vendredi 26 mai 2017, par sosconso
Au début de l’année 2008, M. X, que nous appellerons Rdc1, du fait qu’il est alors propriétaire du rez-de-chaussée d’une maison, abat certaines de ses cloisons. La locataire qui occupe le premier étage constate aussitôt un affaissement partiel de son plancher. Elle alerte le propriétaire, que nous appellerons M Etage, ainsi que les services municipaux, qui mandatent un expert. Celui-ci préconise, le 29 février 2008, que la locataire quitte les lieux.
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Le 26 septembre 2008, M. Rdc1 vend son appartement à M. Rdc2. A l’acte de vente figure la mention suivante : « Le vendeur déclare avoir abattu diverses cloisons, ces dernières n’étant pas des murs maîtres ; néanmoins cela a induit un affaissement partiel du plancher de l’étage supérieur. L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des faits et de l’état du bien, et déclare vouloir en faire son affaire personnelle ; par conséquent, il consent décharge au vendeur ainsi qu’au notaire soussigné. » M. Rdc2 fait faire les travaux nécessaires (pose de madriers notamment et de solivettes).
En octobre 2008, une nouvelle locataire emménage au 1er étage. Las, vers la mi-novembre, elle indique que de nouveaux désordres sont apparus : fissuration du carrelage, d’une cloison, du bac à douche etc. M. Etage demande au nouveau propriétaire, M. Rdc2, de payer les travaux nécessaires à la remise en état de son appartement puisque, dans l’acte de vente, il a donné décharge à M. Rdc1 des conséquences de l’affaissement partiel du plafond. Celui-ci refuse, estimant qu’il a fait ce qui lui était demandé.
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Recherche de la cause
M. Etage saisit le juge des référés qui, par ordonnance en date du 22 juin 20111, désigne un expert. Le 17 janvier 2012, celui-ci indique que la cause principale du sinistre se trouve dans le décloisonnement intempestif du rez-de-chaussée, entrepris par le précédent propriétaire. Il conclut à la responsabilité de M. Rdc1.
Il chiffre les travaux de remise en état de l’appartement de M. Etage à la somme de 24 600 euros HT (« dépose du carrelage, coulage chape, évacuation gravats pose carrelage, dépose et reprise des plinthes, remise en état portes WC et salle d’eau, reprise doublage et peinture »).
M Etage saisit le tribunal de grande instance de Nîmes, afin qu’il juge que M. Rdc1 doit payer les travaux. Mais celui-ci fonde son jugement sur l’article 1384 (ancien) du code civil, qui énonce : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Il juge que la cause du dommage étant l’appartement qui appartient à M. Rdc2, c’est M. Rdc2 qui doit payer.
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Recherche du responsable
M. Rdc2 fait appel. La cour d’appel de Nîmes lui donne raison, le 17 décembre 2015. Elle juge que, « quel que soit le fondement juridique parmi ceux avancés (troubles anormaux de voisinage, responsabilité quasi-délictuelle, responsabilité du fait des choses dont on a la garde), l’action de M Etage est mal dirigée contre M. Rdc2 puisque ce que ce n’est pas lui l’auteur des désordres », mais M. Rdc1, « lequel doit répondre en sa qualité de maître de l’ouvrage de l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’il a entrepris ».
La cour dit encore que M. Etage ne peut opposer à M. Rdc2 la mention de l’acte d’achat par lequel il a donné décharge à M. Rdc1, cette mention ne concernant que l’acquéreur et le vendeur, parties de l’acte, et non le tiers, victime des dommages causés par le fait du vendeur, et non par l’exécution défectueuse de la convention de vente. la cour réforme le jugement.
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Trouble anormal de voisinage
M. Etage se pourvoit en cassation. Il soutient que le propriétaire « actuel » d’un bien immobilier est de plein droit responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin, même si ces troubles résultent de travaux réalisés par un précédent propriétaire. Il dit que la cour d’appel a violé le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » ;
La Cour de cassation lui donne raison, le 11 mai : « M. Rdc2, actuel propriétaire des biens, était responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin ». Elle casse l’arrêt d’appel, et renvoie les parties devant la cour d’Aix-en-Provence. Le nouveau propriétaire est donc responsable des troubles anormaux de voisinage anormaux que cause son bien, même si ces derniers sont dus au propriétaire précédent.
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