Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard.

Je vous ai déjà beaucoup mis en garde contre les techniques redoutables des commerciaux qui vous vendent la loi Pinel (notamment l’illusion de la revente, encore plus maintenant que les taux de crédit remontent, donc que les prix pourraient baisser), mais j’ai un cadeau de fin d’année pour ceux qui s’intéressent à la défiscalisation en loi Pinel : je viens de mettre en ligne, sur ma chaine YouTube, une vidéo sur ce que j’ai appelé une nouvelle arnaque en loi Pinel. C’est facile à trouver, il faut juste taper mon nom (je ne me suis pas inventé un pseudo pour faire du buzz, j’assume mon nom et ma fonction de conseiller indépendant).

Cette fois, il s’agit d’un T2 en loi Pinel optimisée au déficit foncier, ce qui est complètement bidon et qui permet de masquer le fait que le prix dépasse les plafonds de la loi Pinel (5500 € le m² et 300 000 € par logement), puisque ce T2 très quelconque (je vous ai mis les photos des bâtiments et la photo de l’emplacement de ce joli T2 de 49 m² en rez de chaussée orienté au nord, super !) est vendu, avec les frais de notaire, 325 000 € (vous avez bien lu), ce qui nous fait donc du 6 600 € le m², très au-dessus du plafond des 5 500 (et aussi des 300 000). D’où l’astuce du Pinel optimisé au déficit foncier : on ne garde qu’une partie du prix pour le déclarer en Pinel, puis on passe le reste en travaux. Mais c’est un gros bluff commercial, car c’est toujours beaucoup trop cher.

Pour l’analyse de ce T2 de ma vidéo, c’est un monsieur qui avait lu mes analyses et qui voulait mon expertise pour éviter à son fils, qui paie beaucoup d’impôt (chirurgien-dentiste), de faire une bêtise. Et vous allez voir qu’il a bien fait : j’ai fait une analyse du quartier, une analyse de la revente (perte 30 000 € avec une hypothèse optimiste et perte du double, avec une hypothèse réaliste), et même une analyse s’il décidait de conserver le logement après la période de réduction d’impôt de la loi Pinel, un vrai cauchemar : le cout mensuel passerait de 620 € (vous ne rêvez pas, c’est bien un T2) à 900 € par mois.

Et je vous ai déjà expliqué que, si on vous propose un investissement en loi Pinel avec comme objectif une revente, vous avez toutes les chances de perdre de l’argent, sauf dans certains cas en outre-mer, mais à condition d’investir là où il faut, exemple : à Saint-Leu, je suis en train de revendre 291 000 € (paiement cash, pas de crédit) un T3 que mes clients avaient acheté 268 000 €, avec la réduction d’impôt beaucoup plus forte en DOM qu’en métropole (je vais aussi en faire une vidéo dès que j’ai le temps, avec la copie des actes notariés pour prouver ce que je raconte).

Bonnes fêtes de fin d’année, et soyez prudents, ne croyez pas les commerciaux sur parole (ces gens parlent très bien pour vous endormir).