Immobilier de bureaux : les prix continuent de dévisser de 12% au 1er trimestre 2026

Les investisseurs en SCPI exposées au secteur de l’immobilier de bureaux en France peuvent encore craindre le pire. La crise du secteur n’est pas terminée, au contraire. L’immobilier de bureaux en France s’enfonce encore un peu plus dans la crise en 2026. Le niveau de stock est plus haut que durant la crise Covid et grimpe encore (+9%), les prix baissent encore fortement au T1 2026, et plus faiblement les loyers baissent (hormis pour le neuf prime). D’après les données publiées par Immostat, le rapport ImmoTrend (Le cahier de l’immobilier), édition d’avril 2026, publié par La Banque Postale, dresse un tableau pour le moins inquiétant pour ce secteur dans son ensemble.

Bureaux : demande toujours en berne, -15% sur un an

En 2025, le marché de l’immobilier tertiaire a évolué dans un environnement politique et macroéconomique particulièrement instable, ce qui a pesé sur les décisions d’investissement des entreprises. Sur l’ensemble de l’année, la demande placée en immobilier de bureaux en Île-de-France s’est ainsi contractée de 8,6 %.

Le début de l’année 2026 prolonge cette dynamique défavorable. Le regain d’incertitude géopolitique, lié notamment au conflit en Iran, renforce ce climat attentiste, même si ses effets directs sur les résultats du 1er trimestre demeurent, à ce stade, limités. La demande placée sur le marché francilien recule de près de 15 % sur un an, pour s’établir à 367 740 m². Cette baisse est particulièrement marquée pour les grandes surfaces de plus de 5 000 m², dont les volumes chutent de près de 48 % sur un an. À l’inverse, l’activité sur le segment des petites et moyennes surfaces fait preuve de résilience, avec une légère progression de 2 %.

Ce repli s’inscrit dans un contexte plus structurel de perte d’attractivité du marché des bureaux, liée à la diffusion durable de modes de travail alternatifs, tels que le télétravail et le flex-office. Si le télétravail a été partiellement remis en question par certaines entreprises en 2025, ce mouvement s’est davantage traduit par des stratégies d’optimisation des surfaces existantes que par des besoins d’extension vers de nouveaux espaces.

Les prix et loyers toujours en baisse

Sur le marché francilien des bureaux, les prix moyens à l’investissement poursuivent leur repli. Au 1er trimestre 2026, ils enregistrent un recul de 12 % sur un an, pour s’établir à 4 931 €/m². La baisse est déjà marquée dans les localisations périphériques, avec un repli de 10,8 % en deuxième couronne et de 20 % en première couronne hors Croissant Ouest et La Défense. Dans ces derniers secteurs, la correction apparaît encore plus prononcée, les prix des investissements ayant diminué de près de 34 % sur un an.

Cette tendance observée ces dernières années traduit un repli continu de la demande, reflétant l’affaiblissement durable de l’activité sur le marché des bureaux ainsi que le climat attentiste des investisseurs.

Les loyers baissent à leur tour dans l’ancien

Au 1er trimestre 2026, le loyer moyen des bureaux neufs ou réhabilités s’établit à 450 €/m², affichant un niveau légèrement supérieur à celui des bureaux de seconde main, dont le loyer moyen atteint 447 €/m². En dynamique annuelle, les bureaux de seconde main enregistrent un recul de 1,1 %, tandis que les loyers des bureaux neufs progressent de 2,7 %.

Sur le marché parisien, les loyers des bureaux « prime » évoluent sous l’effet de forces contradictoires. D’un côté, la tendance générale du marché exerce une pression baissière sur les valeurs locatives ; de l’autre, la rareté de l’offre disponible, en particulier au sein du Quartier Central des Affaires (QCA), contribue à soutenir les niveaux de loyers. Dans ce contexte, les prix ont connu une quasi-stagnation depuis la mi-2025, s’établissant à 1 250 €/m² dans le secteur du QCA au 1er trimestre 2026.

Stock au plus haut

Du côté de l’offre, le stock de bureaux disponibles en Île-de-France atteint un peu plus de 6,33 millions de m² au 1er trimestre, en hausse de 9 % sur un an. Ce décalage persistant entre l’évolution de l’offre et celle de la demande contribue à porter le taux de vacance à 10,3 % du parc existant, soit un niveau supérieur d’environ 3,8 points à la moyenne observée avant la crise sanitaire.

Toutes les données publiées sont sourcées Immostat, les calculs sont effectués par LBP.

DOCUMENTATION
Rapport ImmoTrend (Le cahier de l’immobilier), édition d’avril 2026, publié par La Banque Postale