🔍 Immobilier en 2021 : quelles perspectives ? quelle baisse ? Les certitudes et les incertitudes

Crise immobilière pour 2021 ? 2020 aura montré tout son contraire... © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
C’est une véritable arlésienne, la chute du marché de l’immobilier, plus de 20 années que cela dure et toujours rien de significatif. Le marché français de l’immobilier dans l’ancien montre une étonnante résistance à la baisse en 2020. Et pour 2021 ? Certaines certitudes, mais également de grandes incertitudes.

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Immobilier dans l’ancien en 2020, juste incroyable !

J’écrivais l’an passé que le marché de l’immobilier aurait du, logiquement, compte-tenu de la crise de 2020, fortement baisser. Et bien niet ! Certes, quelques villes ont bien connu des baisses de prix significatives en 2020, comme Amiens (-1.2%), Le Mans (-1.9%) ou encore Rouen (-2.6%), mais il faut bien avouer que cela n’est pas une baisse marquée des prix de l’immobilier. D’un point de vue national, les prix en moyenne ont même continué de grimper en 2020, et de manière forte. Une vraie bulle immobilière ? Après une chute du volume des transactions de près de -80% au printemps 2020, lors du premier confinement, les Français se sont, au contraire, précipités sur l’immobilier. Et ce durant tout l’été. Au final, l’année 2020 se termine positivement pour l’immobilier en France.

© FNAIM

Le volume des transactions a à peine baissé par rapport à l’année 2019 (980.000 transactions versus 1,067 million selon la Fnaim), une année jugée d’exceptionnelle. Une résilience du marché de l’immobilier d’habitation dans l’ancien qui se démarque du marché immobilier de bureaux, qui, de son côté, s’est bien effondré. Le marché de l’immobilier neuf n’a pas non plus fait preuve d’une grande résistance. Les chiffres définitifs ne sont pas encore connus, mais sont annoncés comme moroses. Le 3e trimestre 2020 affichait près de -28% du volume des ventes. Et pour 2021 ? Quelles sont les perspectives du marché de l’immobilier dans l’ancien en 2021 ?

Marché de l’immobilier en 2021 : les certitudes

L’année 2021 commence bien. Non pas sanitairement, mais pour les conditions de financement pour l’immobilier : les seuils de l’usure sont revus à la hausse, les taux des crédits immobiliers baissent et les conditions d’octroi des crédits vont être assouplies.

Les taux d’intérêts vont rester bas en 2021 : Ce qui a permis au marché de l’immobilier de tenir est la faiblesse des taux d’intérêts. Les acheteurs peuvent financer leurs acquisitions à moindres frais et cela va perdurer en 2021. Les taux vont rester au bas des pâquerettes. Les banques centrales sont à la manœuvre pour maintenir les taux bas. N’oublions pas qu’à chaque achat dans l’ancien, il y a un vendeur qui empoche une plus-value.

Les taux de l’usure sont orientés à la hausse : les taux de l’usure pour le 1er trimestre 2021 sont connus. De ce fait, les emprunteurs les plus justes ne vont plus se voir refuser leur dossier. Les primo-accédants, ces emprunteurs principalement concernés par l’atteinte de ce seuil, devraient donc être sensiblement plus nombreux à se positionner à l’achat.

Les conditions d’octrois des crédits immobiliers vont s’assouplir : La Banque de France a décidé de demander aux banques françaises d’assouplir leurs conditions d’octrois des crédits immobiliers. Alors que l’endettement des Français n’a jamais été aussi important, il sera désormais de nouveau possible d’emprunteur au-delà des 25 ans. De même, le taux maximal d’endettement pourra être de 35% au lieu des 30% habituels. Une décision synonyme de prise de risques pour les emprunteurs.

