Immobilier : la vente à terme, entre viager et vente traditionnelle, une alternative méconnue

Le principe financier de la vente à terme

Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur procède à un paiement comptant et versera le solde sous forme de mensualités sur une durée déterminée. Ces mensualités peuvent être fixes ou révisables annuellement. Le comptant et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables. Contrairement au viager, en cas de décès des vendeurs pendant la durée du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs héritiers jusqu’au terme prévu à l’acte.

Pourquoi vendre en vente à terme ?

La vente à terme permet de vendre plus rapidement avec des garanties notariées sécurisantes. « Il m’est arrivé à plusieurs reprises d’être confrontée à la situation suivante : des logements, bien que proposés au prix du marché ne trouvaient pas preneur en vente traditionnelle, mais ont pu être vendu grâce à la vente à terme. Ce mode d’acquisition, sans mise de fonds importante, peut être une solution pour vendre au juste prix certains logements » indique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.

La vente à terme est également adéquate pour des biens atypiques, d’exception, comme des châteaux ou des immeubles de rapport.

Autre intérêt substantiel et méconnu, la vente à terme occupée permet au vendeur d’éviter de contracter un prêt relais ou de déménager dans un logement intermédiaire entre la vente de sa résidence et une nouvelle acquisition. Ainsi, le vendeur va prévoir une occupation de 12 à 24 mois par exemple, le temps pour lui de faire construire une maison ou de rechercher un autre bien correspondant à ses attentes sans passer par l’étape de la location. Elle permet également au vendeur trop jeune pour vendre en viager classique, de percevoir une mensualité indexée non imposable complétant ses revenus habituels.
Attention cependant, le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière si le bien ne constitue pas sa résidence principale.

Pourquoi acheter en vente à terme ?

La vente à terme s’adresse à des investisseurs qui souhaitent faire un placement financier dans la pierre afin de se constituer un patrimoine immobilier, progressivement, dans le temps et sans frais bancaires. Cette vente séduit les acheteurs qui souhaitent effectuer une acquisition ne présentant aucun aléa financier, car ils connaissent exactement la durée de leur engagement.

La vente à terme peut être considérée comme un crédit vendeur à taux 0. Par exemple, une économie de près de 90 000€ peut être réalisée sur l’achat d’un bien d’une valeur de 300 000€ (établie sur base moyenne d’un taux nominal de 1.48% sur 20 ans, ADI – assurance à 100% sur 2 têtes).

Deux types de vente à terme : occupée ou libre

1. La vente à terme occupée : Dans le cas d’une vente à terme occupée, comme son nom l’indique, le vendeur reste dans son logement. On dit alors qu’il bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Ce droit d’occupation est intuitu personae, c’est à dire personnel. L’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix liée à l’occupation temporaire par le vendeur. Les parties doivent contractuellement déterminer le temps d’occupation. Il varie selon les besoins de chacun. Au terme de la durée prédéfinie, le bien devra être libre de toute occupation. La vente à terme occupée est la solution idéale dans de nombreuses situations : par exemple, si le vendeur anticipe une mutation ou un départ à la retraite dans 18 mois, ou souhaite tout simplement rester chez lui le temps des travaux de rénovation du futur logement qu’il vient d’acquérir… Au jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété est effectué et le vendeur n’est plus propriétaire. Il ne sera donc plus redevable de la taxe foncière. C’est à l’acquéreur qu’il revient de régler cette taxe. Il pourra de son côté réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) à l’occupant. Le vendeur paiera, quant à lui, la taxe d’habitation en qualité d’occupant. Concernant la répartition des charges, le vendeur qui occupera toujours le bien n’aura plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau, les petits entretiens. Les autres charges, notamment les gros travaux, seront à la charge de l’acheteur.
2. La vente à terme libre : Dans le cadre d’une vente à terme libre, l’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Il peut l’occuper personnellement ou bien le louer à titre onéreux. Le vendeur ne paie plus aucune charge ni taxe, car il n’est plus propriétaire, ni occupant du bien. Les garanties du vendeur dans le cadre de la vente à terme Le vendeur possède une double garantie contre les impayés : l’hypothèque de 1er rang et la clause résolutoire lorsque le contrat de vente prévoit expressément cette disposition particulière. Attention cependant à la rédaction du compromis de vente, qui devra être réalisée par un expert maîtrisant les notions juridiques afin de garantir la meilleure sécurité, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.