Crédit immobilier : les taux de marché continuent de grimper, proche des 4%, un mauvais signe

L’évolution de l’OAT française à 10 ans, autour des 4% désormais, pourrait progressivement peser sur les taux de crédit immobilier. C’est l’avis de certains courtiers, dont notamment Pretto. Si les taux moyens constatés (hors assurances) en août 2026 s’établissent à :

Pour les emprunteurs immobiliers, cette pause ne change toutefois pas directement les conditions de crédit. Les taux directeurs de la BCE influencent principalement le coût de financement à court terme des banques. Lorsqu’ils fixent leurs barèmes immobiliers, les établissements bancaires regardent principalement leur coût de refinancement à long terme, dont l’OAT française à 10 ans constitue l’un des principaux indicateurs (lire aussi une idée reçue tenace : les taux directeurs de la BCE influenceraient les taux des crédits immobiliers).

L’OAT à 10 ans devient le principal point de vigilance

Cet indicateur, qui correspond au taux auquel l’État français emprunte sur les marchés, reflète en partie les anticipations des investisseurs sur l’inflation, la croissance et la situation budgétaire. Après avoir évolué autour de 3,6 % au début de l’été, l’OAT a franchi le seuil des 4 % en juillet, un niveau qui attire particulièrement l’attention des établissements bancaires. Pour autant, cette remontée ne s’est pas encore traduite par une hausse généralisée des taux immobiliers.

Les banques ajustent leurs barèmes avec un certain décalage et sont actuellement dans une logique d’atteinte de leurs objectifs de production de crédits. En revanche, si l’OAT devait rester durablement autour de 4 %, une remontée progressive des taux de crédit dans les prochains mois deviendrait un scénario plus crédible .

“Le statu quo de la BCE était largement attendu. Pour les emprunteurs, le véritable indicateur à surveiller est l’évolution de l’OAT à 10 ans. Tant que les banques restent dans une logique de conquête, les taux devraient évoluer de manière limitée. En revanche, si l’OAT se maintient durablement autour de 4 %, elles pourraient progressivement répercuter cette hausse dans leurs nouveaux barèmes”, explique Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto.

Des écarts régionaux toujours marqués selon les profils

Malgré un environnement financier plus incertain, les taux immobiliers restent globalement stables en août. Les conditions obtenues par les emprunteurs continuent toutefois de varier sensiblement selon la qualité du dossier, mais aussi selon la région de financement.
Sur 25 ans, les meilleurs taux négociés par Pretto restent inférieurs aux taux ordinaires dans l’ensemble des régions. L’écart peut atteindre jusqu’à 60 points de base dans certains territoires, confirmant l’importance du profil emprunteur dans l’accès aux meilleures conditions de crédit.

L’Île-de-France reste la région où les meilleurs profils obtiennent les conditions les plus avantageuses, avec un taux négocié à 3,10 % sur 25 ans, suivie des Pays de la Loire (3,12 %) et de la Nouvelle-Aquitaine (3,20 %). À l’inverse, les taux les plus élevés pour les meilleurs dossiers sont observés en Corse et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, à 3,60 %, ainsi qu’en Occitanie à 3,55 %.

Ces différences régionales sont toutefois moins importantes que l’écart lié au profil emprunteur. Dans un contexte où les banques continuent de chercher à attirer les dossiers les plus solides, la négociation reste un levier déterminant pour obtenir les meilleures conditions de financement.

Les banques poursuivent leur stratégie de conquête

Cette volonté de conquérir de nouveaux clients se retrouve également dans les offres commerciales lancées par plusieurs établissements.

• Taux Caisse d’Epargne : La CEPAC a ainsi abaissé le taux de son prêt complémentaire Immo+ à 1,99 %, contre 2,49 % auparavant, pour les primo-accédants finançant leur résidence principale. Ce prêt complémentaire représente 10 % du montant du prêt principal, dans la limite de 30 000 €, sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans.
• Taux Crédit Agricole : De son côté, le Crédit Agricole du Morbihan a mis fin au dispositif Prêt Booster Accélérateur Habitat et lancé son nouveau Prêt Booster Mon 1er Toit, proposé à 1,99 % pour les primo-accédants jusqu’au 15 octobre.
• Taux CCF : Enfin, le CCF a poursuivi l’amélioration de ses conditions avec une baisse de 0,10 point sur certains profils (couple gagnant 80k par an.

Ces évolutions confirment une tendance observée depuis plusieurs mois : malgré un contexte financier plus incertain, les banques restent offensives pour capter les emprunteurs correspondant à leurs critères de risque.

Quelle perspective pour la rentrée ?

À court terme, le scénario privilégié reste celui d’une relative stabilité des taux immobiliers. La décision de la BCE n’a pas modifié les conditions de crédit, tandis que les banques continuent de se livrer une forte concurrence pour attirer les bons dossiers. Le principal élément à surveiller dans les prochaines semaines sera donc moins la décision de la BCE elle-même que l’évolution de l’OAT française à 10 ans. Si cet indicateur se stabilise, les conditions de crédit pourraient rester favorables à la rentrée. En revanche, une hausse durable de l’OAT pourrait pousser progressivement les banques à ajuster leurs barèmes. Dans ce contexte, la qualité du dossier emprunteur reste plus que jamais déterminante pour obtenir les meilleures conditions de financement.

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