Comment ses choisir ses SCPI en 2023 ?

Publié le samedi 18 février 2023 par Denis Lapalus , mis à jour le mercredi 8 mars 2023 à 16 h 08

SCPI : des rendements 2022 en hausse

Les rendements des SCPI sont désormais pratiquement tous connus. La moyenne des rendements devrait avoisiner les 4.7% au titre de l’année 2022. De très bonnes nouvelles, notamment pour les SCPI dont le prix des parts ont été réévalués en 2022, affichant ainsi des rendements supérieurs à 10 %. L’année 2022 devrait d’ailleurs battre un nouveau record de souscription de parts de SCPI, avec pas moins de 10 milliards d’euros de collecte.

Cette envolée de la collecte est notamment due au fort développement du PER assurance. Il est d’ailleurs à noter que détenir des parts de SCPI via un PER Assurance permet d’échapper à l’IFI. Ce qui n’est pas neutre pour les propriétaires immobiliers. Pour les épargnants, qu’ils détiennent leurs part en direct ou via l’assurance-vie ou le PER, ce qui compte est le rendement total des SCPI. C’est à dire bien évidemment les revenus versés, ce fameux taux de distribution (TD), mais également la potentielle variation du prix de la part. Pour rappel, le prix d’une part de SCPI peut varier à la hausse, tout comme à la baisse. Ne scruter que le taux de distribution n’est donc pas pertinent. Les SCPI en fin de vie publient toujours des taux de distribution attractifs alors que le prix de la part ne cesse de baisser au fur et à mesure de la vente des biens immobiliers.

Des incertitudes pour 2023 ?

L’année 2023 devait être l’année de la récession. Entre inflation galopante et forte remontée des taux d’intérêts. Tout laisse à penser désormais que si récession il y aura, elle devrait être faible et passagère. Il convient tout de même de rester prudent. L’on a eu l’occasion, à de nombreuses reprises, de constater que les prévisions économiques n’étaient pas le point fort de nos économistes. Ce qui fait le rendement des SCPI, ce ne sont pas les biens immobiliers, mais leurs locataires. Si ces sociétés se portent bien, les loyers seront au rendez-vous et la valeur des biens immobiliers ne baissera pas. Tout est lié. Pour les investisseurs souhaitant continuer de se constituer un patrimoine immobilier en pierre-papier, la question des critères de choix est nécessaire. Voici mon point de vue.

Quels critères de choix pour 2023 ?

1️⃣ TD de 5% minimum en 2022 : Sans surprise, scruter les rendements totaux (taux de distribution + variation du prix de la part) de l’année 2022 est un premier point. Toutefois ce rendement total n’est pas le critère de choix. Seul le TD (taux de distribution) sera le critère. La variation du prix de part pouvant couver depuis quelques années et est lié à l’estimation des biens, pas aux revenus. Les rendements passés ne préjugent en rien de ceux à venir. Mais si les rendements passés (TD) ne sont déjà pas terribles, il faudrait expliquer comment ils pourraient fortement s’améliorer si une période moins favorable se présente. Se fixer un seuil de rendement minimum au-dessous duquel l’épargnant peut écarter la SCPI. Pour ma part, je considère qu’une SCPI qui n’a pas réussi à publier un taux de distribution de 5% en 2022, alors que tout allait bien, aura du mal à affronter des années potentiellement plus délicates à venir.

2️⃣ Valeur de réalisation > Prix de la part actuel : Les gestionnaires de SCPI doivent suivre l’évolution de la valeur de réalisation. Un écart de 10% en valeur absolue doit réglementairement faire évoluer le prix de la part, à la hausse ou à la baisse. C’est pourquoi, avant de souscrire des parts d’une SCPI, opter pour des SCPI dont la valeur de réalisation est supérieure d’au moins 5% au prix de la part actuel est un bon signe. Cela laisse une marge de manœuvre avant de se prendre une baisse du prix de la part, en cas de nuages sur le marché de l’immobilier d’entreprise.

