La copropriétaire pouvait-elle mettre des plantes dans la courette ?

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L’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble situé à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) décide, en juin 2011, de mandater le syndic pour qu’il fasse débarrasser une partie d’une cour, des « objets, aménagements et équipements » que Mlle X y a installés. La superficie de cette cour est égale à 120 m², et les plantes en pot de Mlle X n’occupent que 13 m², sur le dégagement situé au pied de son studio.

Mais la gardienne se plaint de ne pouvoir faire le ménage à cet endroit, les plantes étant « impossibles à déplacer ». Une voisine, Mme D., indique que sa cave, située sous le studio de Mlle X, est inutilisable « du fait des arrosages répétés et quotidiens qui provoquent des infiltrations » – bien qu’une entreprise de plomberie ait indiqué que les infiltrations proviennent de la « vétusté des réseaux collectifs en amont ».

Un huissier, mandaté par le syndicat, a constaté qu’il y a 26 plantes en pot, « d’une taille classique, et pouvant être déplacées sans difficulté majeure, à l’exception d’une plante dont les tiges s’apparentent à de minces troncs et qui s’élève à une hauteur importante jusqu’au plancher du 1er étage, de même que celle installée juste à droite de la porte d’entrée  » du studio. Il a constaté que Mlle X a fait fixer sur le mur de sa façade, sous la fenêtre de sa cuisine, un robinet destiné à accueillir un tuyau d’arrosage. Elle a également fait fixer, au moyen de vis enfoncées dans trois murs communs extérieurs, une toiture en bois, qu’elle recouvre d’une bâche, l’hiver, pour protéger ses plantes. Sans autorisation.

L’assemblée générale des copropriétaires demande que la copropriétaire retire la végétation, le robinet et l’abri, et qu’elle remette le dégagement dans son état d’origine. Mlle X assigne le syndic, afin d’obtenir l’annulation de la décision.
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 Action réelle ou action personnelle 

Mlle X, qui a installé ses premières plantes en 1984, soutient que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires en 2011 est prescrite : il s’agirait en effet d’une action « personnelle », soumise à la prescription décennale, prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndic soutient qu’il s’agit d’une action « réelle », soumise à la prescription trentenaire.

L’action « réelle » a pour objet d’obtenir la protection d’un droit sur un bien (« réel » vient du mot latin « res », qui signifie « la chose »). L’action « personnelle » a pour objet la reconnaissance d’un droit personnel, résultant d’un contrat (tel qu’un droit de créance) ou d’un règlement (de copropriété, notamment).

Mlle X soutient que l’action engagée par le syndic à l’encontre d’un copropriétaire afin d’obtenir la démolition d’ouvrages irrégulièrement installés sur les parties communes ainsi que le désencombrement de ces dernières constitue une action « personnelle », résultant de la violation d’une clause du règlement de copropriété.

Le tribunal de grande instance de Neuilly puis la cour d’appel de Versailles le contestent. Ils rappellent que « le critère permettant de caractériser une action réelle réside » dans le fait qu’il y ait eu « appropriation des parties communes ». Ils estiment que c’est ici le cas, bien que Mlle X proteste du contraire, en faisant valoir que toutes ses plantes sont « amovibles, et non fixées au sol » et que l’abri est « démontable ». Ils jugent que l’aménagement paysager auquel la copropriétaire a procédé « traduit une volonté de privatisation, même partielle, d’un espace par nature commun ». En conséquence, l’action du syndicat de propriétaires qui vise à obtenir la restitution de ces parties communes est une « action réelle ». 

Introduite 27 ans après le dépôt des premières plantes, l’action n’est pas prescrite – mais trois ans plus tard, Mlle X aurait pu revendiquer une prescription acquisitive… La cour d’appel condamne la copropriétaire à retirer toutes ses plantes, à démonter l’abri ainsi que le robinet, à effectuer la remise des lieux dans leur état initial et en particulier « à procéder au nettoyage, rebouchage des trous dans le murs et à la mise en peinture », sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

La copropriétaire se pourvoit en cassation, et essuie un rejet, le 26 janvier.
Lire la suite : Au bout de trente ans, le bien est acquis
Lire aussi la chronique du Monde du 18 février (abonnés) Quand des plantes permettent de s’approprier un bien

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