Marché de l’immobilier en 2021 : les incertitudes

Chômage en 2021, de quelle ampleur ? Ce qui pourrait faire enrayer cette machine immobilière en France, ce sont les conditions d’emploi. Le chômage est attendu en forte hausse, la "crise est devant nous" a lâché Bruno Le Maire le 8 janvier dernier. L’année 2020 a validé que l’impact des conditions sanitaires n’était, au final, que peu important. Les transactions qui n’ont pas eu lieu durant les périodes de confinement généralisées, l’ont été par la suite. Cela n’entraîne que des retards, mais ne constitue pas un phénomène de blocage total du marché de l’immobilier. Les incertitudes se situent bien au niveau de l’emploi, des conditions économiques.

La forte hausse des impayés, des mensualités des crédits immobiliers, mais également des loyers, pourrait également être un point de blocage pour le marché de l’immobilier. Le coût du risque a explosé pour les banques, les risques d’impayés sont anticipés à la hausse en 2021, mais à ce jour, ces provisions financières n’ont pas été réellement mises à contribution. Les emprunteurs en difficultés financières ont fait joué leurs possibilités de reports d’échéances.

Alors, l’immobilier en 2021 ?

Attendu en baisse en 2020, le marché de l’immobilier a tenu bon. Attendu stable en 2021, le marché de l’immobilier va-t-il une nouvelle fois prendre les anticipations à contre-pied ? Je tiens juste à noter que les professionnels se montrent moins confiants qu’ils ne l’étaient cet été dernier... Mais cela n’est pas forcément un signe. Par ailleurs, les décisions surprenantes prises par la Banque de France, d’assouplir les conditions d’octroi des crédits, semble laisser penser que les autorités redoutent effectivement un blocage du marché, et tentent donc d’agir en prévention. Mais ce n’est évidemment qu’un point de vue, chacun le sien.

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12 commentaires

  • il n’y aura pas de baisse pour la bonne raison que les gens sont prête à s’endetter un demi siècle au besoin pour acquérir leur précieux bien et ce quel que soit le prix ! . Certes les taux d’intéret sont au plus bas mais vu les prix affichés ca me semble être tout sauf une bonne affaire d’acheter à des prix déments .Dans ces conditions mieux vaut rester locataire .

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    • Achat ou location
      L’intérêt de devenir propriétaire doit vraiment se calculer. Quand vous payer taxe foncière travaux, frais de syndic, frais de notaire, assurance et intérêts du prêt... Et si par malheur vous déménagez et achetez à plusieurs reprises, vous avez peu de chance d’amortir votre achat. Il peut être préférable d’acheter tardivement un seul bien...en épargnant chaque mois la différence entre une location et un remboursement à la banque. En étant locataire vous êtes libre de vous adapter à vos conditions de vie et à votre environnement. En étant propriétaire vous êtes prisonniers.

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    • Quand les demandeurs d emploi seront en fin de droit et qu ils ne retrouveront pas d emploi, je pense aux chômeurs de l aéronautique à Toulouse, quelle autre solution auront ils à part vendre leur bien ? Et ils sont très très nombreux. Je crains donc des ventes obligées très importantes. Les résidences secondaires ont déjà commencé à se retrouver sur le marché. Je crains donc une baisse sensible des prix. J’espère me tromper !Krys

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  • Bonjour,Question honnête et peut être un peu bête : jusqu’à quel point les taux de prêts immobiliers peuvent-ils baisser ? Des taux négatifs sont déjà appliqués sur les dépôts dans des banques européennes donc avec un système qui marche sur la tête à ce point je me demande si les taux trouveront un plancher aux alentours de 0... ou alors...?Car à ce niveau, quand les taux avoisinent les 0%, les banques n’ont plus vraiment de leviers pour empêcher leur chère bulle immobilière de s’effondrer. Bien sûr il reste la possibilité d’assouplir encore les conditions d’octroi, ainsi la plèbe n’aura qu’à s’endetter jusqu’au cou afin de s’offrir un toit, tandis que les spéculateurs se frotteront les mains et sabreront les champagne avec les agents immobiliers.

