Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : avantages et inconvénients

Le Pinel, c’est fini. Le LLI est une alternative, mais ne remplace en rien le Pinel. Le LLI est particulièrement adaptée aux SCI. Décryptage.

vendredi 16 mai 2025, par Denis Lapalus

Face à une crise du logement en cours, de nombreux ménages éprouvent des difficultés à trouver un logement adapté à leurs moyens financiers. Dans ce cadre, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été instauré comme une alternative viable. Lancé par l’État en 2014, le LLI avait pour but de favoriser la construction de logements avec des loyers modérés dans les zones où la demande de logement est très élevée. Ce dispositif était donc proposé aux professionnels et non pas aux particuliers. Mais une réforme en 2024 a ouvert la porte aux investisseurs particuliers, offrant ainsi une opportunité précieuse pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en profitant d’incitations fiscales. Pour les particuliers, il faudra nécessairement par la création d’une SCI pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif.

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif visant à promouvoir l’investissement locatif dans les zones où la demande de logements excède l’offre. Son principal objectif est d’offrir des logements neufs à des loyers abordables, ciblant des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais pas suffisants pour le marché locatif classique. Le LLI se trouve entre le logement social et le locatif privé, facilitant l’accès à des logements pour les jeunes professionnels, les familles et les classes moyennes, tout en assurant un retour sur investissement pour les investisseurs.

Jusqu’en 2023, seuls les acteurs institutionnels pouvaient participer à ce dispositif. Avec la réforme de 2024, les particuliers peuvent désormais investir, à condition d’acheter via une structure juridique telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL de famille. Ce changement représente une belle opportunité pour ceux qui désirent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Pourquoi considérer le LLI en 2025 ?

Investir dans le LLI en 2025 offre des avantages financiers non négligeables :

• Réduction de la TVA : L’achat d’un bien sous le dispositif LLI bénéficie d’un taux de TVA réduit de 10 % au lieu de 20 %. Cela peut constituer un gain substantiel. Par exemple, pour un T2 valant 224 000 € en zone Abis, l’investisseur ne paiera que 205 000 € grâce à cette réduction, engendrant ainsi une économie de 19 000 €.
• Crédit d’impôt sur la taxe foncière : Les investisseurs peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt équivalent à leur taxe foncière pendant une période pouvant atteindre 20 ans. Pour un T2 en zone A, cela peut représenter une économie de près de 26 000 € sur deux décennies.
• Avantages pour la transmission : En créant une SCI familiale, il est possible de transmettre plus facilement le patrimoine. Les parts de la SCI bénéficient d’abattements fiscaux importants lors de la transmission, ce qui peut limiter les conflits entre héritiers.

Obligations en LLI

• L’obligation de louer en LLI est de 20 ans. Vous pouvez toutefois revendre à partir de 15 ans, mais vous perdrez alors 5 années de franchise sur la taxe d’habitation.
• Le loyer pratiqué est soumis à un plafond à respecter (inférieur au loyer moyen du marché). Les loyers doivent respecter des plafonds précis pour garantir l’accessibilité aux classes moyennes. Par exemple, en 2025, pour une zone Abis, le loyer ne doit pas dépasser 19,51 €/m².
• Les revenus des locataires doivent correspondre à des seuils spécifiques. Un ménage d’une personne seule en zone A bis ne doit pas excéder 43 953 € de revenus annuels, tandis qu’un couple ne doit pas dépasser 65 691 €.

LLI nu ou meublé ?

Un bien en LLI peut être loué nu ou meublé. Ces logements étaient loués nus, avec des loyers en moyenne 10 à 15 % inférieurs aux prix du marché. Le LLI meublé suit les mêmes objectifs que le LLI classique mais avec un atout supplémentaire : le logement est entièrement équipé et prêt à accueillir des locataires.

En choisissant le LLI meublé, vous êtes automatiquement classé comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cela signifie que vos revenus locatifs ne seront plus taxés comme des revenus fonciers normaux, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Par exemple, si vous achetez un appartement à 250 000 € et que vous en tirez un revenu annuel de 10 000 €, grâce à l’amortissement de votre bien et de son mobilier, vous pourriez réduire votre base imposée à zéro pendant plusieurs années, entraînant une nette diminution de votre impôt. Loyer légèrement supérieur : Le LLI meublé permet souvent d’appliquer un plafond de loyer plus élevé que pour un bien nu. La location d’un logement prêt à vivre justifie un loyer un peu plus important, ce qui accroît votre rentabilité brute tout en respectant la législation.

Investir en LLI

1. Sélectionner un bien : L’investisseur doit rechercher un logement neuf répondant aux critères du LLI.
2. Rédiger les statuts de la SCI : Ce document formalise le fonctionnement de la société.
3. Obtenir un financement : Cela peut se faire via un prêt immobilier classique ou à travers la SCI elle-même.
4. Publier la SCI : Annonce légale officielle pour informer des tiers de la création de la société.
5. Déclarer la SCI : Obtention du Kbis pour prouver son immatriculation.
6. Finaliser l’achat : Signer l’acte de vente chez le notaire.

Quels rendements espérer en LLI ?

Sur le Pinel, le rendement, sous la forme de TRI était de 2%. Le Pinel+, le TRI moyen était de 3%. Concernant le LLI, sur 20 ans, le rendement réel (TRI) serait de 2%, à conditions identiques (coût de financement, prix des biens, etc.). Ce type d’investissement immobilier n’est donc pas attractif.

Les inconvénients de la LLI

• La durée de l’engagement en LLI est très longue : 20 ans. Il faut donc avoir un horizon d’investissement aussi long, même si la vente peut être effectuée à partir de 15 ans.
• Le rendement (TRI) de ce type d’investissement reste trop faible, comme l’était celui de biens en Pinel, de l’ordre de 2%.
• Par ailleurs, avoir recours à une SCI est une autre source de coûts. Les frais annuels de gestion de la SCI sont de l’ordre de 250 à 350 euros par an.
• Par ailleurs, pour le financement du bien immobilier, les conditions de financement seront moins attractives, puisque les banques prêtent à des taux plus élevés pour les SCI. Il faut en effet ajouter près de 50 jusqu’à 100 points de base sur le taux du crédit. Le rendement en LLI est de fait plus élevé pour les investisseurs n’ayant pas recours à un crédit immobilier pour financer l’acquisition du bien.