Rembourser ou placer ?

Crédit immobilier : Epargner c'est également ne pas acheter trop cher l'argent pour financer son bien immobilier ! Discussion sur les prêts immobiliers.

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chris7412
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Rembourser ou placer ?

Messagepar chris7412 » 25/09/2012 13:06

Bonjour,
J'ai actuellement un prêt immobilier à  taux fixe de 5.20% avec un capital restant dà» de 37 000 € qui se termine dans 5,5 ans.
Je dispose de cette somme et j'ai l'intention de rembourser par anticipation ma banque, vu le faible taux de rentabilité des placements.
40 000€ placés à  2.25% net rapport 900 €/ an. Le prêt me coà»t 1102 €/an.
Les 2,25% net faut encore les avoir pas évident et en plus faut les déclarer aux impôts.
Quand pensez-vous?
Par avance merci de vos conseils

24heures
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Messagepar 24heures » 26/09/2012 06:33

Avez-vous des pénalités de remboursement anticipé? Si oui, combien?

chris7412
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Messagepar chris7412 » 26/09/2012 08:21

Bonjour
Oui sur contrat 3 % soit 1110 € je pense.
Merci

24heures
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Messagepar 24heures » 26/09/2012 12:27

A partir des éléments que vous fournissez, mathématiquement c'est kif kif :
- dans un cas le placement vous rapporte 4 950 € (= 900 x 5,5)
- dans l'autre vous gagnez 4 951 € (= (1 102 x 5,5) - 1 110)

Après, j'ai essayé de faire rapidement un tableau d'amortissement et je ne retombe pas sur vos chiffres de coà»t annuel, je calcule un gain total qui serait inférieur (de l'ordre de 5 600 € d'intérêts cumulés, dont il faut déduire les 1 110 €). Dans le même temps 37 000 € à  2,25% génèrent un peu moins de 4 600 € d'intérêts. Bref, en fonction des calculs, la solution diverge.

Après, philosophiquement, 2 écoles s'affrontent :
- celle consistant à  dire que "qui paie ses dettes s'enrichit"
- celle (des CGP notamment) consistant à  dire qu'il existe des placements plus performants que 2,25%...

cgpidirecfi1
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Messagepar cgpidirecfi1 » 26/09/2012 13:27

Bonjour,

Je tiens à  apporter quelques précisions.

En effet, les pénalités de remboursement anticipé sont de 3% du capital restant du dans la limite de 6 mois d'intérêts (figurant dans votre tableau d'amortissement). Ainsi, en fin de crédit, le montant de ces intérêts ne devraient pas s'élever à  1110 € comme vous le pensez mais à  bien moins.

Ensuite, si le prêt est relatif à  un achat locatif, dans la mesure o๠vous déduisez les intérêts des loyers, aucun intérêt de procéder au remboursement par anticipation.

Enfin, le taux de rémunération affiché de 2,25% est celui des livret A et LDD qui a ce jour ne sont pas fiscalisés. Donc les 900 € annuels de rendement sont nets. Avec un livret A a 19 500 e et un LDD à  12 000 €, vous faites vite le plein.

Le tout est à  mettre en balance et mérite de refaire les calculs.

Cordialement.
Sandra PETIT
Conseiller en gestion de patrimoine
Cabinet Direcfi - TOULOUSE

chris7412
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Messagepar chris7412 » 27/09/2012 19:46

Bonsoir 24 heures..
Je vous remercie pour votre réponse. Vous ne retombez pas sur mes chiffres car mes données n'étaient pas assez précises :
Prêt immobilier encours à  taux fixe de 5,20% pour encore 67 mois.
Capital restant dà» : 36 755,70 €.
Remboursement mensuel assurance comprise : 655,49 €
Reste à  rembourser :
655,49 € x 65
641,29 € x 1
18,38 € x 1 soit 43 266,52 €
Soit une économie de 6510,82 €
3% de pénalité : 1102,67 €
Gains : 5408 €

Placements : 40 000 € si 2.25% net, (pas évident) 900 €/an soit 75 €/mois
5025 € sur 67 mois
On remarque que le choix de rembourser est plus intéressant, gain de 383 € pas énorme :( à  moins de réduire les pénalités comme évoqué par « cgpidirecfi1 ».
Après, philosophiquement parlant je préfère "qui paie ses dettes s'enrichit" surtout par ces temps de crise, si la banque au pire dépose le bilan, je perds les 40 000 € sur mon compte et je dois toujours mon prêt de 37 000 €.
Par contre je perds l'avantage en cas de décès du remboursement du capital.
Si je garde toujours mon prêt, comment ca se passe en cas de perte de mon emploi, j'aurai pu prétendre à  une aide pour le loyer du moins pour le prêt ? (aide au logement), (sous réserve d'éligibilité bien sà»r). Donc là  plus de prêt, plus d'aide, je perdrai peut-être cet avantage, mais bon ca m'étonnerai bien.
Merci encore pour votre aide

