Démembrement en SCPI : forte variation des clés de répartition pour la SCPI ROKO Zen à compter du 1er septembre 2026

La société de gestion IROKO a annoncé qu’à partir du 1er septembre 2026, les conditions de souscription et de versements programmés en nue-propriété évoluent avec des clés de répartition en baisse pour la SCPI Iroko. Pour les investisseurs ayant un projet d’acquisition de parts IROKO Zen en nue-propriété ce changement n’est pas neutre et peu représenter plusieurs centaines d’euros d’écart.

Nouvelles clés de répartition à compter du 1er septembre 2026

Les clés de répartition de démembrement sont exprimées en pourcentage de la pleine propriété.

Pour mémoire, les clés de répartition en vigueur avant le 1er septembre 2026

Clés de démembrement ?

Pour rappel, les clés de démembrement déterminent la répartition de la valeur de plaine propriété entre la nue-propriété et l’usufruit. Ces clés sont décidés par la société de gestion en fonction de son anticipation des rendements à venir. Leur évolution impacte donc directement le niveau de "décote" à l’achat en nue-propriété. En contrepartie de cette "décote", le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, son capital est ainsi considéré comme lancé en attente durant toute la durée du placement sans la moindre rémunération.

Pour rappel : il n’existe donc pas de bonnes affaires à réaliser en souscrivant des parts de SCPI en nue-propriété. La décote du prix de part étant compensée intégralement par les revenus reversés à l’usufruitier. La répartition de la valeur entre le nue-propriétaire et l’usufruitier est équitable. Le nue-propriétaire ne réalise aucun profit réel sur le compte de l’usufruitier.

Pas de plus-value potentielle

Contrairement à cette idée reçue récurrente, relayée même par les sociétés de gestion elles-mêmes, il n’existe aucune plus-value potentielle liée à une opération de démembrement puisque cette décote à l’achat en nue-propriété est sensée compenser l’absence de perception des revenus durant toute la durée du démembrement temporaire.
Ainsi, pour un démembrement sur 10 ans, si le prix d’achat est de 64% pour le nu-propriétaire, et en prenant comme hypothèse que le rendement sur le long terme de la SCPI sera de 6%, l’investisseur passera alors à côté de 6% de rendement annuel sur 10 ans sur 100% de la part, soit 60% sur l’ensemble de la durée.