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SCPI : marché secondaire des parts, des décotes allant jusqu’à -60%, un cauchemar pour certains, des opportunités pour d’autres

L’immobilier reste un investissement non liquide. Un cauchemar pour les investisseurs souhaitant vendre leurs parts de gré à gré. La valorisation des parts chute très lourdement.

SCPI : marché secondaire des parts, des décotes allant jusqu’à -60% © FranceTransactions.com (image générée partiellement via IA)
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L’immobilier est un investissement illiquide, tous les investisseurs le savent, mais ne pensent pas suffisamment à la revente de leurs parts lorsqu’ils investissent en SCPI. SCPI : un achat facile, une revente souvent difficile. Pas moins de huit SCPI ont basculé du capital variable au capital fixe depuis le début d’année 2026. Le but étant de tenter de réduire cette file d’attente de vente de parts, interminable. Les nouveaux souscripteurs devant racheter des parts sur le marché secondaire, avec, le plus souvent, des prix en très forte baisse. L’enjeu est majeur pour la SCPI, éviter à tout prix de devoir mettre en vente des biens immobiliers.

Destruction de valeur

Perial O2, Primopierre, etc. Ces SCPI tentent de réguler leur marché secondaire des parts. Et ce sont les investisseurs qui dégustent, les prix de part s’effondrent sur le marché secondaire, faute d’acheteurs. Des chutes de prix allant jusqu’à 60% ! Parfois il faut effectivement savoir accepter une perte financière importante pour clore un dossier dont on ne souhaite plus entendre parler.

Déjà 13 confrontations sur le marché secondaire pour Novapierre Résidentiel

Novapierre Résidentiel, première SCPI à avoir suspendu la variabilité de son capital, affiche de ce fait l’historique de confrontations le plus fourni : 13, au 1er juin. Mais, au total, seules 1 344 parts ont été échangées sur le marché secondaire de Novapierre Résidentiel. Soit 0,64% du nombre de parts existantes. Sur la base du dernier prix acquéreur – 769 €, au 30/05/2026-, la perte théorique n’en reste pas moins impressionnante : -53,8% par rapport au dernier prix de souscription officiel (1 664 €, en mars 2025).

Parmi les 8 SCPI passées en capital fixe depuis le début de l’année, 3 ont déjà enregistré des échanges sur leurs marchés secondaires respectifs. Trois confrontations pour Primopierre, dont la suspension du capital a été actée dès le 7 janvier. Deux pour Perial O2, une pour Perial Grand Paris, passées toutes deux en capital fixe depuis le 25 février.

Des prix acquéreurs en forte décote, dans des volumes très limités

Des prix acquéreurs qui s’affichent en très forte décote par rapport au dernier prix de souscription officiel. Et des échanges très limités qui, pour l’heure, ne portent que sur moins de 0,03% du capital… D’une manière générale, les carnets d’ordre sont en outre plutôt déséquilibrés : les offres de vente sont structurellement supérieures aux offres de rachats. Ce qui explique pourquoi chaque nouvelle confrontation conduit à de nouvelles baisses. Exception, chez Primopierre, où la dernière confrontation (celle de fin mai) s’est soldée par un prix acquéreur identique à celui de la précédente (fin avril). Dans des volumes pourtant plus élevés (2 021 parts échangées en mai, contre 1 756 en avril)… On notera également l’important niveau de décote, entre le dernier prix acquéreur et la dernière valeur de reconstitution, actée par les transactions sur les marchés secondaires.

Des points d’entrée pour les investisseurs opportunistes

Pour l’investisseur opportuniste, cette décote offre des points d’entrée historiquement bas. Tant que les carnets d’ordres resteront déséquilibrés.

Premières confrontations dans les prochaines semaines pour les SCPI de La Française REM, d’Allianz Immovalor et de BNP Paribas AM

Cinq autres SCPI viendront d’ailleurs bientôt alimenter ces marchés secondaires. La première confrontation d’Opus Real, dont la variabilité du capital a été suspendue par BNP Paribas AM le 5 mars dernier, s’est tenue le 20 mai dernier. Mais aucun échange n’a été acté, faute de contrepartie acheteuse. La première confrontation d’Allianz Pierre (Allianz Immovalor), passée en capital fixe tout récemment (le 12 mai) est prévue pour le 30 juin. Quant aux premiers échanges sur les 3 SCPI de La Française REM, dont la suspension de variabilité était annoncée dès février, mais juridiquement en capital fixe depuis le 1er juin dernier, ils devraient intervenir le 31 juillet prochain.

Informations synthétisées par pierre-papier.fr, le site de référence pour les SCPI.

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