Immobilier locatif : obtenir des rendements à plus de 10% en 2025 ?

Investir dans l’immobilier locatif, la règle d’or

C’est assez simple. La règle d’or d’un bon investissement immobilier locatif est d’acheter à bon marché un bien immobilier de petite taille, dans une ville où la demande locative est suffisamment forte pour éviter les vacances locatives. Cela paraît simple en théorie. En pratique, évidemment, afin de pouvoir obtenir des rendements à plus de 10%, il faudra donc veiller à ne pas se tromper de cible.
Le site PAP a listé les villes qu’il convient d’étudier pour tout investissement immobilier locatif. Il convient évidemment de fuir les villes les plus chères de France.

Viser les villes étudiantes

Le ticket d’entrée dans une petite ville étudiante est jusqu’à 7 fois inférieur à celui d’une grande métropole. À Paris par exemple, le mètre carré se négocie autour de 9 450 €, quand celui de Saint-Étienne est à 1 314 €. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, le réseau universitaire et de l’excellence ne se réduit pas à Paris ou quelques grandes villes. Des villes comme Saint-Étienne, Limoges, Troyes ou encore Roubaix, bien que plus modestes en nombre d’étudiants, accueillent parfois de grands centres d’enseignement. Quelques dizaines de milliers d’étudiants recherchent ici tous les ans un logement. Et ici, les prix immobiliers sont beaucoup plus doux, environ 1 000 €/m².

💰 Le prix du studio de 25 m² dans une petite ville étudiante

💰 Le prix du studio de 25 m² dans une grande ville étudiante

Données issues de l’observatoire PAP - Mai 2025

Une rentabilité avantageuse

L’autre point fort des petites villes étudiantes, c’est la rentabilité confirme PAP. Le site cite des chiffres, qui seraient communiqué par des particuliers. Puisque le prix d’achat est bas et que les loyers restent stables, les rendements sont souvent bien plus attractifs que dans les grandes métropoles. À titre d’exemple :

• À Saint-Étienne, un studio de 25 m² acheté 32 850 € peut se louer entre 300 et 400 € par mois, ce qui donne une rentabilité brute d’environ 11 % ;
• À Lyon, un studio de 25 m² acheté 115 500 € peut se louer autour de 650 € par mois, ce qui donne une rentabilité brute d’environ 6,5 % ;
• À Paris, un studio de 25 m² n’offrira pas une rentabilité supérieure à 2 ou 3 %.

Ces rendements sont bruts : c’est-à-dire avant déduction des charges, impôts, frais de gestion ou de copropriété.

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Des rendements théoriques élevés

Du côté de Guy Hoquet l’Immobilier et Bien’ici, là encore, la publication d’un classement inédit des villes les plus attractives en 2025 pour réaliser un investissement locatif peut poser question. Cette analyse qui croise rentabilité brute et tension locative aide les investisseurs dans un marché en constante mutation. A noter, que les rendements annoncés semblent davantage réalistes. Et fort heureusement, Saint-Etienne et Limoges ressortent également dans la liste des villes à cibler afin de viser un rendement attractif. Ce ne sera pas à 2 chiffres comme évoqué par PAP, mais plutôt au-delà des 7% bruts.

Villes à étudier pour l’investissement immobilier locatif pour un studio

Les villes à très haut rendement, mais avec une "légère prise de risque", comme Perpignan, Saint-Étienne ou Limoges : forte rentabilité mais tension locative à surveiller.

• Nice se hisse en tête pour les studios comme pour les deux pièces, grâce à une tension locative exceptionnellement élevée et une rentabilité solide. Avec plus de 2 200 petites surfaces à la vente au 1er trimestre 2025 pour plus de 350 000 habitants, la capitale azuréenne combine attractivité locative et patrimoniale, malgré des prix au m² élevés.
• Perpignan impressionne par ses rendements remarquables, portés par des budgets moyens parmi les plus accessibles (environ 59 000 € pour un T1 et 89 000 € pour un T2).
• Montpellier complète le podium (pour les T2) grâce à l’équilibre de sa promesse de rendement, sa tension locative et son accessibilité en termes de budget (environ 175 000 € pour un T2).

