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Nouvelle réforme du DPE 2024 : 140.000 logements de moins de 40 mètres carrés, classés F ou G, boostés d’une lettre, sur simple demande

De bonnes nouvelles pour les propriétaires bailleurs de logements de moins de 40 mètres carrés classés F au DPE. Christophe Béchu a annoncé un changement du mode de calcul du diagnostic de performance énergétique.

Un nouveau DPE en vigueur à partir du 15 février 2024 © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

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Nouveau DPE 2024 : un coefficient de pondération d’une classe

Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a confirmé le changement du mode de calcul du diagnostic de performance énergétique. Dans une interview accordée au journal Le Parisien, le ministre détaille les nouvelles règles qui seront en vigueur dès le 15 février prochain via le site de l’Ademe pour les DPE déjà effectués et éligibles au changement de note. Les nouvelles règles de calcul seront effectives pour les nouveaux DPE établis avec une mise en application de la réforme du DPE 2024 à compter du 1er juillet 2024. Un coefficient de pondération sera appliqué aux logements de moins de 40 mètres carrés, aujourd’hui pénalisés par le mode de calcul actuel du DPE. Il suffit de constater les statistiques : selon l’Ademe, 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m². Cela n’a aucun sens, un logement de faible superficie est bien plus facile à chauffer.

Ainsi, Christophe Béchu indique : "27 % des très petits biens, ceux de moins de 40 m2, soient considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité. Ce biais de calcul, nous le corrigeons et sortons 140 000 logements de moins de 40 m2 de la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G). Cela représente plus de 15 % de ces surfaces (911 430 recensées). Dès cette semaine, un simulateur sur le site de l’Ademe (Agence de la transition écologique) permettra à ceux qui ont déjà fait un DPE pour ce type de logement de vérifier leur classe énergétique et d’obtenir une attestation valant nouvelle étiquette en cas de bascule."

Comment obtenir son nouveau DPE ?

Nul besoin de faire établir un nouveau DPE. Le propriétaire pourra directement saisir sur le site de l’Ademe son n° de DPE et ainsi obtenir sa nouvelle classification. Ainsi, en passant son logement de F à G, il aura encore 3 années supplémentaires afin de faire réaliser les travaux nécessaires pour pouvoir avoir l’autorisation de louer son bien. La réforme permet de corriger ce biais et de classer plus objectivement les petites surfaces. La réforme devrait consister en une pondération par des coefficients adaptés aux petites surfaces. La modification de l’algorithme devrait permettre à une bonne proportion des petites surfaces de gagner une ou deux catégories et ainsi de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (les classes F et G), permettant ainsi leur maintien sur le parc locatif et repoussant l’horizon de l’obligation de travaux.

Pourquoi le DPE actuel pénalise-t-il les logements de petite taille ?

La méthode de calcul du DPE, dite « 3CL-DPE 2021 », consiste en plus d’une centaine de pages de tableaux et de formules mathématiques. Ce référentiel est utilisé par le logiciel de tous les diagnostiqueurs ; le DPE d’un même logement doit donc être identique, quel que soit le diagnostiqueur intervenant. Les critères de déperdition thermique tels qu’ils sont déterminés actuellement pénalisent excessivement les petites surfaces. Plus précisément, deux points seraient à corriger :

  1. la comptabilisation de l’eau chaude sanitaire. La prise en compte de la taille du ballon par rapport à la superficie du logement et au nombre moyen d’occupants pénalise les petites surfaces ;
  2. l’indice de compacité thermique, c’est-à-dire le résultat de la somme des surfaces déperditives (les surfaces portant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés) divisé par la superficie du logement. Or les surfaces déperditives de chaleur comme les murs sont proportionnellement plus importantes pour une petite superficie, ce qui tire l’indice vers le bas tout comme le résultat du DPE.

Passoires thermiques : calendrier des contraintes/interdictions

Calendrier des interdictions pour les passoires thermiques (DPE E, F et G)

Le calendrier pour les biens immobiliers en métropole et en outre-mer sont différents. Calendrier des interdictions pour les biens immobiliers en métropole :

  • Depuis le 25 août 2022, les loyers seront gelés pour les logements en Diagnostic de Performance Energétique (DPE) F ou G.
  • Dès le 1er janvier 2023, les propriétaires ne pourront plus louer les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an pour les logements notés G.
  • Dès le 1er janvier 2025, les propriétaires ne pourront plus louer les logements notés G.
  • Dès le 1er janvier 2028, les propriétaires ne pourront plus louer les logements notés F.
  • Dès le 1er janvier 2034, les propriétaires ne pourront plus louer les logements notés E.
À noter : Depuis le 1er janvier 2023, les biens loués en meublés touristiques sont soumis aux mêmes contraintes. Ainsi, un logement classé G ne pourront plus être louer en location touristique à compter du 1er janvier 2025.

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