Investir dans l’immobilier au Portugal : le nouveau régime fiscal des REITS

A l’occasion de la 8e édition du salon de l’immobilier et du tourisme portugais- Investissement au Portugal, qui se tiendra du 17 au 19 mai 2019 à Paris, ce nouveau type d’investissement financier sera largement présenté.

Le dispositif SIGI (Real Estate Investment Trust, REITs)

Le dynamisme du marché immobilier a conduit le gouvernement Portugais à
adopter un nouveau régime des sociétés d’investissement et de gestion immobilière : SIGI (ou REITs en anglais). Ces sociétés constituent un nouvel instrument de promotion de l’investissement immobilier en transformant l’investissement immobilier en investissement financier. Leur régime juridique est particulièrement construit dans le but de dynamiser le marché locatif.
Les SIGI sont des sociétés d’investissement immobilier régies par les règles du Code des sociétés commerciales (ci-après « CSC »), en ce qui concerne les sociétés anonymes, et par le Code des valeurs mobilières (ci-après « CVM »).
Associé et fondateur de RFF & Associados, Rogério M. Fernandes Ferreira, donne son éclairage sur ce nouveau régime.

Quels avantages les REITs offrent-elles aux investisseurs ?

Les Reits sont des sociétés commerciales soumises à l’impôts sur les Sociétés. D’un point de vue fiscal la différence entre un investissement dans ce type de société et un investissement immobilier classique
réside dans la source des revenus fiscalement considérés. La qualification de revenus issus de dividendes plutôt que de revenus immobiliers peut présenter des avantages fiscaux importants pour les investisseurs. Ces avantages dépendent
des situations individuelles de chacun et méritent donc une étude au cas par cas auprès d’un conseiller fiscal. Notamment pour les investisseurs non-résidents, pour lesquels tout semble indiquer qu’ils peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux avec une retenue à la source forfaitaire de 10%. Ce régime légal des REITs présente également d’autres intérêts pour les investisseurs :

• La prévisibilité des revenus et du retour sur l’investissement car la société doit distribuer sous formes de dividendes 90% des bénéfices de l’exercice issus de dividendes ou revenus d’actions (détenues dans d’autres sociétés) et 75% des bénéfices restants issus de l’activité immobilière.
• La sécurité de l’investissement grâce aux garanties qu’offrent le régime légal mis en place qui prévoit une limitation de l’endettement maximum de ces sociétés qui ne peuvent pas avoir un taux d’endettement supérieur à 60% de la valeur totale de ses actifs.
• La stabilité de l’investissement par la définition de la composition de l’actif. La valeur des droits immobiliers affectés à la location doit représentée au moins 75% de la valeur totale de l’actif. »

Quel est l’investissement minimum pour les particuliers ?

Il n’y a pas d’investissement minimum légalement définit. Les actions de ses sociétés ont, du fait du régime légal, l’obligation de faire l’objet d’une dispersion minium : il faut qu’au moins 20% du capital soit détenu par des petits investisseurs possédant moins de 2% des actions chacun. Ainsi ces sociétés d’investissement s’adressent à tous types d’investisseurs.

Quelle rentabilité espérer ?

La rentabilité dépend de la gestion faite des biens immobiliers de la société ! Cependant la jonction des investisseurs dans ce type de société, au capital social minimum de 5.000.000€, permet d’acquérir des biens de plus grandes envergures rendant ainsi possible la concrétisation de projets à priori très rentables. Parmi eux, par exemple, l’achat d’immeubles à réhabiliter totalement (que ce soit pour la revente avec plus-value ou pour la location afin de conserver l’actif et tirer des revenus locatifs de celui-ci). La jonction des investisseurs offre aussi une diversification des actifs immobiliers choisis, ce qui n’est pas possible avec l’investissement d’un particulier acquérant un bien à titre individuel.

Avec 30.000€ d’investissement, par exemple

il est impossible d’acquérir un bien pour ce montant, alors qu’en achetant quelques actions dans une REITs, il aura accès à des projets plus rentables. Notons également que pour un investisseur étranger, il n’est pas toujours facile de sélectionner le « bon produit » immobilier et que la gestion de son bien immobilier engendrera des coûts supplémentaires, notamment s’il ne réside pas au Portugal.
Ainsi, dans ces cas de figure, il suffit à l’investisseur d’acquérir des actions de REITs, sur les marchés réglementes, proposés notamment par des banques afin de sélectionner les projets qui lui conviennent le plus. Dès lors, l’investisseur pourra profiter des avantages de l’évolution du marché immobilier portugais en étant rassuré sur la qualité de son investissement par le régime juridique applicable aux REITs.