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Immobilier locatif Duflot : Faut-il préférer investir en Duflot dans un bien en direct, ou via des SCPI ? Quels rendements espérer dans chacun des cas ?
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Publié le par Frédéric S. , mis à jour leLucya CNP est le nouveau contrat d’assurance vie exclusivement distribué par Lucya, assuré par CNP Assurances, accessible à partir de 500 euros seulement, sans frais sur les versements, avec des frais de gestion annuels de seulement 0.30% sur les unités de compte, dont des ETF éligibles. Aucuns frais de transaction sur les ETF, c’est un cas rare sur le marché. Gestion pilotée à seulement 0.55% de frais de gestion tout inclus. Près de 1.200 supports d’investissements proposés, Lucya CNP est le contrat d’assurance vie à détenir en 2026. Bonus de rendement allant jusqu’à +2.70% en 2026 et 2027, sous conditions.
L’immobilier est considéré par les Français comme un investissement solide, pour preuve, 56% d’entre-eux le considèrent comme un actif privilégié devant l’épargne sécurisée selon la dernière étude Crédit Foncier 2013.
Les transactions dans le secteur de l’immobilier locatif représente 11 % des transactions du marché en 2012. Payer moins d’impôts, constituer un patrimoine, percevoir un revenu complémentaire à la retraite, les objectifs d’investissement sont divers.
Pour investir dans un bien immobilier, les investisseurs peuvent opter pour un achat en direct, ou via la souscription de parts de SCPI (pierre-papier). Avantages et inconvénients de ces deux possibilités, dont la finalité est identique.
L’investissement immobilier en direct duflot et via les SCPI duflot profitent d’avantages fiscaux strictement identiques :
Par ailleurs, le financement à crédit du bien immobilier ou des parts de SCPI peuvent bénéficier des mêmes conditions, aussi en termes de taux que d’assurances. Il n’est pas rare que certaines banques ne jouent pas totalement le jeu et proposent des taux moins avantageux pour des achats de parts de SCPI. Dans ce cas, il vous faudra donc chercher une autre banque !
L’abattement sur les revenus issus du déficit foncier n’a pas été pris en compte dans cette simulation, l’avantage financier tiré de cet abattement étant lié à la taux marginal d’imposition du contribuable. A noter, que cet abattement est de toutes façons applicable dans les deux cas.
-* Investissement Duflot en direct
L’investissement en direct consiste à acheter un bien ancien ou neuf dans le but d’être mis en location. L’investisseur devra faire le bon choix, en effet cette sélection déterminera la future rentabilité. Le risque principal est donc bien là : ne pas se tromper sur le lieu du bien immobilier.
Cet achat demande une bonne connaissance du marché où aura lieu l’acquisition. Le premier point à étudier est l’offre locative du secteur par rapport à la demande. Le bon compromis est d’investir dans les quartiers en mutation qui pourra être valorisé par l’arrivée des transports ou la création de commerce.
-* Les SCPI Duflot
De leur côté, les SCPI proposent d’investir dans un parc immobilier diversifié (bureaux, logements, entrepôts, dans différents lieux). Ce large panel de biens permet d’optimiser le taux d’occupation et donc d’assurer un rendement.
L’objectif du placement est de constituer un capital et de le faire fructifier, mais ne permet en aucun cas d’acquérir un bien. Une fois le capital placé, la société de gestion se charge de valoriser le parc immobilier et de gérer les biens.
Les SCPI sont réputées gourmandes en frais de gestion, primes d’émission et autres stratagèmes pour venir ponctionner en frais tous azimuts. Par ailleurs, les espoirs de dégager une plus-value lors de la revente des parts à l’horizon du placement sont très faibles. Enfin, si la réduction d’impôt est applicable dés l’année de la souscription, les premiers revenus ne seront eux pas versés avant la constitution du patrimoine immobilier, tout comme pour un achat en direct en VEFA. Il faut donc compter au minimum deux années à ces nouvelles SCPI Duflot pour verser leurs premiers revenus.
Attention, les SCPI Duflot ne peuvent pas être intégrées dans un contrat d’assurance-vie.
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