Immobilier : la vente ÃÂàterme, entre viager et vente traditionnelle, une alternative mÃÂéconnue

PubliÃÂé le par FranceTransactions.com
Le principe financier de la vente ÃÂÃÂ terme
Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquÃÂéreur procÃÂède ÃÂàun paiement comptant et versera le solde sous forme de mensualitÃÂés sur une durÃÂée dÃÂéterminÃÂée. Ces mensualitÃÂés peuvent ÃÂêtre fixes ou rÃÂévisables annuellement. Le comptant et les mensualitÃÂés perÃÂçus par le vendeur ne sont pas imposables. Contrairement au viager, en cas de dÃÂécÃÂès des vendeurs pendant la durÃÂée du contrat, les mensualitÃÂés continueront ÃÂàÃÂêtre versÃÂées ÃÂàleurs hÃÂéritiers jusqu’au terme prÃÂévu ÃÂàl’acte.
Pourquoi vendre en vente ÃÂÃÂ terme ?

La vente ÃÂàterme permet de vendre plus rapidement avec des garanties notariÃÂées sÃÂécurisantes. « Il m’est arrivÃÂé ÃÂàplusieurs reprises d’ÃÂêtre confrontÃÂée ÃÂàla situation suivante : des logements, bien que proposÃÂés au prix du marchÃÂé ne trouvaient pas preneur en vente traditionnelle, mais ont pu ÃÂêtre vendu grÃÂâce ÃÂàla vente ÃÂàterme. Ce mode d’acquisition, sans mise de fonds importante, peut ÃÂêtre une solution pour vendre au juste prix certains logements » indique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.
La vente ÃÂàterme est ÃÂégalement adÃÂéquate pour des biens atypiques, d’exception, comme des chÃÂâteaux ou des immeubles de rapport.
Autre intÃÂérÃÂêt substantiel et mÃÂéconnu, la vente ÃÂàterme occupÃÂée permet au vendeur d’ÃÂéviter de contracter un prÃÂêt relais ou de dÃÂémÃÂénager dans un logement intermÃÂédiaire entre la vente de sa rÃÂésidence et une nouvelle acquisition. Ainsi, le vendeur va prÃÂévoir une occupation de 12 ÃÂà24 mois par exemple, le temps pour lui de faire construire une maison ou de rechercher un autre bien correspondant ÃÂàses attentes sans passer par l’ÃÂétape de la location. Elle permet ÃÂégalement au vendeur trop jeune pour vendre en viager classique, de percevoir une mensualitÃÂé indexÃÂée non imposable complÃÂétant ses revenus habituels.
Attention cependant, le vendeur peut ÃÂêtre soumis ÃÂàl’impÃÂôt sur la plus-value immobiliÃÂère si le bien ne constitue pas sa rÃÂésidence principale.
Pourquoi acheter en vente ÃÂÃÂ terme ?
La vente ÃÂàterme s’adresse ÃÂàdes investisseurs qui souhaitent faire un placement financier dans la pierre afin de se constituer un patrimoine immobilier, progressivement, dans le temps et sans frais bancaires. Cette vente sÃÂéduit les acheteurs qui souhaitent effectuer une acquisition ne prÃÂésentant aucun alÃÂéa financier, car ils connaissent exactement la durÃÂée de leur engagement.
La vente ÃÂàterme peut ÃÂêtre considÃÂérÃÂée comme un crÃÂédit vendeur ÃÂàtaux 0. Par exemple, une ÃÂéconomie de prÃÂès de 90 000€ peut ÃÂêtre rÃÂéalisÃÂée sur l’achat d’un bien d’une valeur de 300 000€ (ÃÂétablie sur base moyenne d’un taux nominal de 1.48% sur 20 ans, ADI – assurance ÃÂà100% sur 2 tÃÂêtes).
Deux types de vente ÃÂàterme : occupÃÂée ou libre
- La vente ÃÂàterme occupÃÂée : Dans le cas d’une vente ÃÂàterme occupÃÂée, comme son nom l’indique, le vendeur reste dans son logement. On dit alors qu’il bÃÂénÃÂéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Ce droit d’occupation est intuitu personae, c’est ÃÂàdire personnel. L’acquÃÂéreur bÃÂénÃÂéficie d’une dÃÂécote sur le prix liÃÂée ÃÂàl’occupation temporaire par le vendeur. Les parties doivent contractuellement dÃÂéterminer le temps d’occupation. Il varie selon les besoins de chacun. Au terme de la durÃÂée prÃÂédÃÂéfinie, le bien devra ÃÂêtre libre de toute occupation. La vente ÃÂàterme occupÃÂée est la solution idÃÂéale dans de nombreuses situations : par exemple, si le vendeur anticipe une mutation ou un dÃÂépart ÃÂàla retraite dans 18 mois, ou souhaite tout simplement rester chez lui le temps des travaux de rÃÂénovation du futur logement qu’il vient d’acquÃÂérir… Au jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriÃÂétÃÂé est effectuÃÂé et le vendeur n’est plus propriÃÂétaire. Il ne sera donc plus redevable de la taxe fonciÃÂère. C’est ÃÂàl’acquÃÂéreur qu’il revient de rÃÂégler cette taxe. Il pourra de son cÃÂôtÃÂé rÃÂéclamer la taxe d’enlÃÂèvement des ordures mÃÂénagÃÂères (TEOM) ÃÂàl’occupant. Le vendeur paiera, quant ÃÂàlui, la taxe d’habitation en qualitÃÂé d’occupant. Concernant la rÃÂépartition des charges, le vendeur qui occupera toujours le bien n’aura plus que les charges courantes ÃÂàpayer : chauffage, ÃÂélectricitÃÂé, eau, les petits entretiens. Les autres charges, notamment les gros travaux, seront ÃÂàla charge de l’acheteur.
- La vente ÃÂàterme libre : Dans le cadre d’une vente ÃÂàterme libre, l’acquÃÂéreur prend possession du bien dÃÂès la signature de l’acte authentique. Il peut l’occuper personnellement ou bien le louer ÃÂàtitre onÃÂéreux. Le vendeur ne paie plus aucune charge ni taxe, car il n’est plus propriÃÂétaire, ni occupant du bien. Les garanties du vendeur dans le cadre de la vente ÃÂàterme Le vendeur possÃÂède une double garantie contre les impayÃÂés : l’hypothÃÂèque de 1er rang et la clause rÃÂésolutoire lorsque le contrat de vente prÃÂévoit expressÃÂément cette disposition particuliÃÂère. Attention cependant ÃÂàla rÃÂédaction du compromis de vente, qui devra ÃÂêtre rÃÂéalisÃÂée par un expert maÃÂîtrisant les notions juridiques afin de garantir la meilleure sÃÂécuritÃÂé, tant pour le vendeur que pour l’acquÃÂéreur.