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    • Je ne sais que vous dire. Je recherche aussi un bien immobilier sur Paris dans les beaux quartiers, et j’étais persuadé que le marché allait se prendre une claque. Force est de constater que j’ai eu tort. Certes le stock s’accumule, mais il y a tellement peu d’offres pour les acquéreurs, que le marché ne bouge pas, peut-être des rabais de -3% à -5%, mais c’est tout (et encore, quand vous regarder sur quelle base). Les agents tentent de rassurer (je me demande encore comment ce métier survit), comment ne pas s’interroger sur la suite des évènements, les taux vont-ils remonter un jour et faire perdre directement la valeur à ces actifs. Les parisiens en cols blanc vont-ils quitter la capitale ? Ce que je constate pour le marché parisien (qui est à part), c’est que pour les appartements familiaux, le marché ne bougent pas, des commerces baissent le rideaux définitivement, et de plus en plus de pancarte de bureau à louer. Enfin pour ceux qui souhaitent se loger, ils peuvent attendre longtemps, car tout simplement les vendeurs y resteront jusqu’à leurs décès. A ce titre, à Paris, compte-tenu de l’âge moyen des propriétaires, on pourrait pas s’attendre dans les décennies à des ventes massives de biens pour payer ces droits de successions, en plus d’un IFI qui va sûrement décoller à l’issu de la crise. Bref, pour un investisseur locatif, il me semble en effet que le risque est tel qu’il n’en vaut pas la chandelle, compte-tenu de ce que vous espérez ailleurs, surtout quand la législation travaille contre vos efforts. Finalement, et c’est qu’une opinion, c’est que l’administration a cherché à faire baisser les prix, en restreignant l’accès au crédit, sans grand succès.

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  • Si on peut effectivement craindre un chômage de masse qui viendra freiner l’immobilier, il ne faut pas oublier en contrepartie que beaucoup d’investisseurs vont se rabattre sur du tangible car avec des taux d’intérêts négatifs qui arrivent à grand pas, et l’euro qui va fortement dévaluer avec toutes ces liquidités injectées...Ne restera que l’immobilier et les métaux précieux pour se parer du pire....Donc à moyen terme je ne vois pas l’immobilier chuter mais plutôt devenir une valeur refuge, les gens auront toujours besoin d’un toit sur la tête, crise ou pas et l’état sera bien obligé de donner des apl conséquentes pour ne pas retrouver une population de masse à la rue !

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    • Pour l’instant, et contrairement à ce qu’affirme Century 21 (dont le réseau d’agences n’est pas très représentatif), il semblerait que l’investissement immobilier soit en recul : . À Paris, où il était monté à 30% ces dernières années, ce recul a l’air particulièrement fort. Les restrictions d’accès au crédit visent particulièrement les investisseurs, car lorsque les taux sont très bas, il faut éviter dans la mesure du possible que se forment des bulles. Un début de baisse devrait encore contribuer à la fuite des investisseurs anticipant l’absence de plus-value.Les énormes injections de liquidités de la banque centrale n’ont pas encore engendré d’inflation. Si celle-ci revient dans les prochaines années, le plus probable est que ça soit dans un contexte où l’économie est bien repartie : les investisseurs auront alors mieux à faire qu’investir dans l’immobilier. Reste un scénario d’ "effondrement de la monnaie" sous le poids des dettes. Le marché des devises est largement dominé par le dollar (50% des transactions internationales et des réserves de banques centrales) ; ensuite vient l’euro (20%). Aujourd’hui, aucune autre devise ne semble pouvoir les remplacer (le RMB chinois est autour de 2%). L’euro pèse beaucoup moins que le dollar, mais les risques inflationnistes liés à l’endettement sont plus grands aux États-Unis. En somme, il est difficile de penser que ces monnaies seront fragilisées dans les prochaines années, et c’est la raison pour laquelle les pays s’endettent sans état d’âme et prévoient de vastes plans de relance. Si ces plans réussissent (avec des investissements productifs), l’immobilier baissera infailliblement (il est possible qu’une partie de cette baisse soit absorbée par l’inflation).

