ISF : le pylône à l’arrière de la villa n’affecte pas sa valeur

Villa Ramses – 83380

En 2011, la direction des finances publiques du Var notifie à M. et Mme P., propriétaires de la  Villa Ramsès, située au lieu dit Les Issambres, à Roquebrune-sur-Argens, une proposition de rectification de leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF), au titre des années 2008, 2009 et 2010.

Elle propose cette rectification, parce que, notamment, elle estime que la valeur de la villa, déclarée par les propriétaires et ayant servi de base au calcul de l’ISF, est inférieure sa valeur vénale (prix auquel elle pourrait être vendue). En l’occurrence, elle estime que la villa Ramsès valait 6,2 millions d’euros en 2010, et non 740 000 euros, comme déclaré.

Pour calculer la valeur vénale des biens immobiliers, l’administration fiscale procède par comparaison : elle examine le prix moyen au mètre carré des ventes de «  biens intrinsèquement similaires d‘un point de vue physique, juridique et géographique, dans le secteur ». Cela signifie que les biens en question sont comparables, sur plusieurs plans (comme l’implantation ou la superficie).
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Piscine standard ou à débordement

Or les P. contestent les choix faits par la direction départementale dans leur cas. Ils sont déboutés, en 2014 par le tribunal de grande instance de Draguignan, et en mars 2015, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Ils se pourvoient en cassation.

Ils reprochent à l’administration fiscale de ne pas avoir pris en compte des transactions qui se sont produites à Roquebrune-sur-Argens. Mais la Cour de cassation, qui statue le 8 juin, valide le raisonnement de ses agents, ainsi que celui des juges l’ayant approuvé : « Le caractère très particulier de la villa Ramsès, tenant à sa surface habitable [711 m²], sa situation au sommet d’une colline, sa vue panoramique sur la mer, son jardin et son architecture d’inspiration égyptienne, a rendu nécessaire la recherche d’éléments de comparaison dans les communes voisines. »

L’administration fiscale s’est fondée sur des cessions intervenues à La Croix-Valmer, Ramatuelle, Sainte-Maxime et Gassin, pour des propriétés «  comportant un nombre de pièces équivalent, une superficie du même ordre et des équipements de même nature (notamment terrasse et piscine à débordement) ».
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« Apparente sompuosité »

M. et Mme P. reprochent à l’administration fiscale de ne pas avoir retenu les choix de deux experts amiables qu’ils avaient mandatés. La Cour de cassation juge que ces choix étaient « privés de pertinence  » : les propriétés comparées se trouvent certes « dans le secteur immédiat de la villa litigieuse, mais dans des quartiers moins bien situés, avec une vue plus limitée, des surfaces plus modestes assez classiques, et des piscines standard ne révélant aucun caractère luxueux, et non une grande piscine à débordement ». Aucune d’entre elles « n’est suffisamment luxueuse pour bénéficier du classement par les services du cadastre en catégorie A comme cette dernière ».

Les P. tentent d’expliquer que leur villa n’est pas aussi luxueuse que le fisc semble le dire : «  L’apparente somptuosité de la construction de la villa provient en réalité d’un choix architectural fondé sur une imitation de style égyptien, mais cette apparence n’est pas cohérente avec la qualité des matériaux utilisés ». Ils estiment aussi que l’administration doit retenir une décote du fait de la présence d’un pylône à proximité : d’une part cette antenne-relais pour téléphone mobile leur cause un préjudice esthétique ; d’autre part ses ondes peuvent leur causer un préjudice sanitaire.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi : «  Il apparaît, au vu de la photographie prise d’un balcon de la maison versée aux débats que l’antenne de téléphonie mobile signalée par les appelants se situe à l’arrière de la maison, à une distance suffisante pour ne pas être beaucoup visible de la villa, et qu’elle n’affecte pas la vue des pièces principales sur la baie de Saint-Raphaël et les montagnes au-delà de Nice  ». En outre, « son caractère nocif n’est pas démontré ». Merci aux Editions Francis Lefebvre d’avoir signalé cet arrêt.
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