Viager : le bouquet comme la rente doivent être sérieux

L’acheteur en viager peut faire une bonne affaire sur la durée de ses paiements mais non sur leur montant, selon la Cour de cassation.

La vente en viager ne peut pas être conclue à n’importe quel prix, a dit la Cour, et le "bouquet" comme la rente doivent avoir un rapport sérieux avec la valeur du bien.

Les juges n’admettent pas que sous prétexte d’aléa lié à l’incertitude de la longévité du vendeur, la vente puisse se conclure à un prix ridicule. La bonne affaire ne peut être liée qu’à la durée incertaine des versements.

La justice était saisie par le vendeur d’une propriété de campagne qui, à 60 ans, l’avait vendue en viager. Le bouquet représentait un peu plus de 11% de la valeur du bien et la rente annuelle un peu moins de 3%.

Regrettant sa vente, il demandait l’annulation "pour vileté du prix", en expliquant que la rente annuelle était inférieure aux revenus procurés par la propriété et, compte tenu de sa valeur, inférieure aux intérêts qui auraient pu en être perçus.

L’acquéreur soulignait le risque qu’il prenait, le capital acheté étant immobilisé pour une durée indéterminée, liée à la durée de vie du vendeur. Mais la justice a cependant reconnu que le prix était sans rapport avec la valeur de la propriété.

(Cass. Civ 3, 1.3.2011, N° 227).

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