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    • C’et le scénario optimiste. L’autre c’est un état sans sous qui doit restreindre les aident sociales et laisse filer les impayés. Les Français auront toujours un toit mais ne le rembourseront plus, et la perte sera à charge pour l’investisseur. Ainsi on évite de rallumer la révolte gilets jaunes .

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  • Entièrement d’accord avec Piotr. Tout d’abord il y a un décalage temporel significatif entre les statistiques publiées et la réalité du terrain. Presque 6 mois. Les chiffres des notaires sont sur les actes définitifs, donc l’état du marché de cet été.De plus, effectivement le marché immobilier est un marché "dirigée" par la demande. Et justement cette demande a baissé car oui les acheteurs ont toujours envie d’acheter mais ils sont moins solvables qu’auparavant. Les conditions de crédit sont plus dures, plus chômage, moins de revenus. Par ailleurs, les dernières recommendations du HCSF sont marginales. Bcp d’analyses montrent que justement elles auront un impact négatif sur le marché. Recherchant une grande surface à Paris depuis 6 mois, je peux vous dire que très peu de biens partent et que même certains biens baissent de prix. Et pourtant ils n’ont pas de défaut.Pour finir, comme le dit Piotr, toute la communication positive vient du lobby immobilier. Les agences, notaires n’ont aucune raison de dire que le marché baisse. Il s’agit d’un marché de confiance et il est vital pour eux de dire que tout va bien et d’afficher un optimisme à toute épreuve. Beaucoup de grossières erreurs d’analyses sont faites. Par exemple Laurent Vimont, patron de Century qui dit que le chômage n’aura pas d’impact sur la demande et donc les prix. Sur n’importe quel autre sujet, on n’oserait pas entendre qu’une seule voix ou en tout cas on ne se réferait pas qu’au discours du lobby. Imagine t on sur le Covid ne faire des articles qu’avec le discours des labos ? Sur l’environment qu’avec le discours des compagnies pétrolières ?

