Impôt sur la fortune immobilière : quel impact pour votre patrimoine ?

La loi de Finances pour 2018 a remplacé l’ISF par un impôt assis sur les biens immobiliers. Jean-François Desbuquois, avocat et Directeur du département Droit du patrimoine du cabinet Fidal, et Patrice Bonnière, ingénieur Patrimonial pour les chefs d’entreprises au Crédit Agricole Nord de France, analysent le nouveau dispositif et relèvent plusieurs points d’attention.

Quelles sont les principales situations d’assujettissement à l’IFI ?

Jean-François Desbuquois : L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) porte sur tous les biens de nature immobilière dont le redevable est propriétaire. Il peut s’agir d’immeubles, détenus en direct ou à travers des sociétés dans lesquels le redevable a des participations, et ce, quel que soit le nombre de structures interposées. L’IFI porte aussi sur les droits personnels détenus sur certains contrats représentatifs d’actifs immobiliers (crédit-bail, assurance-vie), bien que le redevable ne détienne pas de droit de propriété sur ces immeubles « sous-jacents ».

Quels sont les principaux points de continuité avec le régime de l’ISF ?

J.-F.D. : Outre le seuil d’entrée dans l’IFI, le barème et le tarif, il faut noter que la réduction accordée au titre des dons effectués au profit des organismes d’intérêt général est inchangée : elle s’élève à 75% des dons, dans la limite de 50.000 euros. C’est d’ailleurs l’unique réduction d’IFI, car la réduction ISF-PME qui était accordée à raison des investissements au capital des PME a été supprimée.
L’incitation fiscale n’avait plus lieu d’être du fait de la sortie des actifs financiers du champ de l’impôt patrimonial (du moins sans « sous-jacent » immobilier). A noter que les redevables qui ont procédé à des investissements en 2017, entre la déclaration 2017 et le 31 décembre, pourront appliquer la réduction ISF-PME de façon exceptionnelle sur l’IFI 2018.

Patrice Bonnière : Autre élément de stabilité à souligner : les exonérations partielles spécifiques aux biens ruraux et aux biens forestiers sont maintenues sans modification et continuent de soutenir efficacement la gestion du foncier rural et de nos forêts.

Est-ce que le plafonnement évolue dans l’IFI ?

J.-F.D. : Non, les règles du plafonnement s’appliquent sans modification. Le total, formé par l’IFI et les impôts dus en France et à l’étranger sur les revenus de l’année précédente, ne doit pas excéder 75 % de l’ensemble des revenus du redevable de l’année précédente.

Exclusions, exonérations, comment s’y retrouver ?

J-F D : Lorsque le bien est détenu par une société, il convient d’abord de se demander si l’immeuble est dans le champ de l’IFI ou s’il en est exclu. La réponse va dépendre du contexte. Ainsi, l’immeuble affecté à l’exploitation de l’entreprise qui le détient est presque toujours exclu de l’IFI. Lorsque l’immeuble n’est pas rattaché à l’activité industrielle de la société, les redevables qui détiennent moins de 10 % du capital ne sont pas non plus imposables. Ensuite, si l’immeuble est dans le champ, il peut faire l’objet d’une exonération, en fonction, cette fois-ci, de la situation personnelle du redevable. Tel est le cas lorsque, du fait de sa fonction au sein de l’entreprise, il peut bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels.

Quelle taxation pour l’épargne ?

Patrice Bonnière : La réforme conduit également à imposer à l’IFI la pierre-papier : les parts de SCPI ou d’OPCI à hauteur de leur ratio immobilier, y compris les unités de comptes des contrats d’assurance-vie ou des contrats de capitalisation.
Par ailleurs, les détenteurs de parts d’OPC ou de fonds d’investissement sont exclus de l’IFI lorsqu’ils détiennent moins de 10 % du fonds et que ce fonds détient eux-mêmes moins de 20 % d’actifs immobiliers. Enfin, pour les actionnaires de SIIC (les foncières cotées dont le patrimoine est majoritairement immobilier), la loi exclut de l’IFI les participations inférieures à 5 % pour ne pas pénaliser les petits porteurs.

Comment connaître ces fractions imposables ?

P.B. : L’épargnant ne peut reconstituer lui-même ces valeurs. Il appartiendra donc aux assureurs et gestionnaires des fonds notamment de leur communiquer ces éléments en vue de leur déclaration, après un travail complexe de détermination et d’évaluation des actifs, notamment lorsqu’ils sont détenus en cascade.

