Louer abordable (ex loi Cosse) : où comment gagner plus en louant moins cher, le dispositif fiscal sera simplifié et amplifié. Calculs à éclaircir !

Louer abordable (Loi Cosse), un dispositif revu et corrigé

Invitée sur BFM Business, la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon a donné des précisions sur le dispositif "Louer Abordable", actuellement existant, plus connu sous la désignation de la loi Cosse. Ce dispositif sera simplifié er renforcé afin de devenir réellement utilisable.

Une réduction d’impôt si vous louez moins cher que le marché

"Soit vous louez au prix du marché, soit vous décidez de louer en dessous des prix du marché et là, c’est bien s’il y a une aide qui compense le fait que vous faites un effort et que vous décidez de ne pas louer au maximum de ce que vous pourriez faire payer", a résumé la ministre. En clair, le propriétaire aurait "une réduction d’impôt" qui serait de 15% s’il accepte de louer 15% en dessous des prix du marché, et de 30% s’il loue 30% en dessous des prix du marché, ce qui peut représenter un gain que la ministre estime "entre un mois et demi et deux mois de loyer en net".

Exemple, comment gagner plus en louant moins cher ?

Emmanuelle Wargon prend ainsi l’exemple d’un appartement ou d’une maison dont le loyer de marché serait de 1000 euros. En prenant en compte les charges, les impôts sur les revenus fonciers (avec une hypothèse d’une tranche marginale d’imposition à 30%) et les prélèvements sociaux (CSG et CRDS), "vous avez en gros 450 euros de revenu locatif net". Dans ce cas, "si vous louez à -15%, votre revenu locatif net va monter. Il sera autour de 500 (euros). Si vous louez à -30%, votre revenu net va encore monter. Il sera autour de 540 (euros). Donc en gros, vous y gagnez légèrement quand vous louez moins cher", a-t-elle encore détaillé.

Nous allons donc attendre patiemment le détail de ces calculs, car la prise en compte des charges implique que nous ne pouvions donc pas opter pour le micro-foncier et son abattement des 30% de loyers. Mais évidemment énoncé ainsi, cela ne peut pas coller. Il doit y avoir quelque chose... Attendons d’en savoir plus. À moins que vous n’ayez des idées ?

Loi Cosse, rappel

Une déduction spécifique des revenus fonciers issus de certains baux peut être obtenue, quelle que soit la date d’acquisition du bien. Depuis le 1er janvier 2017, un nouveau dispositif d’incitation fiscale Louer abordable, dit "Cosse", remplace les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Il permet un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location sous-location). L’option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l’avantage fiscal. La convention avec l’Anah doit être jointe à la déclaration de revenus, et doit être accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l’avis d’imposition du locataire établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

"Dans l’ancien dispositif, (...) c’était pas complètement au point, ça ne compensait pas intégralement, c’était assez compliqué", juge Emmanuelle Wargon. La version de 2017 prévoyait une déduction minimale de 30% du montant des loyers perçus dans les zones tendues, ce qui représentait 2.274 communes réparties en trois zones : 77 dans la zone A bis (Paris et petite couronne), 650 dans la zone A (grande couronne parisienne, Côte-d’Azur, Aix-Marseille, Montpellier, Lille, Lyon) et 1.547 dans la zone B1 (autres agglomérations). La dernière zone, B2, compte 3.900 autres communes "tendues", où les propriétaires peuvent déduire au moins 15% de leurs revenus locatifs.