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  • Toutes les conditions sont réunies pour qu’une baisse de l’immobilier ait lieu : dégradation sur la situation de l’emploi, de la confiance et du crédit. Pour l’instant, elle n’a pas été constatée. Les raisons sont les suivantes : l’état du marché immobilier est connu avec plusieurs mois de retard (entre 4 et 6 selon l’endroit) ; la BCE a injecté beaucoup de liquidités dans l’économie ; l’État a soutenu les ménages, l’emploi et le secteur immobilier. Vue l’augmentation rapide de l’endettement immobilier en France, l’État via le HCSF a décidé fin 2019 (avec beaucoup de retard) de limiter l’accès au crédit pour éviter la surchauffe. La conséquence logique, qui était une correction des prix au minimum dans les métropoles (en premier lieu, Paris), était très probablement prévue et assumée. La difficulté à acheter ou louer un logement dans les grandes villes, partout en Europe, est un gros problème qui commence à être pris au sérieux par les gouvernants. Remarquons que c’est en grande partie une conséquence de la politique de taux bas de la BCE. L’arrivée de l’épidémie a bouleversé ce scénario. La priorité est devenue le sauvetage de l’économie, maintenue artificiellement en vie par les aides de l’État et l’injection de liquidités. Le HCSF a accepté de transiger un peu sur ses recommandations en raison de ce contexte exceptionnel. En réalité, l’assouplissement ne va pas changer fondamentalement la dynamique de restriction des crédits. Les banques constatant que de nombreux crédits distribués ces deux ou trois dernières années sont à peine viables et anticipant d’énormes provisions pour faire face aux créances douteuses restreignent naturellement l’accès aux prêts. Ceci devrait notamment concerner l’investissement immobilier pour le logement saisonnier (ko debout) ou en meublé (les loyers en baisse de 10%). Les recommandations n’étaient de toute façon pas entièrement respectées et l’assouplissement est une façon de fixer la ligne de front entre Bercy et les banques tout en envoyant un message politique hypocrite mais sympathique (sauver les primo-accédants).Le retournement du marché a déjà eu lieu à Paris, où les volumes de vente sont en baisse d’au moins 35% en 2020, et probablement aussi à Bordeaux et à Lyon. La baisse des prix, qui suit mécaniquement la baisse des volumes, s’est enclenchée depuis la fin de l’été à Paris. Les stocks d’appartements à vendre grandissent et il faudra du temps pour écouler ce stock. La période de six mois dans la rétention de l’information (qui a permis de bloquer le krach après 2008) sera trop courte ici puisque la situation économique ne sera certainement pas rétablie au printemps. Les prévisions les plus optimistes envisagent une reprise graduelle dans la seconde moitié de 2021. Rien ne devrait donc enrayer la baisse qui va s’auto-alimenter (attentisme des acheteurs, crainte de l’avenir, anticipation de moins-values et de défaut par les courtiers, changement d’attitude des vendeurs). L’évolution devrait être centrifuge, depuis Paris et les grandes métropoles où le prix a le plus augmenté (suivant une sorte d’effet boomerang, auquel contribuera notamment le reflux d’Airbnb).Il est possible que cette baisse soit limitée en temps en en intensité, surtout en dehors des métropoles. C’est l’intérêt objectif de l’État et du secteur immobilier, qui représente une partie importante du PIB et des rentrées fiscales.Les discours tonitruants sur la santé de l’immobilier sont un signe que le secteur est inquiet et met le paquet sur la communication. De nombreux contre-vérités sont mises en avant, certaines grossières et d’autres plus subtiles. Bien sûr, il y a une part d’incertitude dans l’évolution du marché, c’est la raison pour laquelle il est important d’envoyer un signal optimiste et haussier, quelles que soient les circonstances. Pour se faire une idée de l’état du marché, il faut s’en remettre aux chiffres des notaires en étant très attentif au décalage temporel. On peut aussi regarder les données compilées chaque mois par Jacques Friggit. Les indicateurs délivrés par les agences sont un peu avance, mais souvent entachés de biais.

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  • Il y a une crise économique dans certains secteurs bien spécifique (loisirs, culture, événementiel)Le personnel concerné se dirige déjà vers d’autres professions dynamique en ce moment (drive, industrie énergétique agroalimentaire, boulangerie, etc...)Déjà beaucoup de restaurants et bars ont mis la clef sous la porte car déjà très fragile d’avant le covidD’ailleurs, l’immobilier professionnel est déjà en forte baisseJe ne pense pas qu’il y aura une grosse crise car les nouveaux chômeurs (issu de la crise covid qui ont perdu leur emploi dans événementiel ou bar et restaurant ont encore l’esprit travail et se remette déjà en question pour travailler dans d’autres secteur (ma boite viens d’en embaucher 1)Ce ne sont pas des gens qui cherche les aides sociales, ce sont des gens qui ont des crédits et des objectifs dans la vie et qui préfère travailler et qui sont assez motivéJe ne pense donc pas qu’il y aura une crise dû au covid, juste un ajustement économique sur ce qui est essentiel et non essentiel dans la vie. Bien sûr, beaucoup de restaurant, bar et discothèques reouvriront et on pourra encore se marier en faisant la fête, mais il y aura juste un réajustement du tourisme de masse et de la société de consommationDelà à parler de baisse de l’immobilier habitable, je ne pense pas malgré qu’il y a une énorme bulle qui grossi encore et encore et qui explosera un jour ou l’autre, mais quand ??!!

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