Crise immobilière en Allemagne : chute des prix de plus de 10 %, cascade de faillites parmi les géants de la gestion immobilière

Plus à un paradoxe près pour le marché de l’immobilier résidentiel

Rien ne va plus en Allemagne. Alors que, tout comme en France, le pays manque cruellement de logements, l’Allemagne voit ses fleurons de la gestion immobilière se déclarer en faillite, les uns après les autres. Une véritable cascade de déclarations d’insolvabilité. L’explosion de la bulle immobilière allemande avait débuté en 2023, tranquillement, tout comme en France, puis tout s’est accéléré. Visiblement, les anticipations de baisses rapides des taux d’intérêts auraient été fatales. Les investisseurs ont jeté l’éponge, préférant d’autres actifs, plus rémunérateurs que l’immobilier.

Deutsche Invest Immobilien (Dii) en faillite

Deutsche Invest Immobilien (Dii), gestionnaire d’actifs allemand spécialisé dans l’immobilier résidentiel, a déposé le bilan et va provoquer la prochaine méga-faillite, titre ainsi le journal économique Handelsblatt. Le groupe immobilier de Wiesbaden gère un portefeuille d’une valeur de quatre milliards d’euros. Parmi les investisseurs figurent des joueurs de football allemands et un ancien patron de Siemens. Le spécialiste des fonds de Wiesbaden a déposé jeudi une demande d’insolvabilité auprès du tribunal local compétent, comme l’a confirmé le PDG Frank Wojtalewicz au Handelsblatt. "Malheureusement, nous n’avons plus la capacité de surmonter la réticence actuelle des investisseurs et des acheteurs", a déclaré Wojtalewicz.

Un manque de logements, face à un manque de financement

L’augmentation des coûts de construction, les incertitudes de planification concernant le financement, un environnement de taux d’intérêt élevés et l’effondrement du marché des transactions ont entraîné une forte augmentation des coûts et « un changement dans le calendrier des ventes et des revenus requis ». Les discussions avec les actionnaires et les partenaires financiers pour surmonter les goulets d’étranglement en matière de liquidités ont été « très prometteuses » ces derniers mois, mais ont finalement échoué.

Accélération des prix à la baisse

À Berlin, la ville en Allemagne où le manque de logement est le plus criant, les prix de l’immobilier ont baissé de 8.4 % en 2023, par rapport à l’année 2022. En ce début d’année 2024, les prix accélèrent leur baisse. Les acheteurs reportent leur projet en attendant que les taux d’intérêts des crédits immobiliers baissent. Par ailleurs, les acheteurs en cash, dont la proportion est bien plus élevée en Allemagne qu’en France, préfèrent ne plus investir dans l’immobilier pour le moment. Les marchés financiers leur donnent raison avec l’envolée des indices boursiers. L’indice DAC40 est à son niveau record, alors que le pays fait face à une situation économique de crise. C’est encore un paradoxe supplémentaire de la situation actuelle.

Le manque de logements n’empêche pas une crise immobilière

En Allemagne, tout comme en France, deux crises se cumulent : celle du logement, avec un manque criant de biens immobiliers disponibles, et celle de l’immobilier avec une baisse des prix et une chute des transactions immobilières. Contredisant une fois de plus ceux qui pensent qu’un manque de logements est un facteur de stabilité du marché de l’immobilier, les marchés français et allemand confirment, une nouvelle fois, l’inverse. Une crise immobilière, avec une sévère baisse des prix, peut s’ajouter à un manque de logements. Ces deux éléments ne se contredisent pas.

30.000 emplois en moins en 2024

L’impact sur l’emploi sera considérable. Alors que le secteur a créé plus de 200.000 postes entre 2012 et 2022, les entreprises du bâtiment s’attendent à la suppression de 30.000 postes en 2024 sur un total de 920.000 aujourd’hui.
« Pas moins de 70 % de nos entreprises prévoient une détérioration de la situation à l’avenir », déclare Felix Pakleppa, le directeur général de la Fédération allemande du bâtiment. « Nous demandons instamment au gouvernement de prendre des mesures. Si rien n’est fait maintenant, la construction de logements va s’effondrer en Allemagne pour des années. ». Depuis, la crise immobilière s’est amplifiée dans le pays au point de menacer sa santé économique. Selon le Pestel Institut, il manquerait 700 000 logements, dont 400 000 intermédiaires et sociaux.