3️⃣ Les frais de souscription + frais de gestion : Les SCPI sont fortement chargées en frais. C’est d’ailleurs pour cela qu’il faut impérativement les conserver longtemps, afin de permettre de payer ces frais. Les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part, mais l’investisseur ne les constate qu’à la revente de ses parts. La valeur de retrait sera inférieur au prix actuel de la part. Ainsi, pour des frais de souscription de 9.10% (la moyenne pratiquée sur le marché) il faudra au moins 2 années de détention des parts pour ne réaliser aucune moins-value sur ses parts de SCPI. Si certaines SCPI proposent désormais une absence de frais de souscription, les frais de gestion sont plus élevés que la moyenne, laissant penser qu’à terme le rendement servi pourrait s’aplatir au fil des années.

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Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ? Palmarès 2023 des SCPI sur la base des rendements réels de 2022.

Quid du taux d’endettement des SCPI ?

Certains investisseurs craignent que l’envolée des taux d’intérêts devienne un souci pour les SCPI ayant recours à l’endettement pour se constituer leur patrimoine. Il faut savoir tout d’abord que réglementairement les SCPI sont limitées dans leur endettement. La limite d’endettement des SCPI est fixée à 25%. Par ailleurs, cela devient un réel souci dès lors que les biens immobiliers sont vacants, sinon le souci est le mode de financement lui-même. Le risque de surendettement des SCPI n’apparaitra que si le marché immobilier affrontera une crise. Pas avant, pas du moins avec la remontée des taux d’intérêts.

Quid des secteurs d’investissements ?

Pour ce qui est des secteurs d’investissements, personnellement, je considère que cela n’a rien de pertinent. Certains pensent que le secteur de la santé est particulièrement porteur, les rendements ne le montrent pas pour le moment. D’autres avancent que le secteur de la logistique est à privilégier, cela semble être davantage fondé. Toutefois, comme investir en SCPI porte sur le très long terme, ce qui semble être vrai une année, pourra s’avérer une piètre anticipation dans 10 ans. Donc, quand on ne connait pas l’avenir, on ne prend pas de paris. C’est pourquoi, cela n’apparaît pas dans les critères de choix.

Plateformes SCPI peu objectives

La distribution des parts de SCPI en direct est fortement lucrative. Les commissions de distribution versées aux intermédiaires ayant le statut CIF (certains CGP, plateformes spécialisées SCPI, etc.), habilités à la distribution et partenaires des sociétés de gestion, varient selon les SCPI de 3% à 6% du montant souscrit par l’investisseur. C’est d’ailleurs pourquoi certaines plateformes proposent facilement du cashback (de 2% à 3%) aux investisseurs passant via leur plateforme. Il ne s’agit ni plus ni moins que d’un partage des commissions de souscriptions. Ces intermédiaires auront donc avantage à présenter au mieux les SCPI les plus avantageuses pour eux, en termes de commissionnement. Le cashback pour leurs clients en sera d’autant plus grand. Toutefois les investisseurs peu avertis pourraient donc passer à côté des meilleures offres du marché, parfois distribuées majoritairement en direct auprès du gestionnaire de la SCPI (cas des SCPI CORUM par exemple).

Idée reçue : multiplier les lignes pour réduire les risques

L’adage de ne pas tout miser sur le même secteur ou une seule SCPI est évidemment à suivre. Toutefois, indiquer un nombre de ligne minimal est une erreur. Sachant, encore une fois, que l’idée reçue que plus on diversifie ses investissements, et plus l’on réduit ses risques, n’est uniquement vrai, que parce le montant investi sur chacun de ces investissements est diminué d’autant. Diversifier en soit ne réduit pas la probabilité d’une déconvenue, cela l’augmente, mais son impact financier est alors moindre car le montant investi est plus faible.