Immobilier en Europe : les 8 points lumières de BNP Paribas REIM sur les évolutions du marché

Publié le vendredi 30 juillet 2021 , mis à jour le jeudi 29 juillet 2021 à 12 h 20

Alors que la crise sanitaire a eu un effet significatif sur l’ensemble du secteur immobilier en Europe, les signaux pour la reprise économique sont au vert. C’est ce que confirme la nouvelle étude « Lighthouse - Perspectives du marché immobilier européen » dévoilée par BNP Paribas REIM. Pour la 3ème édition, ce rapport, qui s’appuie sur des prévisions internes, des analyses et l’expertise de ses équipes locales, fait le point sur l’état des classes d’actifs et les opportunités d’investissements pour les prochaines années.

« Ce rapport inédit nous permet d’avoir une vision précise et de livrer notre analyse stratégique des scénarios potentiels du marché en Europe. Le constat est sans appel : si la crise sanitaire et économique a accéléré les changements fondamentaux dans l’ensemble des classes d’actifs, elle a aussi impacté les priorités chez les investisseurs, qui portent un plus grand intérêt vers le résidentiel et des actifs alternatifs, tels que les établissements de santé. Cet état des lieux rigoureux du marché permet par ailleurs à nos équipes d’établir des scénarios pour les prochaines années, mais aussi de conseiller à nos investisseurs les stratégies d’investissement les plus pertinentes sur le marché européen, » commente Maarten van der Spek, Global Head of Strategy chez BNP Paribas REIM. 

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Un contexte économique favorable aux investissements immobiliers en Europe

Dans son étude semestrielle sur les perspectives du marché immobilier européen, BNP Paribas REIM anticipe un fort rebond de l’économie au cours du second semestre 2021. Déterminée à soutenir la reprise, la BCE prévoit en effet de maintenir les taux d’intérêt et les rendements obligataires à des niveaux très bas. Un contexte favorable, également marqué par une hausse de l’inflation dans la zone euro (de 0,3% en 2020 à 1,7% en 2021), facteur d’attractivité pour l’indexation des loyers, et qui permet d’appréhender le futur du marché immobilier sur des bases solides.

Les 8 principaux constats sont :

1. Un rebond de la croissance économique est attendu avec une augmentation de l’inflation ; ce sont deux facteurs nécessaires à la hausse des loyers immobiliers. Comme la crise a été soudaine et profonde, cette reprise devrait être plutôt forte, avec l’appui des dépenses publiques et des politiques mises en place par les banques centrales. Cela aura certainement un effet positif sur le secteur immobilier.
2. L’immobilier propose des prix attractifs comparés aux rendements des obligations d’état, avec des écarts à des niveaux historiquement hauts. Comme il n’est pas prévu que les taux d’intérêts augmentent sensiblement, cela laisse la place à davantage de compression des taux.
3. Si l’on se base sur la situation actuelle du cycle immobilier, le facteur « liquidité » devrait surperformer les autres facteurs. Ce facteur est surpondéré dans les économies et secteurs plus larges et plus matures, comme les bureaux aux Royaume-Uni, en France et en Allemagne.
4. On observe les plus fortes perspectives pour les actifs en immobilier logistique et en immobilier de santé. Sur ces deux secteurs, on devrait observer une progression des valeurs locatives, des rendements supérieurs à la moyenne et une forte demande de la part des investisseurs poussant à une compression des taux. Cette tendance va se développer sur encore plusieurs années.
5. Le marché des bureaux est suffisamment résistant pour faire face à la hausse du télétravail. Sur le court terme, le télétravail va ralentir la performance mais cela devrait arriver pendant une période de croissance économique, ce qui atténuera son impact. La croissance des emplois de bureaux sur le long terme devrait excéder l’effet du télétravail.
6. Il est temps de reconsidérer le Royaume-Uni. Le pays continue à ressentir les effets du Brexit, mais nous pensons que cela est déjà reflété dans les valeurs actuelles. La hausse des loyers devrait avoir du retard, mais les bureaux et la logistique en particulier sont proposés à des prix attractifs comparés à l’Europe continentale. Une reprise économique plus forte que prévue associée à un intérêt croissant des investisseurs pourrait découler sur un probable réajustement des prix.
7. Le dynamisme des commerces est encore très faible, avec une exception pour les retail parks. Le marché du commerce subit toujours les changements structurels dus à la hausse du e-commerce qui a été accélérée par la crise de la Covid-19. Cependant, les retail parks (« Big Box » retail) n’ont pas tellement souffert de la crise, grâce à des loyers modérés et des localisations abordables. Ces actifs bénéficient maintenant de rendements élevés, de loyers stables et de la possibilité d’être un relai pour la logistique du dernier kilomètre.
8. On continue à être très favorable au secteur logement, avec de nombreux marchés faisant face à une forte demande et une offre limitée et des niches résidentielles intéressantes. Le marché de l’hôtellerie devrait connaître une dynamique positive à moyen/long terme.

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