Qu’est-ce que la réforme implique pour les entreprises ?

J.-F.D. : Les entreprises qui détiennent de l’immobilier vont participer à la mise en œuvre de la réforme. Leur tâche est considérable puisqu’elles doivent procéder à l’évaluation de leurs immeubles et droits immobiliers dans le champ de l’IFI, puis à l’évaluation de la fraction représentative de ce patrimoine immobilier dans la valeur de l’action. D’ailleurs, la loi a prévu une clause de bonne foi au bénéfice des actionnaires détenant moins de 10 % du capital qui ne sont pas en mesure de fournir l’information à l’administration fiscale.

Et pour les actionnaires ?

P.B. : Pour la plupart des dirigeants d’entreprise, la réforme va signifier un allègement de l’impôt sur le patrimoine. Certaines entreprises accumulent une trésorerie excédentaire sur des dépôts à terme, sans opportunités de réinvestissement. L’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique (la Flat Tax) et son application aux dividendes pourraient faciliter une distribution de ces excédents et favoriser le développement d’un capital financier dans le patrimoine privé des chefs d’entreprise et de leurs associés, pour faciliter la transmission du patrimoine par exemple. Cette décision doit bien sûr être adaptée aux capacités financières de l’entreprise.

J.-F.D. : Nombreux sont les actionnaires à avoir conclu par le passé des pactes Dutreil ISF. De nombreux mandataires et salariés exerçant leur activité principale dans une société dont ils sont aussi actionnaires, ont également bénéficié de l’exonération partielle d’ISF à ce titre. Ils représentent environ un foyer redevable sur 10.
Ces régimes reposaient sur l’engagement de conserver durant six années les titres de l’entreprise. La sortie de ces titres de l’impôt va-t-elle pour autant libérer les actionnaires de leurs engagements passés ? Si la réponse est négative, lorsque les engagements n’auront pas atteint six ans en janvier 2018, leurs titulaires devraient continuer à conserver leurs titres jusqu’à atteindre ce délai de six ans faute de quoi ils pourraient s’exposer à des remises en cause des exonérations d’ISF passées, à raison des années non prescrites. La position de l’administration fiscale est attendue sur ce point.

Faut-il repenser la structure de son patrimoine immobilier ?

J.-F.D. : Il faut rester prudent compte tenu de la nouveauté et de la complexité du dispositif conçu de façon à ce que l’IFI frappe l’immeuble quel que soit son mode de détention. Mais en cas d’acquisition de l’immeuble par une société il n’est pas neutre de savoir si on utilise une société existante ayant des actifs financiers et du passif, ou si on en crée une nouvelle. Une réflexion devra être menée avant toute nouvelle acquisition. Pour l’IFI 2018, il est trop tard puisque le montant de la cotisation est déterminé par la composition du patrimoine au 1er janvier.

Comment la réforme impacte-t-elle le financement des futures acquisitions ?

P.B. : Le crédit in fine ne produit plus le même effet qu’avant, concernant le calcul du passif déductible de l’assiette de l’IFI. Les redevables doivent désormais reconstituer une annuité théorique sur le modèle des emprunts classiques.

J.-F.D. : Alors qu’en ISF, presque toutes les charges pouvaient entrer dans le passif, il n’en est plus de même avec l’IFI qui énumère les dépenses admises. Les schémas passés devront être revus au crible des critères actuels. Des incertitudes demeurent sur la déductibilité de certains passifs liés à la résidence principale ou aux prêts substitutifs. Enfin la loi prévoit neuf dispositifs anti-abus en matière de passif. Le message du législateur est donc très clair : ce sera un point de vigilance de l’administration.

Quelles réorientations d’actifs préconisez-vous ?

P.B. : L’immobilier est la classe d’actifs qui subit la fiscalité la plus forte : ses revenus subissent la hausse des prélèvements sociaux sans pouvoir profiter du nouveau Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% et la détention est imposable à l’IFI. Enfin la transmission d’un patrimoine immobilier important peut aussi être très coûteuse et complexe.
Ce cadre peut amener les investisseurs à orienter leurs choix vers des investissements financiers, sur les marchés ou les entreprises à condition de bien mesurer le rapport rendement / risque de ces placements. Dans ce nouveau contexte, il est opportun d’adapter sa stratégie patrimoniale avec son conseiller pour étudier les pistes d’une diversification équilibrée, et créer les conditions d’une transmission réussie.