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NOVAPIERRE ALLEMAGNE, rendement 2023 de 4.84% brut (TD). Investir via l'assurance-vie et cumulez les avantages ! Quel(s) contrat(s) d'assurance-vie choisir pour cette SCPI ?
Immobilier en AllemagnePAREF GESTIONSCPI investies en Allemagne
Publié le par FranceTransactions.com , mis à jour le
Les biens immobiliers sur lesquels portera la politique d’investissement de la SCPI seront majoritairement situés en Allemagne. La Société ne s’interdit pas d’investir dans d’autres États de la zone euro pour autant que les rendements et les potentiels de valorisation des actifs soient comparables à ceux constatés en Allemagne.
A ce titre, Paref Gestion souhaite s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. Internos Global Investors, présente sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.
De manière générale, les investissements porteront sur des immeubles générant des revenus immédiats et compatibles avec l’objectif de gestion, mais en fonction de l’environnement du marché de l’immobilier commercial et d’entreprise, la Société pourra procéder à des acquisitions en l’état futur d’achèvement ou à toute acquisition permettant une valorisation de l’actif à moyen terme sans remettre en cause l’objectif de rendement immédiat.
Un début "petit braquet" pour Novapierre Allemagne, car avec un rendement de 3,24% en 2015, la SCPI était loin du haut de tableau. Mais depuis, le modèle s’est bien révélé : le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%, essentiellement lié aux dividendes trimestriels. Ce rendement brut n’est pas en haut de tableau, mais avec la fiscalité allemande appliquée, le rendement net est tout autre.
La particularité de Novapierre Allemagne est avant tout d’être soumise à la fiscalité allemande. La fiscalité des SCPI imposables en France étant bien plus élevée que la fiscalité allemande, comparer les rendements brut des SCPI peut induire en erreur.
Fiscalité allemande de 15.825% sur Novapierre Allemagne
En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE Allemagne ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. Pour les personnes physiques, les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de ladite convention internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d’impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français dont il est redevable. Ce crédit d’impôt est équivalent au taux moyen d’imposition du contribuable, soit, pour une TMI de 30%, un crédit d’impôt de 18.47%. La charge fiscale française sera donc de 11.53%.
Exonération des prélèvements sociaux de 17.20%
Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales.
Exemple d’écart de l’impact fiscal entre deux SCPI, la première imposable en premier lieu en France, et la seconde, en premier lieu en Allemagne. Contribuable au TMI de 30%. Parts de SCPI détenues en direct via un compte-titres.
En France, entre fiscalité et prélèvements sociaux, la facture fiscale s’envole en fonction du TMI de l’investisseur. Ainsi, les investisseurs les plus fortement imposés en France ont tout intérêt à choisir cette SCPI Novapierre Allemagne. Pour ces derniers, le gain fiscal étant d’autant plus grand.
Une SCPI à capital variable peut à tout moment émettre de nouvelles parts, et racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Le prix de souscription est fixé à 260 € à compter du 1er octobre 2018. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 5ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. La souscription minimum est de 30 parts (pour les nouveaux associés).
NOVAPIERRE ALLEMAGNE est une SCPI de la catégorie murs de magasins, à capital variable, créée en janvier 2014. Son taux de TD (Taux de Distribution) pour 2023 était de 4.84%. La moyenne des DVM pour 2022 de l'ensemble des SCPI était de 4.53% (Source IEIF). Le TOF (Taux Occupation Financier, équivalent à la proportion du parc immobilier loué) de NOVAPIERRE ALLEMAGNE était de 96.90% (en fin d'année dernière). Gérée par PAREF GESTION, NOVAPIERRE ALLEMAGNE est également accessible via des contrats d'assurance-vie, permettant ainsi aux épargnants de bénéficier d'une liquidité assurée en cas de revente des parts et de d'avoir accès aux avantages fiscaux liés à l'assurance-vie, aussi bien en termes de fiscalité sur les revenus et les plus-values, qu'en cas de transmission du capital.Cette SCPI ne peut plus être souscrite actuellement.
| Identité | |||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nom | NOVAPIERRE ALLEMAGNE | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Création | Janvier 2014 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Gestionnaire | PAREF GESTION | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Catégorie SCPI | MURS DE MAGASINS | ||||||||||||||||||||||||||||||
| SCPI à capital | Variable | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Label ISR | ❌ | ||||||||||||||||||||||||||||||
| SFDR ❓ SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) : Règlement de l’Union Européenne qui impose, entre autres, la classification des produits financiers en fonction de leur intensité ESG. Un fonds est dit "article 8" s'il promeut les caractéristiques ESG en même temps que d’autres objectifs financiers, ou "article 9" lorsqu’il a un objectif d'investissement durable. Tout fonds qui ne respecte pas les deux catégories précédentes est classifié fonds "Article 6". | Article 6 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Indicateur Synthétique de Risque (SRRI) (7 = risque maximum) ❓ Le SRRI (Synthetic Risk and Reward Indicator) est un indicateur obligatoirement présent dans les Documents d’Informations Clefs pour l’Investisseur (DICI). Cet indicateur permet de mesurer le niveau de volatilité du fonds et le risque auquel votre capital est exposé. | 1 2 3 4 5 6 7 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Fonds de partage | ❌ | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Indicateurs financiers | |||||||||||||||||||||||||||||||
| Taux de Distribution (1) 2023 (TD) | 4.84 % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Objectif de rendement 2024 minimum (non garanti) | % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Taux de Rendement Interne (2) (TRI) | nc | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Taux Rendement Interne sur 10 ans (2) (TRI) | 4,53 % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Dividende (2023) | 11,73 € | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Taux Occupation Financier (TOF) | 96.90 % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Report à nouveau (RAN) | 0,78 % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Provision Gros Travaux (PGR) | 15,98 % | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Capitalisation | 520 000 000 € | ||||||||||||||||||||||||||||||
| PERFORMANCES HISTORIQUES | |||||||||||||||||||||||||||||||
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| Patrimoine immobilier de NOVAPIERRE ALLEMAGNE | |||||||||||||||||||||||||||||||
| Valeur de reconstitution | 270 € | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Nombre de biens | 62 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Assurances vie proposant NOVAPIERRE ALLEMAGNE en unités de compte |
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| (1) Taux de Distribution (TD) : Depuis le 1er janvier 2022, les rendements publiés des SCPI sont revenus à une ancienne formule de calcul : le Taux de Distribution est simplement la division du dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Pour les SCPI à capital fixe, le Taux de Distribution se calcule à partir du prix de part moyen de l’année précédente, à la fois sur les marchés primaires et secondaires. (2) Taux de rentabilité interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période. RAN : Taux de report à nouveau.PGR : Taux de provision pour grosses réparations. | |||||||||||||||||||||||||||||||
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