Et dans la vraie vie ?

Malheureusement, quand on recherche un studio sur Saint Etienne, aucune offre de vente de studio à moins de 40.000 € n’apparait sur le site PAP. Et c’est bien normal... Le prix des studios sur Saint Etienne est bien plus élevé, et les biens détenus, servant un rendement à 2 chiffres ne sont pas à vendre. Logique. En revanche, une annonce d’un studio neuf sur Saint Etienne apparaît, son prix ? 98.000 € ! Soit un rendement de 4.8% brut, sans tenir compte des frais de notaire, frais de financement, taxe foncière, etc.

Le prix annoncé par Guy Hoquet l’Immobilier et Bien’ici pour un studio à Saint Etienne de 65.000 € semble bien réaliste, ce qui fait sombrer d’autant le rendement. Par ailleurs, ces professionnels de l’immobilier indiquent que le risque de la tension locative sur Saint Etienne existe.

Des biens interdits à la location

Après quelques recherches sur la toile, l’on peut trouver effectivement des studios sur Saint Etienne en vente, à moins de 40.000 €. Dans ce cas, ce sont des biens dont le DPE est G. Ces studios à moins de 40.000 € sont interdits à la location. Des travaux d’aménagements sont indispensables afin de les rendre louables, il faudra compte au minimum 20.000 € de travaux, rendant de ce fait, cet investissement non rentable au niveau attendu.

Une grande rotation de locataires ?

Contrairement à ce qu’on imagine, la location étudiante ne rime pas forcément avec instabilité locative. Bien au contraire : les étudiants s’installent parfois pour tout leur cursus, ce qui réduit la vacance locative, limite les coûts de remise en état et simplifie la gestion du bien.

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Dans les villes tendues, mais également dans les plus petites villes, les étudiants redoutent de perdre le logement qui leur convient. Les rentrées scolaires donnent souvent lieu à d’autres préoccupations que de changer de logement, choix de cursus, préparation d’été à certains concours...

Des loyers garantis… par les parents

Autre avantage : la garantie familiale. Dans la grande majorité des cas, ce sont les parents qui se portent garants, voire qui financent le loyer directement. Cela signifie que le risque d’impayé est beaucoup plus faible que dans une location classique. À cela s’ajoute la possibilité de souscrire à la garantie Visale, à l’initiative des étudiants, laquelle couvre les loyers impayés pendant 36 mois. Bref, vous investissez dans un cadre sécurisé, avec une demande constante et des garde-fous.

Des villes à potentiel, souvent sous-estimées

Certaines de ces villes bénéficient d’un renouveau urbain et universitaire. C’est le cas de :

• Roubaix, qui connaît une profonde mutation selon un calendrier triennal ;
• Troyes, ville universitaire dynamique, bien desservie depuis Paris ;
• Le Mans, en développement grâce à la LGV et aux pôles technologiques.

Roubaix accueille environ 11 000 étudiants répartis dans 10 établissements d’enseignement supérieur. De son côté, Troyes compte environ 9 000 étudiants (30 % d’étudiants supplémentaires en dix ans) et notamment la fameuse Technopole de l’Aube, une école spécialisée en ingénierie de l’innovation. Enfin, Le Mans affiche environ 11 500 étudiants par an, avec une projection à 20 000 étudiants d’ici 2030.

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En conclusion, les rendements à 2 chiffres en immobilier locatif, tiennent davantage du rêve que de la réalité. Les particuliers surestiment encore largement les rendements de leurs investissements (données PAP), qu’ils soient d’ailleurs aussi bien en immobilier locatif, comme en purs produits financiers. Les meilleurs rendements en immobilier locatif ne dépassent pas les 6 à 7% brut en France, dans le meilleur des cas, avant application de la fiscalité et des prélèvements sociaux, et déduction des charges, et ce, dans des localisations où la tension locative peut se détériorer rapidement. Comme toujours, les rendements les plus élevés s’obtiennent donc pour des investissement ayant une prise de risque élevée. La logique est respectée.