SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : Placement pouvant présenter un rendement attractif, néanmoins attention aux fluctuations du marché immobilier ...
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(Article, thème placement financier, publié le 22/03/2010 , par Frédéric Stroppini)
Le placement SCPI ne recueille pas un succès flagrant sur les deux dernières années. Néanmoins, avec un rendement de 6,05% pour l’année 2009, cet investissement pierre papier a su tenir le cap malgré la crise. On dénombre actuellement plus de 130 SCPI en France ...
 SCPI, l’investissement locatif groupé
Une SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un investissement collectif dans l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers à but locatif. Ce placement est ouvert à tous particuliers ou investisseurs institutionnels, l’investissement consiste à acheter des parts sociales d’une société civile qui collecte les liquidités pour investir principalement sur des actifs immobiliers puis en distribuer les bénéfices et avantages fiscaux éventuels.
L’organisation de la SCPI est classique, le groupe d’associés nomme un gérant qui a pour mission de préserver le parc immobilier et de présider les assemblées générales, il est assisté d’un conseil de surveillance. Ces réunions donnent l’occasion à chaque porteurs de parts de s’exprimer sur l’orientation de gestion de la société.
SCPI, Conditions de mise en place
La création d’une SCPI passe par l’élaboration d’une note d’information agrée par l’Autorité des Marchés Financiers, la publication d’une notice au Bulletin d’Annonce Légales Obligatoires (BALO) et enfin la production d’un bulletin de souscription. L’AMF contrôle le bon déroulement de l’opération
dans le cadre de sa mission de surveillance des produits financiers proposés au public.
Le capital social minimum d’une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €. Les parts sont nominatives et d’un montant minimum de 150 €. L’ Article L 214-54 du Code Monétaire et Financier évoque par ailleurs une collecte de 15 % du capital social maximum fixé au cours de la première année de sa création sous peine d’une dissolution.
SCPI, rentabilité
Le placement en SCPI est un investissement à moyen ou long terme (4 ans ou plus). L’investissement en parts de SCPI semble moins risqué du fait qu’il ne soit pas soumis aux marchés boursiers, cependant l’investisseur doit garder à l’esprit qu’une SCPI est en étroite relation avec les fluctuations du marché immobilier.
Par ailleurs, toutes les SCPI n’offrent pas des rendements élevés. Ainsi, les nouvelles SCPI fiscales, donnant droit à une réduction fiscale à l’investisseur, peuvent présenter des rendements bien minimes, avec une retour sur investissement limité. Pour ces dernières SCPI, le retour du capital investi n’est pas à espérer avant la dissolution de la SCPI, entre 15 et 17 ans.
SCPI, Les différents types
- Les SCPI "de rendement" ont pour objectif le versement de revenus élevés et régulier. Celles-ci privilégient habituellement l’immobilier d’entreprises (commerces, bureaux, entrepôts ...)
- Les SCPI "fiscales" permettent de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers propre aux dispositifs mis en place par les lois de Robien, Scellier, Borloo, Malraux, Demessine ou Girardin immobilier.
Les SCPI fiscales, type Scellier, peuvent permettre à un investisseur d’accéder à ce dispositif fiscal sans pour autant posséder un bien immobilier en direct. Le ticket d’entré est alors de quelques milliers d’euros seulement. Avec un dispositif Scellier, il est rappelé que le recours au crédit immobilier n’est pas un gage de rentabilité.
- Les SCPI "de capitalisation" génèrent peu de loyers, mais ont pour vocation de verser des revenus réguliers. Un placement qui s’inscrit dans une logique de forte plus-value.
SCPI, avantages et inconvénients
SCPI, avantages
- Mutualisation du risque,
- Accessibilité du placement
- Accès au marché de l’immobilier d’entreprise,
- Revenus réguliers,
- Diversification du patrimoine.
- Ouverture sur les régimes de défiscalisation : De Robien, Borloo
SCPI, inconvénients
- Coût des frais de gestion,
- Absence de liquidité des parts,
- Investissement sur le long voire très long terme,
- Incertitude quant au remboursement intégral du capital investi (capital non garanti),
- Baisse du rendement réel si l’inflation est importante.
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