Cafti
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Messagepar Cafti » 28/09/2012 16:04

On remarque que le choix de rembourser est plus intéressant, gain de 383 € pas énorme
Dans votre simulation, vous avez oublié de mettre en chiffres, et pas seulement en mots, l'adage Qui paie ses dettes…
Car la mensualité de 655 € que vous ne paierez plus après remboursement anticipé de votre emprunt,
peut être automatiquement placé à  2,25% net (votre objectif).
Sur 5 ans, cela donne 2255 €Â d'intérêts.

chris7412
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Re cgpidirecfi1

Messagepar chris7412 » 28/09/2012 16:42

Bonsoir Sandra

Je vous remercie pour ces précisions.
Pour les pénalités de remboursement anticipé je prends comme référence de calcul le dernier mois prélevé, car les intérêts changent tous les mois ou je fais la somme des 6 derniers mois d'intérêts avant la date d'arrêt ?
Merci encore

chris7412
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Messagepar chris7412 » 29/09/2012 09:17

Cafti a écrit :
On remarque que le choix de rembourser est plus intéressant, gain de 383 € pas énorme
Dans votre simulation, vous avez oublié de mettre en chiffres, et pas seulement en mots, l'adage Qui paie ses dettes…
Car la mensualité de 655 € que vous ne paierez plus après remboursement anticipé de votre emprunt,
peut être automatiquement placé à  2,25% net (votre objectif).
Sur 5 ans, cela donne 2255 €Â d'intérêts.


Bonjour, effectivement j'avais oublié cette précision intéressante
Merci

lapalusd
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Messagepar lapalusd » 30/09/2012 06:10

Vous avez évidemment intérêt à  rembourser votre crédit immobilier (sauf effectivement si vous utilisez cette déduction fiscale sur les intérêts d'emprunts), 2,25 contre plus du double, pas besoin de calculs. Dans vos différentes simulations, il me semble que vous omettez de prendre en compte d'o๠vient l'argent actuellement pour rembourser les mensualités.
L'enjeu n'est pas seulement de savoir si le placement des 40 000 € rapporte plus que les intérêts restant à  payer (2,25 contre plus de 5, c'est vite vu), mais il faut également prendre en compte le fait que source d'argent servant à  ce jour à  rembourser ce crédit soit valorisée. En remboursant votre crédit vous aurez tous les mois une somme équivalente du montant de votre mensualité à  placer, celle-ci rapportera donc des intérêts également... ce qui fait que plus pencher la balance pour le remboursement du crédit. Ce qui est logique...

chris7412
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Messagepar chris7412 » 30/09/2012 09:20

Bonjour lapalusd
Bien que se soit un emprunt pour ma résidence principal, je n'ai malheureusement pas profité de la déduction fiscale sur les intérêts d'emprunts.
Donc on est tous d'accord, il vaut mieux rembourser. Je n'ai toujours pas eu de réponse de ma banque que j'ai prévenue de cette décision par mail il y a 10 jours.
Par contre si quelqu'un pourrait m'en dire plus pour les pénalités de remboursement anticipé.
« cgpidirecfi1 » a écrit « 3% du capital restant dà» dans la limite de 6 mois d'intérêts ».
Pour le calcul de ces 6 mois on prend quel mois de référence ?
Par avance merci de vos réponses.

chris7412
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Messagepar chris7412 » 30/09/2012 14:35

Bonjour,
Je viens d'avoir par écrit la réponse de ma banque pour ma demande de remboursement anticipé.
Mon tableau d'amortissement :
Le 10/09/12
Capital restant dà» : 37235,64 €
Capital amorti : 477,86 €
Intérêts : 163,43 €
Montant de l'échéance : 641,29 €
Assurance : 14,20 €
Montant à  prélever : 655,49 €

Le 10/10/12
Capital restant dà» : 36 755,70 €
Capital amorti : 479,94 €
Intérêts : 161,35 €
Montant de l'échéance : 641,29 €
Assurance : 14,20 €
Montant à  prélever : 655,49 €

La banque me prélèvera au 11/10/12, 37 695,26 € dont :
Capital : 36755,70 €
Intérêts : 58,41 €
Assurance : - 9,50 €
Remb. Anticipé : 890,65 €

Je ne comprends pas pourquoi 58,41 € d'intérêts et seulement -9.50 € d'assurance au lieu de -14.20 € ?
Par avance merci de vos explications.