Votre avis m'interesse

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BBc13
Messages : 8
Enregistré le : 10/09/2008 23:02

Votre avis m'interesse

Messagepar BBc13 » 10/09/2008 23:26

bonjour à  tous, voilà  notre cas:

Fin 2004 nous faisons l'acquisition d'un T3 sur la region marseillaise (Martigues) pour 96000€ Hors Frais Notaire.
financement:
Apport de 20K€ pour une mensualité 450€ sur 25 ans (assurance comprise).

Depuis un peu plus d'un an, avec ma compagne, nous cherchons à  acheter plus grand et nous voulions construire pour un budget estimé à  300K€ maximun
Nous pensions faire un crédit relais, la vente de l'appartement (estimé alors à  150K€) devait nous permettre d'avoir une plus-value de 50K€.
Nous avons aussi un PEL saturé à  61.200€ ouvert en 10/2002.

En debut d'année, nous avons monté un projet immobilier que nous avons abandonné suite à  une baisse du marché immobilier dans la région qui amputait notre projet...
nous avons abandonné l'idée du crédit relais, et pensons passer en location le temps de remonter un nouveau projet immo.

Mais maintenant, à  la vue du marché immo actuel, que faire?
- soit, vendre notre appart, passer en location, attendre une alcamie du marché (à  la baisse?) pour se relancer dans un projet immo? (et mettre la plus-value de la vente sur un compte epargne en attendant?)
[solution que l'on envisageait]

- soit, mettre notre bien en location (estimation de location entre 600 et 700€) et nous-même passions en location et attendre une nouvelle alcamie pour acheter (ou acheter de suite?)
[ cette seconde solution nous a été proposé par notre nouveau conseiller de la caisse d'epargne car vu la mensualité du crédit, il nous a dit qu'il valait mieux garder ce bien pour se constituer une future retraite.]

Merci d'avance pour vos conseils et votre attention.

P.S:
Je suis un néophyte complet au niveau des termes utilisés dans le langage bancaire, merci de pas trop être flou dans vos points de vue.

alucisano
Messages : 123
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Messagepar alucisano » 12/09/2008 16:24

Le problème ici est de connaître l'évolution du marché immobilier sur les prochaines années dans votre région. Vous êters vous renseigné sur la santé de ce secteur sur les 2-3 ans à  venir?

J'imagine que votre région n'est pas épargnée et que les prix ont déja commencé une légère baisse sur le marché... Mais cette baisse va t elle se poursuive??
Telle est la question... J'aurais tendance à  dire que oui, donc je vous orienterais plutôt vers la 1ère solution. C'est à  dire, vendre votre bien dès maintenant pour investir plus tard lorsque l'on y verra plus clair dans le secteur immobilier.

Avez-vous tenté d'en parler à  des professionnels du métier dans votre région?

Cordialement,

Adrien Lucisano
Conseiller en Gestion de Patrimoine
alucisano@links-capital.com

BBc13
Messages : 8
Enregistré le : 10/09/2008 23:02

Messagepar BBc13 » 12/09/2008 19:58

Oui,

il semblerait que dans notre secteur les prix soient à  la baisse.... Cela nous a été dit par les differentes agences chez qui ont a fait estimé notre bien....

alucisano
Messages : 123
Enregistré le : 24/07/2008 15:48

Messagepar alucisano » 13/09/2008 12:19

Donc peut être que de vendre maintenant avant une dégringolade des prix peut être pertinent...

Pascal BOUCHET
Messages : 503
Enregistré le : 29/08/2008 10:21

Messagepar Pascal BOUCHET » 15/09/2008 16:44

Bonjour,

Il faut prendre en considération le taux de votre emprunt actuel sur 25 ans (plus que 21 ans maintenant si j'ai bien compris) sans l'assurance, le coà»t de votre assurance qui y est lié, les éventuels pénalités de remboursement anticipé...avant de prendre votre décision.

La question est plus d'ordre du financement de vos projets que de la baisse du marchés immobiliers. En effet, les banques ayant resserer fortement les vannes du crédit, un certains nombres d'entre elle ne font même plus de crédits relais temporairement, considérant que la vente d'un bien immobilier aujourd'hui est trop aléatoire, c'est dire !

l'idée de mettre en location votre résidence actuelle pour 600 à  700 euros/mois est bonne (en face une mensualité de 425 euros/mois + charges à  prendre en considération également)ce montage s'équilibre, à  condition de trouver des locataires fiables et pas trop de turn over (rotation de locataire tout les 3 ans en moyenne pour un T2 ou T3 par exemple, alors qu'une maison individuelle ou un T4 à  T6 ont une rotation tout les 5 à  6 ans).

En effet, que se passerait-il sur votre budget sur vous ne trouvez pas de locataire pendant 6 mois à  un an ? Votre situation financière vous permettrait-elle de couvrir les mensualités du premier crédit ? Pouvez-vous couvrir des travaux importants en cas de sinistres ?Ne pas oublier de se poser ce genre de questions dans votre réflexion...

Pour résumer: votre première solution à  l'avantage d'être moins compliqué et d'être temporaire, tandis que la seconde est intéressante patrimonialement mais complexe dans la conjoncture immobilière et financière d'aujourd'hui, et fragile. Le meilleur que vous ayez à  faire est vraiment d'étudier les perspectives d'évolution du marché immobilier de Martigues (développement des entreprises, évolution démographique, type de population, développement d'infrastructures à  proximité de votre résidence...) afin de déterminer si le marché va réellement baisser durablement (les cycles du marché immobilier sont long, donc la phase de baisse peu très bien durer 5 ans) ou s'il s'agit que d'une correction passagère.

pour ma part je rejoins plutôt l'avis de mon confrère qui consiste à  vendre maintenant tant que c'est votre résidence principale pour éviter de payer un impôts sur la plus values (il vous l'as dit ça votre conseiller bancaire ? ;-) ) et de louer en attendant un marché immobilier et financier plus sain. ouvrez 2 livrets A avec le solde de votre plus values, et compléter par des Livret de développement durable, après avoir remboursé votre prêt. Si votre taux d'emprunt actuel est vraiment intéressant (moins de 4% par exemple), il ne vaut mieux pas le rembourser alors, car ce sont des conditions d'emprunt qu'on ne reverra pas tout de suite :-(

bon courage dans votre réflexion, je reste à  votre disposition,

pascal BOUCHET
BOUCHET PATRIMOINE
pascal@bouchet-patrimoine.com