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Publié le par Vero à 0 h 0
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Ce mode de financement présente de nombreux avantages.
Accessible à toute entreprise (aux professions libérales, PME/ETI…), quels que soient sa forme juridique et son domaine d’activité, le crédit-bail immobilier permet de financer jusqu’à 100 % du montant de l’investissement. Il consiste en la conclusion d’un contrat de location entre un crédit-bailleur (une banque ou un établissement spécialisé) et un crédit-preneur (une entreprise) assorti d’une promesse unilatérale de vente au profit de ce dernier. L’entreprise choisit l’immeuble et/ou le terrain qui correspond à ses besoins, et en négocie le prix avec le vendeur. Le crédit-bailleur l’acquiert pour son compte et lui loue pour une durée définie dans le contrat (entre 7 et 15 ans).
Peuvent faire l’objet d’un crédit-bail, les immeubles à usage professionnel, qu’il s’agisse de l’achat d’un terrain suivi de la construction d’un bâtiment, d’une acquisition en l’état futur d’achèvement ou d’un immeuble existant avec ou sans travaux. « L’ingénieur commercial immobilier accompagne le crédit-preneur dans la bonne réalisation de son projet et ce, tout au long de l’opération, aussi bien en amont que pendant la vie du contrat, indique Régis Ferrand, responsable crédit-bail immobilier à Crédit Agricole Leasing & Factoring. Il informe régulièrement le conseiller en Banque Privée du client sur l’évolution du contrat. »
Avec le crédit-bail, l’entreprise devient propriétaire du bien loué sans immobiliser sa trésorerie. Le bien ne figurant pas à l’actif de son bilan, le crédit-bail n’affecte donc pas son taux d’endettement et le crédit-preneur conserve ainsi sa capacité d’emprunt.
Autre atout : les loyers correspondant au remboursement du crédit-bail immobilier sont des charges déductibles. Ils compensent donc les loyers perçus au titre de la sous-location et de fait minimisent le résultat imposable.
Le crédit-bail permet aussi de rendre liquide un bien professionnel par une opération de cession bail, lorsque l’entreprise en est déjà propriétaire. « Le propriétaire cède le bien à un crédit-bailleur qui le lui reloue via un crédit-bail, détaille Régis Ferrand. Il dégage ainsi des ressources financières supplémentaires résultant de la valorisation de son immobilier professionnel. Ressources, qu’il utilisera librement pour du placement ou le développement de son entreprise. »
L’avance preneur permet d’avoir un effet de levier financier pour tout investisseur disposant de liquidité. En effet, « elle est synonyme de prêt réalisé par le crédit-preneur au crédit-bailleur , explique Régis Ferrand. Ce prêt, portant intérêt, peut être assimilé à un placement à long terme rémunéré (lié à la durée du financement). » Par ailleurs, l’investisseur « crédit-preneur » déduit les charges de remboursement du crédit-bail sur la globalité de l’investissement, même si le décaissement en trésorerie se fait sur l’investissement net d’avance preneur.
Le choix d’investir via une SCI permettra également de préparer la transmission et la succession de l’entreprise en intégrant, dès la constitution de la structure, ses ayant droits en tant que détenteurs de parts. Cela offre aussi l’avantage de constituer un patrimoine immobilier distinct juridiquement de celui de la société d’exploitation.
A l’issue du crédit-bail, le crédit-preneur lève l’option d’achat au prix convenu à la signature (souvent un euro symbolique) et devient propriétaire du bien.
En tant que propriétaire, le crédit preneur continuera à percevoir les loyers de sous-location. Disposant ainsi de liquidité, il pourra d’une part, assumer le paiement de l’impôt (calcul de la fiscalité lors de la levée d’option), et d’autre part, se constituer un complément de retraite. Pour Régis Ferrand, « le crédit-bail agit comme un report dans le temps de l’impact de la fiscalité ». Une fiscalité dont le taux varie selon l’option retenue en cas d’investissement via une SCI : à savoir l’IR ou l’IS. Il convient alors de choisir avec attention le régime fiscal applicable.
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