Des cuves d’hydrocarbures étaient enterrées sous le garage

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En novembre 2007, Alain C. et sa mère vendent à la SCI Alsel le rez-de-chaussée d’un immeuble, situé au 5 rue des Martyrs de la Libération à Toulouse, dans lequel était précédemment exploité un garage automobile. La SCI Alsel a indiqué qu’elle souhaite transformer le local et l’affecter à l’habitation : il s’agit d’y loger un membre de la famille. .
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L’assemblée générale des copropriétaires autorise cette transformation, le 21 juillet 2010 ; le permis de construire est accordé le 8 novembre 2010. Au cours de l’été 2011, lorsque commencent les travaux de transformation, la SCI Alsel fait procéder à un diagnostic de pollution du sous-sol, qui révèle la présence de produits volatils. Sous le béton se trouvent en effet une ancienne cuve à essence de 3 000 litres, qui aurait été abandonnée en 1972, et une ancienne cuve à huiles usagées de 3 000 litres.

Une expertise judiciaire ordonnée en référé confirme que le sol est pollué jusqu’à une profondeur de 4,50 mètres. Des métaux lourds (cuivre, mercure et plomb) sont accumulés dans les couches superficielles (de 0,50 mètre à 1 mètre) . Les cuves à essence et à huile, enterrées sur 4 mètres à 4 mètres et demi, ont fui. L’expert préconise une solution de décontamination qui coûtera 165 000 euros.
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Garantie des vices cachés

La SCI Alsel assigne Alain C., la Sarl Andrau Immobilier et les notaires qui ont procédé à la vente, afin d’être indemnisée de son préjudice. Elle fonde ses demandes sur l’article 1641 du code civil selon lequel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Déboutée par le tribunal de grande instance de Toulouse le 25 septembre 2014, elle fait appel. 

Alain C. oppose à la SCI l’acte authentique de vente, qui stipule que « l’acquéreur prendra les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur, soit de l’état du sol ou du sous-sol de l’immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées, soit de l’état des biens vendus, de l’immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachées dont ils peuvent être affectés… »

Mais, rappelle la cour d’appel de Toulouse, qui statue le 25 janvier 2016, « une clause de non-garantie des vices cachés n’est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu, que s’il ne connaissait pas les vices affectant la chose vendue, le vendeur professionnel étant présumé avoir connaissance de ces vices ».
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Qui savait quoi ? 

La cour constate qu’ « Alain C., vendeur, a été le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père ; qu’il ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux  ; que la clause de non garantie est, dans ces conditions, inopérante » .

La cour rappelle encore que « les vices doivent, pour être couverts par la garantie légale, avoir été ignorés de l’acheteur ». Elle constate que la SCI Alsel, « société familiale, ne saurait être assimilée à un professionnel de l’immobilier, lui-même réputé connaître les vices ».

Alain C. affirme que la gérante de la SCI Alsel était en mesure d’apprécier le risque de pollution affectant les lieux, puisqu’elle savait qu’ils étaient précédemment occupés par un garage. D’ailleurs des photographies prises avant la vente et transmises à l’architecte d’intérieur de la SCI montrent les fosses de vidange des véhicules ainsi que l’ancien pont de levage.

Alain C. ajoute qu’il a informé les acquéreurs et l’agent immobilier de la présence des cuves enterrées sous le béton, et qu’il a remis à l’agent immobilier, préalablement à la vente, le bon d’intervention de la société Sevia, qui avait procédé à la collecte des huiles usagées contenues dans une cuve. L’agent immobilier confirme avoir eu connaissance de la
présence des fosses, et assure avoir prévenu les acheteurs potentiels.

Mais la SCI nie avoir été informée de la présence de ces cuves, et, constatent les magistrats, « ni le vendeur, ni l’agent immobilier, ne rapportent la preuve d’une telle information ». « Il en résulte que l’existence des cuves enterrées n’a été révélée à l’acheteur que postérieurement à la vente, lors des premières investigations faites à la demande du maître d’œuvre, en vue de l’exécution des travaux de transformation des locaux ».
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Indemnisation et décontamination

La cour d’appel juge que «  le vendeur, dernier exploitant du garage, doit garantie à raison des vices cachés, de la pollution engendrée par les cuves qui se sont révélées fuyardes ».
Mais elle rappelle qu’il « pèse sur l’agent immobilier une obligation d’information loyale et de conseils adaptés, y compris à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté et envers laquelle il engage, en cas de défaillance, sa responsabilité délictuelle ». Puisque la Sarl Andrau Immobilier n’a pas informé l’acheteur de la présence des cuves, sa responsabilité sera reconnue « à hauteur de 25% de l’ensemble des condamnations prononcées ». Les notaires, en revanche, sont mis hors de cause, car ils n’étaient au courant de rien.

La cour d’appel juge que le rapport existant entre les volumes pollués par les métaux lourds, provenant de l’activité ordinaire du garage, « dont tout un chacun pouvait avoir connaissance », et les volumes pollués par les cuves déficientes, dont l’existence était ignorée de l’acheteur, « permet de laisser à la charge de ce dernier un quart du coût des travaux de dépollution ».

Alain C. et la sarl Andrau Immobilier sont donc condamnés à verser à la SCI les trois quarts de 165 000 euros, soit 123 750 euros. Ils sont aussi condamnés à rembourser le coût de l’étude de diagnostic (11 960 euros), et à payer 20 000 euros de préjudice de jouissance. (75% de ces sommes devant être versés par Alain C., et 25% par l’agent immobilier).

Alain C. se pourvoit en cassation, mais il essuie un rejet, le 29 juin.
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