Au bout de trente ans, le bien est acquis

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A la suite de l’article de Sosconso intitulé la copropriétaire pouvait-elle mettre des plantes dans la courette ?, certains lecteurs nous ont demandé s’il aurait vraiment été possible que la dame devienne propriétaire, au bout de trente ans, des mètres carrés sur lesquels elle entreposait ses pots de fleurs, sans autorisation.
« Oui, si elle avait pu établir une possession paisible, publique, continue, non équivoque et à titre de propriétaire », répond Me Françoise Thouin-Palat, l’avocate du syndicat qui l’en a empêchée.

Il lui aurait fallu prouver, grâce à des photographies, notamment, qu’elle s’était « comportée en propriétaire », qu’aucun voisin n’avait donné de coup de pied dans ses pots, et, bien sûr, que ses plantes avaient été là depuis trente ans. Dans l’affaire en cause, le syndicat a réagi au bout de vingt-sept ans.

« Le principe de la « prescription acquisitive », ou « usucapion » ne fait pas débat, c’est un mode d’acquisition courant de la propriété« , précise l’avocate. Me Jean-Robert Bouyeure, avocat honoraire, spécialiste de la copropriété, confirme : « Ce qui me frappe, à l’heure où tout va si vite, c’est à quel point il est fréquemment fait référence à la prescription trentenaire. »

Il arrive fréquemment que des copropriétaires annexent des combles, privatisent un corridor, ferment des lots qu’ils ont réunis, ou aménagent des caves, sans autorisation. Au bout de trente ans, plus personne ne peut rien leur dire.

Prenons l’exemple suivant : le 4 mars 1976, un avocat achète plusieurs lots contigus, au 3e étage d’une copropriété, dans le Sud de la France. Il ferme le corridor qui les dessert, en installant une porte palière. Trente ans plus tard, une société l’assigne, afin d’accéder à ce corridor, qui constitue selon elle « une partie commune« . Or l’avocat peut se prévaloir d’une « possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans ». La Cour de cassation considère le 29 février 2012  qu’il a acquis la propriété du couloir litigieux par prescription trentenaire.

Prenons cet autre exemple : en mars 1938, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée d’une copropriété, à Lille, sont autorisés à agrandir leurs magasins respectifs en empiétant sur la cour commune. En 1993, ils sont assignés par un copropriétaire qui leur demande de restituer la cour. Les tribunaux jugent qu’ils ont « occupé la bande de terrain dans le prolongement de leurs lots et fait acte de possession en qualité de propriétaires sur celle-ci », que cette possession s’est prolongée « de manière continue, publique, paisible jusqu’à la première assignation de M. B. le 15 juillet 1993« , et que la prescription acquisitive était acquise « au plus tard le 4 mars 1968″. Le 25 janvier 2005, la Cour de cassation considère que la cour d’appel de Douai a « caractérisé la volonté des copropriétaires de renoncer à toute cour commune ». 

En octobre 2015, la Cour de cassation a admis qu’un syndicat de copropriété pouvait avoir acquis par prescription la propriété d’un lot, utilisé par tous les copropriétaires depuis plus de trente ans comme garage à vélos.

Le cas suivant oppose deux copropriétaires indivis : en 1947, Camille X, artisan, acquiert le lot 16 d’un immeuble, et Jules, son préposé, le lot 15. Le règlement précise que les propriétaires de ces deux lots « ont la propriété exclusive d’un appentis situé dans la cour ». En 1988, soit 41 ans plus tard, Jules vend le lot 15 à Mme F. Peu après, celle-ci assigne Camille, en revendiquant la propriété de l’appentis.

La cour d’appel de Paris en 1990 puis la Cour de cassation en mai 1993 précisent que « le copropriétaire indivis ne peut usucaper qu’à la condition de s’être comporté aux yeux de tous comme le propriétaire exclusif d’un local ». Elles constatent que c’est Camille qui a été le « seul utilisateur de l’appentis, depuis 1947, pour les besoins de son activité professionnelle », tandis que Jules n’a utilisé les lieux qu’ « occasionnellement, en y entreposant des objets et effets personnels ». C’est Camille qui « avait la charge exclusive de l’entretien de ce local, qui avait été autorisé par une assemblée générale des copropriétaires à le restaurer, et qui était considéré par tous, comme le seul propriétaire depuis avant 1958″. Mme F. perd donc son procès.

Pour empêcher qu’un copropriétaire s’approprie un bien commun, le syndicat des copropriétaires doit veiller au grain. Il tient des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 le droit d’agir en justice pour mettre fin aux violations du règlement de copropriété. Le mandat que lui donne l’assemblée générale doit être rédigé de manière très précise. Sinon, il risque de perdre. Le Particulier cite l’exemple d’un mari et d’une femme ayant annexé les combles situés au-dessus de leurs lots, afin de créer deux studios. Ils avaient installé un interphone pour ces deux studios et l’avaient relié à l’interphone central – toujours sans autorisation. Les juges ont estimé que le syndic ne pouvait pas solliciter son enlèvement : l’autorisation de ­l’assemblée générale ne visait en effet que les combles.

Lire aussi la chronique du Monde du 18 février Quand des plantes permettent de s’approprier un bien (abonnés)

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