Viager : Lors d’une vente, l’occupation compte dans le prix !

Lors d’une vente en viager, l’occupation compte dans le prix :

Un vendeur en "viager occupé" ne peut pas s’estimer lésé à posteriori par le prix de vente sans tenir compte du coût que représente, pour l’acquéreur, son droit d’usage du bien.

La Cour de cassation a donc donné tort à un vendeur qui additionnait seulement le montant reçu comme bouquet et le montant reçu comme rente, pour en conclure que le prix de vente était trop bas.

La vente d’un immeuble peut être remise en cause dans les deux ans, en cas de lésion du vendeur, c’est-à-dire si le prix conclu se trouve être inférieur "de plus de sept douzièmes", selon la loi, à la valeur réelle.

En principe, selon les juges, le prix des ventes en viager, c’est-à-dire avec un prix aléatoire, ne peut pas faire l’objet d’une procédure pour lésion. Mais le vendeur faisait observer que la rente ne couvrait pas les charges d’entretien de l’immeuble et il en déduisait que le prix était vil.

Il avait gagné le procès dans un premier temps, la cour d’appel ayant constaté, après expertise, que le bouquet et la rente additionnés étaient très éloignés de la valeur de l’immeuble.

Annulant cette décision, la Cour de cassation a observé qu’il fallait aussi tenir compte de la valeur que représente le droit d’usage et d’habitation du vendeur.

(Cass. Civ 3, 10.10.2012, N° 1160).