenus fonciers des années suivantes, donc, plus la TMI est élevée, plus la déduction est importante.

2°)- Les intérêts du placement apporté en garantie de remboursement du capital emprunté.
C'est ainsi qu'un capital de 150000 € placé au taux nominal de 2% nets de prélèvements sociaux (soit 2,37% nets de frais de gestion, et avant prélèvements sociaux, donc), vous rapporteront
51880,20 € d'intérêts capitalisés, venant amoindrir le surcoà»t du prêt in fine.

Un autre atout du prêt in fine consiste dans le fait bien compris que, l'emprunteur ne remboursant que les intérêts d'emprunt, le montant de la mensualité d'emprunt est plus faible.

Un inconvénient : vous aliénez le capital nanti, sans possibilité de le récupérer, et ainsi, transformez un capital financier par essence disponible, en un capital immobilier moins facile, à  priori, à  négocier.

Vérifiez donc, si vous avez la capacité de vous démunir d'un capital, pensez également à  la fiscalité des plus-values immobilières, pensez à  prévoir ce qu'il adviendra lorsque le dispositif de réduction d'impôt dont vous bénéficierez par le biais de votre investissement parviendra à  son terme (vos revenus fonciers venant s'ajouter à  d'autres revenus fonciers, votre impôt sur le revenu augmentera, à  moins que, d'ici là , le nombre de parts fiscales ait augmenté...).

On le voit, la gestion de patrimoine doit s'exercer en mode "global", et j'espère vous avoir un peu aidé.

Bien cordialement, et bonne nuit.

Frédéric Piccard.

docteurtax
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Messagepar docteurtax » 15/11/2016 10:02

Bonjour,

Je vous invite à  tester notre simulateur fiscal [EDITE] qui vous projette sur une période de 25 ans à  l'aide de graphiques simples et colorés.

Cela vous permet de bien comprendre votre problématique fiscale et de simuler des solutions de réductions d'impôts. Vous anticiperez ainsi votre avenir fiscal avec précision.

Notre simulateur est gratuit:

24heures
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Messagepar 24heures » 15/11/2016 10:54

Venir sur le forum juste pour faire sa pub n'est pas toléré.

Qui plus est, rebondir sur un topic qui a plus d'1 an est sans intérêt, je locke.