Dispositif Jeanbrun (Relance logement) : la nouvelle mesure 2026 en faveur de l’investissement immobilier locatif

Adieu Pinel, bonjour Jeanbrun ?

En 2026, face au recul des investissements locatifs privés depuis la fin du dispositif Pinel et à la pénurie croissante de logements disponibles à la location en France, le gouvernement a lancé un nouveau mécanisme fiscal nommé « dispositif Jeanbrun », officiellement intégré à la loi de finances 2026. Baptisé aussi Relance logement dans les textes budgétaires, il vise à relancer l’investissement locatif privé partout sur le territoire, en offrant des avantages fiscaux nettement plus attractifs que les dispositifs antérieurs tout en favorisant la construction et la rénovation de logements destinés à la location.

Nouvelle niche fiscale

Le dispositif Jeanbrun représente un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif en France, marqué par des avantages d’amortissement fiscal, la suppression du zonage, l’imputation des déficits sur le revenu global et une application sur l’ensemble du territoire, avec l’objectif de relancer durablement l’investissement privé dans le parc locatif et de répondre à la crise du logement tout en stimulant l’activité du secteur immobilier.

Qui peut en bénéficier ?

Disponible pendant les 3 prochaines années, le dispositif fiscal Relance logement, aussi appelé Jeanbrun, est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif.

Quels sont les biens concernés ?

Le dispositif concerne les logements situés dans des immeubles collectifs partout en France. Il est applicable :

• aux logements neufs ;
• aux logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.

Comment fonctionne-t-il ?

Lorsqu’un ménage achètera un appartement pour le mettre en location, il pourra déduire de ses revenus locatifs :

• une partie du prix d’achat du bien (amortissement, variable selon le type de bien) ;
• l’intégralité des charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière.

Amortissements

L’amortissement est un pourcentage du prix d’acquisition du bien, qui viendra diminuer le montant des loyers imposables. Le dispositif permet d’amortir jusqu’à 5,5 % par an pour certains logements, avec des montants annuels plafonnés selon le type de loyer pratiqué : par exemple 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un logement social et jusqu’à 12 000 € pour un logement très social dans le neuf.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier du dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées :

• le logement doit être situé dans un immeuble collectif ;
• le bien doit être loué en tant que résidence principale pendant une durée de 9 ans (sur le modèle des dispositifs antérieurs) ;
• en cas de location, un plafond de loyers (intermédiaire, social, très social) doit être respecté ;
• pour prévenir les fraudes, les locations dans le cercle familial proche sont interdites.

Statut du bailleur privé

Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un nouveau statut du bailleur privé, qui permet aux particuliers achetant un logement pour le louer de bénéficier d’un amortissement fiscal annuel de leur bien, au lieu de la traditionnelle réduction d’impôt du Pinel. Cet amortissement est calculé sur une partie du prix d’achat et peut atteindre jusqu’à 5,5 % par an pour certains logements, avec des montants annuels plafonnés selon le type de loyer pratiqué : par exemple 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un logement social et jusqu’à 12 000 € pour un logement très social dans le neuf.

Statut du bailleur privé : ces mesures phares en faveur de l’investissement immobilier locatif nu

Après la fin du Pinel, le gouvernement souhaite lancer un nouveau statut de bailleur privé pour relancer le marché locatif nu, dans le neuf et l’ancien.

Suppression du zonage

Simplification ! Ce dispositif Jeanbrun s’applique sans zonage géographique, ce qui signifie que l’investisseur peut choisir librement l’emplacement de son bien partout en France, y compris en Outre-mer. Génial !

Déficit foncier applicable sur le revenu global

Le dispositif Jeanbrun donne accès au déficit foncier, d’ores et déjà existant. Le déficit foncier et imputable sur le revenu global. Concrètement, si les charges liées à un bien locatif (amortissement, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) dépassent les revenus fonciers (en clair l’investisseur est en pertes financières sur l’année fiscale), le déficit ainsi créé peut réduire le revenu imposable global du foyer, jusqu’à un plafond de 10.700 € par an ; pour les travaux de rénovation énergétique, ce plafond peut même être doublé à 21.400 € dans certaines configurations.

Neuf ou ancien, mais en logements collectifs dans tous les cas

Ce dispositif s’adresse aussi bien aux logements neufs qu’aux logements anciens, à condition que ces derniers fassent l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Dans l’ancien rénové, les taux d’amortissement sont légèrement inférieurs mais restent attractifs, ce qui encourage la réhabilitation d’un parc immobilier souvent vieillissant.

Engagement de location durant 9 ans

Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur doit s’engager à mettre en location le bien pendant une durée minimale de neuf ans, avec un engagement de location nue en tant que résidence principale du locataire. Le dispositif limite généralement le nombre de logements au sein du périmètre fiscal d’un même foyer pour éviter des abus.

Espérance politique

Sur le plan politique et économique, le gouvernement voit dans le dispositif Jeanbrun un moyen de créer ce qu’il appelle un « choc d’offre », en redonnant de l’attractivité à l’investissement locatif privé et en contribuant à la construction ou à la rénovation de dizaines de milliers de logements supplémentaires par an. Ce mécanisme est présenté comme une réponse à la fois à la crise du logement et à la nécessité de mobiliser l’épargne des Français vers des projets immobiliers utiles socialement et économiquement. Pas certain que cette mesure suffise, d’après un récent sondage, plus de 80% des investisseurs affirment ne pas être motivés par ce dispositif. Cela commence mal...