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Immobilier locatif : un outil gratuit pour estimer la valeur locative d’un bien immobilier ?

Meilleurs Agents a lancé un nouvel outil d’estimation du prix de biens immobiliers, comportant également une estimation du loyer. Retour d’expérience.

Publié le , mis à jour le

Dans un communiqué de presse, Meilleurs Agents annonce le lancement d’un nouvel outil d’estimation du prix et de la valeur locative des biens immobiliers. Un outil gratuit.

Un outil "gratuit" mais pas réellement en libre accès !

Premier bémol. Annoncé comme gratuit, ce nouvel outil d’estimation de la valeur locative d’un bien immobilier n’est pas en libre accès. Il vous sera demandé votre pédigrée (prénom, nom, email, téléphone) afin d’obtenir votre estimation. Cette démarche n’est pas agréable car cette information n’est pas précisée sur la première page et vous avez alors saisi toutes les données nécessaires aux calculs de l’estimation souhaitée. Notons toutefois que l’estimation est tout de même affichée à l’écran après avoir saisi vos informations personnelles. De toutes façons, vous pouvez ordonner, par la suite, la suppression de toutes vos données, conformément à la loi.

L’enjeu pour la plateforme est évidemment de collecter de nombreux contacts, afin d’alimenter ses réseaux clients d’agences immobilières. Les propriétaires qui souhaitent vendre leurs biens, les investisseurs qui souhaitent en acheter, et les locataires souhaitant vérifier que leur loyer n’est pas surévalué.

Outil Meilleurs Agents

Il suffit d’indiquer l’adresse précise du logement à estimer ainsi qu’une dizaine de caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage, état, année de construction, présence d’un balcon, d’une cave, ou encore d’une place de stationnement). L’algorithme développé par Meilleurs Agents fait alors le reste. Tout comme celui développé pour l’estimation du “prix de vente", il s’appuie sur une approche par comparables, se basant sur les références locatives les plus proches au regard des caractéristiques du bien et de sa localisation précise. Pour construire cet outil d’estimation, Meilleurs Agents se base sur les annonces de locations mises en ligne par les professionnels de l’immobilier sur sa plateforme.

« Les données utilisées sont particulièrement fiables et représentatives du marché immobilier locatif. D’une part, parce que contrairement à la vente d’un bien immobilier, la négociation entre le loyer observé dans une annonce et celui dans le bail est extrêmement rare, ce qui permet d’utiliser les annonces sans craintes. Et d’autre part, notre plateforme regroupe à elle-seule environ 30% des annonces de location au niveau national et jusqu’à 50% dans les plus grandes métropoles de l’Hexagone. Au final, nous mesurons une marge d’erreur médiane de seulement 8%. », déclare Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agent

La qualité de l’estimation fournie

Cet outil s’appuie sur les données publiques de l’historique des transactions immobilières réalisées dans le quartier, voire la même adresse, pour les immeubles ou les biens ayant eu une transaction récente. Ces informations sont accessibles, facilement sur votre espace contribuable.

Second bémol : l’outil ne semble pas tenir compte des plafonds de loyers imposés pour les villes imposant de telles mesures. En Effet, dans notre essai (un studio de 25 m2 situé à Paris 20e - Rue de Bagnolet), l’outil indique un montant de loyer qui est illégal, car trop élevé par rapport aux plafonds de loyers imposés actuellement pour un bien nu.

© stock.adobe.com

Or, le loyer maximal pour ce type ne peut excéder 30,20 euros par mètre carré (source : simulateur officiel de plafond de loyer).

Loyer maximal de 30.2 euros par mètre carré
Loyer maximal de 30.2 euros par mètre carré © http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Encadrement des loyers à Paris : les nouveaux plafonds applicables à partir du 1er juillet 2020

Nouveaux plafonds de loyers sur Paris applicables à compter du 1er juillet 2020 © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Troisième bémol : l’outil gratuit, Patrim, accessible via votre espace contribuable, donne l’historique des transactions immobilières pour une adresse donnée. En comparant avec la dernière transaction immobilière ayant eu lieu dans le même immeuble, pour un bien ayant 1 mètre carré de plus, l’écart entre le prix estimé du bien et celui de la transaction récente est de près de 100.000 euros ! Un tel écart semble bien surprenant.

© impots.gouv.fr

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