Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP
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Comme attendu, le projet de loi de finances 2025 revoit le mode de calcul des plus-values lors de la vente réalisée de biens LMNP.
Sommaire de l'article
Le calcul des plus-values réalisées sur la vente de biens LMNP, revu et corrigé
Dans la liste des impacts fiscaux du projet de loi de finances 2025 figure un tour de vis fiscal concernant les plus-values réalisées pour la vente de biens LMNP. Il s’agirait simplement de réintégrer les amortissements LMNP déclarés fiscalement lors des différentes années d’exploitation du bien. Ainsi, la plus-value calculée serait plus élevée, impactant principalement les investisseurs ne bénéficiant pas de la réduction significative du taux d’imposition et des prélèvements sociaux liée à la durée de détention du bien.
Calcul des plus-values de biens LMNP
Le texte du PLF 2025 prévoit que, en cas de vente d’un bien au cours de l’activité de LMNP, la somme des amortissements déduits grâce au bénéfice du régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit réintégrée dans le calcul de la plus-value réalisée à la vente du bien.
Cette modification sera effectuée par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts, afin de « corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif » comme le précise l’exposé des motifs qui accompagne cette proposition.
Les amortissements LMNP réintégrés
En clair, les amortissements déduits lors de l’exploitation d’un bien LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value potentielle du bien.
Rappel de l’imposition des plus-values immobilières
La fiscalité portant sur les plus-values immobilières bénéficie de réductions selon le nombre d’années de détention du bien. Les prélèvements sociaux appliqués sont également dégressifs selon la durée de détention. Une taxe supplémentaire pour les plus-values élevées est applicable.
| Durées de détention (abattements) | Fiscalité portant sur le montant après abattement | Abattements des prélèvements sociaux | |
|---|---|---|---|
| Immobilier (plus-values) (1) | Moins de cinq ans | 19,00 % | Taux plein : 17.20% |
| Entre six ans et vingt-et-un ans (abattement de 6% par an) | 19,00 % | Abattement de 1.65% par an | |
| La vingt-deux eme année (abattement de 4%) | 19,00 % | Abattement de 1.60% | |
| Après 22 ans | 0,00 % | Abattement de 9% par an | |
| 30 ans ou plus | 0,00 % | 100% d'abattement | |
| Application de la surtaxe sur les plus-values (2) | |||
| Montants des plus-values | Surtaxe | Prélèvements sociaux | Fiscalité totale |
| Plus de 50 000 € | 2,00 % | 18,60 % | 39,60 % |
| Plus de 100 000 € | 3,00 % | 18,60 % | 40,60 % |
| Plus de 250 000 € | 6,00 % | 18,60 % | 43,60 % |
| (1) : Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire sur les transactions. Ils sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier.(2) : La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2014. | |||
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Questions & Échanges
Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP
Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP
Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP
Bonjour
cette mesure est peu compréhensible pour les particuliers ayant rénové un logement pour loger temporairement un étudiant (bail étudiant 9 mois/ Bail jeune travailleurs 10 mois)
D’abord ce type de locataire recherche des locations meublées
Ensuite les loyers sont encadrés
Enfin à quelle assiette s’appliquerait l’impôt et comment se calcule les abattement :
a copter de l’achat du bien
ou a compter e la première mise en location ( donc délais qui peuvent être importants) du logement ?
Conclusion s’était déjà difficile mais l’idée de louer à un étudiant à un prix d’équilibre semble se transformer en payer pour mettre en location un logement à un prix plafonné !! ( revenu brut annuel pour mois 7400€)
Conclusion dès l’amortissement des emprunts de réhabilitations retirer le logement du marché , il est aujourd’hui impensable de prendre un risque économique et juridique en louant un bail nu de longue durée
Accessoirement d’ailleurs j’ai l’impression que ça va faire basculer toute l’économie résidentielle touristique y compris dans les stations de ski chères à Barnier
Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP
Bonjour à tous.
La loi de finance prévoit la réintroduction des amortissements (y compris les amortissements passés) dans le calcul de la plus value en cas de revente du bien. J’ai du mal à comprendre comment cela se ferait dans la pratique.
En effet au moment de la vente (ou un peu avant), on sort le bien des actifs du bilan. A ce moment là, aucun impot n’est dû (sauf si on est en LMP et là il y a plein d’abattements qui s’appliquent). Serait ce à ce moment là qu’il est maintenant prévu de payer un impot ?
Au moment de la vente, le bien étant sorti du LMNP (encore une fois on pourrait le sortir quelque mois avant si pas de locataire ou passage du bail en nu si locataire), on est donc plus sous le régime LMNP. Comment les amortissements passés pourraient ils être réintégrés ? C’est le notaire qui va chercher cette information, comment peut il la trouver ?
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